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Copropriété et loi ENL : un bilan en demi-teinte

Copropriété et loi ENL : un bilan en demi-teinte
Septembre 2006
Le Particulier n° 1004, article complet.
La loi ENL (engagement national pour le logement, no 2006-872, du 13.7.06, JO du 16) modifie certaines règles de fonctionnement des copropriétés, positivement parfois, mais pas toujours.

Assouplissements sur le nouveau plan comptable.

La loi du 13 décembre 2000 obligeait les copropriétés à se doter, le 1er janvier 2006, d'une comptabilité inspirée de celle des entreprises (voir le no 994 du Particulier). Cette obligation a été doublement assouplie : elle ne s'applique qu'à compter du premier exercice ouvert en 2007 (donc, au plus tôt, le 1er janvier 2007), et les petites copropriétés (de moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €) en sont dispensées. Autre assouplissement : dans les résidences-services, généralement destinées aux personnes âgées, la suppression d'un service (restaurant, piscine...) pourra être décidée à la majorité des 2/3 (dite article 26), au lieu de l'unanimité auparavant. Et si la résidence éprouve des difficultés financières, des copropriétaires représentant 15 % des voix du syndicat pourront saisir le juge en vue de faire supprimer ce service. Par ailleurs, les copropriétés utilisant des réseaux de chaleur produite à plus de 60 % par l'incinération des ordures ménagères, la biomasse ou la géothermie (pompes à chaleur) bénéficieront d'une TVA à 5,50 %. Contrairement au projet initial (voir le no 1001 du Particulier, p. 7), ce taux s'appliquera aux factures émises à compter de la publication de la loi, sans effet rétroactif.

Les honoraires de mutation légalisés.

La loi autorise les syndics à percevoir des honoraires spécifiques pour établir "l'état daté" nécessaire en cas de vente d'un lot, honoraires à la charge du copropriétaire vendeur. Dans un arrêt récent, mais ainsi rendu caduc, la Cour de cassation avait écarté le principe de tels honoraires (cass. civ. 3e du 11.10.05 no 04-17178, voir le no 998 du Particulier, p. 18). Enfin, la majorité de l'article 25, au lieu de celle de l'article 26, plus contraignante, suffira pour voter des travaux d'amélioration "en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens". Une expression très imprécise source de contentieux futurs, tant il est difficile de savoir ce qu'elle recouvre.

Mots-clés :

COMPTABILITE , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE , VENTE




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