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Décryptage : un contrat de chauffage collectif

Décryptage : un contrat de chauffage collectif
Janvier 2007
Le Particulier n° 1008, article complet.
Auteur : MASSON (Chantal)

Le chauffage (et la production d'eau chaude), lorsqu'il est assuré collectivement, fait l'objet d'un contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et une entreprise spécialisée qui assure au minimum l'entretien courant (contrat de base, dit "P2"), auquel s'ajoute parfois la fourniture du combustible (contrat "P1"), le remplacement d'éléments importants (contrat "P3"), voire leur financement (contrat "P4"). Voici quelles sont les clauses les plus importantes d'un tel contrat.

Poste P1 : le combustible

Le contrat peut prévoir la fourniture par l'exploitant de l'énergie utilisée pour le chauffage. Ce poste pouvant représenter 70 % des charges de chauffage, il est indispensable que l'exploitant s'engage aussi sur des objectifs de consommation.

notre conseil

Vérifiez que l'exploitant fait jouer la concurrence, en négociant éventuellement une clause d'intéressement (voir p. 59).

 

Le contrat de base P2 : mise en service, exploitation et entretien de la chaufferie

Il s'agit du contrat le plus simple, qui correspond aux prestations indiquées ici (parfois même sans inclure le dépannage et le remplacement des petites pièces). Si vous êtes bailleur, les charges de chauffage récupérables sur le locataire correspondent en pratique à ce contrat, ainsi qu'au contrat P1 (voir aussi le n° 1003 du Particulier).

notre conseil

Pour limiter les risques de discussions sur l'étendue du contrat, il est préférable qu'il énumère expressément tous les équipements couverts. Par exemple : chaudière, brûleurs, systèmes d'expansion, pompes, régulation, tuyauterie, calorifuges, vannes et robinetterie, traitement des eaux, installations électriques, organes de contrôle et de mesure, poste de comptage, pompes de relevage, cuves de fioul.

 

Contrat P3 : la garantie totale

L'exploitant assure les travaux de gros entretien et renouvelle les équipements qui, bien qu'ils fonctionnent encore, sont devenus vétustes.

notre conseil

Veillez à ce que tous les éléments importants de la chaufferie et de l'installation de chauffage soient couverts, pour éviter les surcoûts imprévus. Vérifiez aussi, en cours de contrat, que les travaux de maintenance préventive (hors pannes) sont régulièrement et correctement effectués.

 

Exigez des délais de dépannage suffisamment courts

Il est souhaitable que l'exploitant s'engage à assurer les dépannages 7 jours sur 7 ou au moins les jours ouvrables, ce qui inclut les samedis. Les dates des interventions courantes d'entretien doivent être fixées avec le client et selon un calendrier annuel. Vérifiez que les dates ne gênent pas le service, qu'ils n'interrompent pas une période de chauffe, par exemple. Pour la fourniture d'eau chaude, les arrêts pour maintenance doivent être limités à 1 ou 2 jours au maximum, et être annoncés au moins 48 heures à l'avance aux occupants de l'immeuble.

notre conseil

En cas de dépannage, vérifiez que le contrat précise un délai maxi-mal d'intervention, par exemple, 6 heures après réception de la demande.

 

Tenez compte des besoins réels de chauffage plus que des dates

Les exploitants, pour pouvoir être tranquilles et éviter les réclamations d'occupants frileux, fixent parfois les périodes de chauffage largement, comme ici, sans se soucier ni des besoins réels ni des économies d'énergie. Dans la mesure du possible, il est préférable de fixer le démarrage et l'arrêt du chauffage en fonction de la température extérieure.

notre conseil

Quel que soit le système adopté, il est préférable que l'utilisation du chauffage ait fait l'objet d'une concertation préalable entre copropriétaires, lors d'une assemblée générale.

 

Le chauffagiste doit s'engager sur des objectifs

Pour prévenir d'éventuelles contestations sur la température, il est souhaitable que le contrat prévoie aussi la fourniture, par l'exploitant et à ses frais, d'appareils mobiles de contrôle (tels que des thermographes enregistreurs), et les modalités de son contrôle, par exemple au centre de la pièce, à 1,50 m du sol. Pour l'eau chaude, un thermomètre à double enregistrement devrait mesurer en permanence la température de l'eau chaude sanitaire à différents endroits du circuit. Ainsi, les bandes enregistrées pour-ront être utilisées comme moyen de contrôle.

 

Des clauses d'intéressement pour inciter le chauffagiste à faire des économies

Des clauses d'intéressement visent à faire en sorte que l'exploitant ait lui aussi intérêt à faire baisser la consommation (que le contrat inclue ou non le P1). Le principe est de définir une "consommation cible" (qui, après chaque saison de chauffe, sera corrigée en fonction des conditions climatiques réelles), et de fixer la répartition des économies ou des charges (résultant de l'écart entre cette cible et la consommation réelle) ; par exemple, un tiers pour l'exploitant et deux tiers pour la copropriété.

notre conseil

Pour que ces clauses, assez complexes, ne pénalisent pas la copropriété, il ne faut les accepter qu'après en avoir bien apprécié les principes et les implications. Et pour éviter que l'exploitant, pour tenir son engagement, ne sous-chauffe l'immeuble, veillez à bien définir la clause d'objectifs de température.

 

Prévoir des marges de résultats acceptables et des sanctions applicables

Ces clauses complètent celles relatives aux résultats que le chauffagiste s'engage à atteindre. Mais, ici, les marges qui lui sont accordées paraissent excessives. Mieux vaut prévoir un seuil de 3°C pour la température des logements, au lieu de 5°C ; et de 5°C pour l'eau chaude au lieu de 10 °C. De même, la marge de 15 jours pour la mise en route du chauffage est excessive, surtout si la période de chauffe est clairement définie (voir p. 57). Une tolérance de 1 à 2 jours est plus acceptable. Quant aux pénalités subies

par l'exploitant en cas de non-conformité des prestations, elles peuvent, par exemple, être fixées à 1/100 du prix annuel du contrat par jour de retard.

notre conseil

Pour l'eau chaude, veillez à ce que le retard toléré soit fixé en heures (6 heures, par exemple) plutôt qu'en journées.

 

Une clause de révision du prix limite l'évolution des coûts

La clause de révision du prix évite sa renégociation en cours de contrat : il est alors réajusté chaque année en fonction d'indices qui doivent refléter l'évolution des coûts subis par le prestataire, c'est-à-dire en rapport avec le chauffage. Selon la formule stipulée ici, une partie de la redevance – 15 % –, reste fixe ; tandis qu'une deuxième partie – de 40 % – évolue suivant l'indice du coût du travail ICHTT, et qu'une troisième – de 45 % –, est modifiée selon l'indice du coût du chauffage. Par exemple, pour un contrat conclu fin 2003 avec une redevance de 1 000 €, la nouvelle redevance sera de 1 094,31 € (l'ICHTT d'avril 2003, dernier indice connu, étant de 122,1 ; l'ICHTT,' d'avril 2006, de 133,1 ; le BT40, d'avril 2003, de 718,2 ; et le BT40', d'avril 2006 de 811,2).

notre conseil

N'omettez pas de vérifier, chaque année, que le nouveau prix facturé est bien celui calculé conformément à la clause de révision.

 

La durée du contrat doit être raisonnable

Pour un contrat P2, ou P2 + P1, un maximum de 3 ans semble raisonnable, tandis que 10 ans paraît, au contraire, excessif. En revanche, une telle durée est plus acceptable s'il s'agit d'un contrat P3 ou P4. À condition cependant que toutes les autres clauses aient été bien négociées (équipements couverts, objectifs de température et de consommation, intéressement, révision...). On peut aussi stipuler, après une première période, des durées de tacite reconduction plus courtes (par exemple 10 ans puis renouvellement tous les 3 ans). Dans le cas d'une tacite reconduction, l'exploitant doit rappeler par écrit à la copropriété (en fait, au syndic) au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant le début du préavis, qu'elle peut dénoncer le contrat (art. L. 136-1 du code de la consommation). En l'absence de cette information, la copropriété aura ensuite la possiblité de le dénoncer à tout moment.

notre conseil

Faites stipuler expressément que l'article L. 136-1 sera applicable au contrat. En effet, les tribunaux n'ont pas encore expressément jugé que ces dispositions concernent aussi les contrats souscrits par une copropriété, et pas seulement ceux souscrits par un consommateur individuellement.


Mots-clés :

CHAUFFAGE COLLECTIF , CONTRAT , COPROPRIETE , ENTRETIEN




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