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Sécurité, la vidéo au service de l'immeuble

Janvier 2007
Le Particulier Immobilier n° 227, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Une demande croissante dans la sphère de l'habitat; un double objectif : dissuader et apporter des preuves; caméra numérique, portier vidéo... la technologie progresse. Un choix lourd de conséquences.

Souriez, vous êtes filmé." Sous cette apostrophe anodine, se cache une réalité qui ne cesse de gagner du terrain : autrefois confinée au domaine public, et plus récemment étendue au secteur tertiaire, la surveillance vidéo commence à investir la sphère de l'habitat privé. Dans les immeubles collectifs, nos faits et gestes quotidiens sont de plus en plus exposés à l'œil de la caméra. Surtout lorsqu'il existe de multiples accès, entrées principale et de service, parking, espaces verts, à surveiller. Le recours à la vidéo devient­ d'autant plus accessible que les matériels sont aujourd'hui plus performants et moins coûteux. Un contexte que le législateur a pris en compte en allégeant, à la faveur de la loi dite Engangement national pour le logement (ENL), la majorité de vote permettant d'adopter ce type de dispositif en copropriété.

De là à se jeter tête baissée sur un système de vidéo surveillance ou même de portier vidéo, il n'y a qu'un pas. Qu'il ne faut pourtant pas franchir avant d'avoir bien étudié la configuration des lieux, leur environnement... et mesuré le bénéfice escompté, au vu des devis présentés. Car si ces systèmes sont aujourd'hui plus abordables, leur coût demeure non négligeable (voir encadré page 18).Surtout, ils sont loin d'être imparables. et ils ne dispensent pas de dispositifs anti-effraction. Leur objectif est double : dissuader les personnes mal intentionnées et/ou enregistrer et stocker les images, afin de les visionner après un incident. Même si celui-ci est signalé avec plusieurs jours de délai : ainsi du vol d'une voiture dans un parking, son propriétaire ne s'en étant avisé qu'une ou deux semaines plus tard, le véhicule ayant disparu alors qu'il était en voyage, par exemple. Une chose est certaine : les systèmes vidéo ne remplaceront jamais les services d'un gardien. En revanche, la présence d'un gardien n'empêche pas de considérer leur mise en place. D'autant qu'en vertu de leur convention collective, les contrats de travail signés avec les gardiens et concierges ne permettent plus, depuis 2003, ni les astreintes de nuit ni celles du week-end.

Avancées technologiques

"La vidéo est l'avenir de la sécurité", n'hésite pas à affirmer Arnaud Behzadi, directeur général d'Asfalia, une société dédiée à la surveillance technique des immeubles, créée à l'initiative du syndic francilien Loiselet & Daigremont. Ajoutant : "L'évolution technologique spectaculaire de la vidéo, tant en ce qui concerne l'optique que l'électronique, permet toutes sortes d'applications et il existe peu d'obstacles techniques à son implantation."

Ce qui ne dispense pas les copropriétaires d'effectuer certains choix techniques, même si la bataille du numérique contre l'analogique, qui a fait rage durant plusieurs années, n'est plus vraiment d'actualité. "S'il s'agit uniquement de visualiser en temps réel les parties communes de ­l'immeuble, sans stockage d'images, on peut se contenter de caméras analogiques", remarque Marc Fornas, président d'Innovatys, société spécialisée dans la vidéo surveillance par Internet. "Mais pour enregistrer, le numérique est beaucoup plus approprié." On stocke en effet les images sur le disque dur et un écran d'ordinateur suffit pour les visionner. Par ailleurs, l'on est d'emblée, avec le numérique, en langage informatique. Ce qui permet d'utiliser toutes les potentialités du "monitoring", et notamment la juxtaposition en une multitude d'images sur le même écran, sous forme de mosaïque. "Rien n'interdit cependant de convertir des images prises par une caméra analogique pour les traiter sur un serveur d'enregistrement numérique, sachant qu'à qualité égale, une caméra numérique peut être trois à cinq fois plus chère qu'une caméra analogique", observe Mario Fionda, directeur opérationnel d'Immotec Systèmes, l'un des rares fabricants proposant des produits dédiés à l'habitat collectif.

La numérisation des images rend possible leur stockage sur une durée qui pourrait même excéder trente jours, soit le laps de temps maximal légalement autorisé (voir encadré page 20). Surtout si, au lieu de filmer en continu, l'on asservit le déclenchement des caméras à l'ouverture d'une porte ou à un détecteur de mouvement, ou "sensor", afin d'optimiser la durée d'enregistrement sans nuire à la qualité de l'image.

En direct avec Internet

L'autre avantage du numérique est qu'il est en phase avec l'IP, ou Internet Protocol, le plus souvent utilisé pour transporter les images aussi bien sur un réseau local (ethernet) que sur Internet. Or, le réseau Internet à haut débit ou le câble conjugués aux techniques de compression, permettent aux images et informations provenant de sites surveillés ­d'être consultées simultanément par différentes personnes autorisées. Il suffit pour cela de disposer d'un ordinateur, ou même d'un simple téléphone mobile, disposant d'une connexion Internet, pour accéder à tout moment, où que l'on soit, aux images filmées par les caméras. En copropriété, il est donc envisageable de permettre au gardien, ainsi qu'à un ou deux membres du conseil syndical désignés, de visionner sur leur ordinateur personnel les images prises dans le hall d'entrée ou dans le parking.

Renvoi sur une centrale

Mais la seule version véritablement efficace de la vidéosurveillance reste celle qui renvoie sur un poste central. Celui-ci, au moindre incident détecté, soit alertera immédiatement les services de police, soit dépêchera ses propres troupes sur le site. Inutile de préciser que le renvoi permanent sur une centrale est une solution financièrement inaccessible aux copropriétés. A moins que plusieurs immeubles ou résidences d'un même quartier ne parviennent à se regrouper pour utiliser un unique poste de télésurveillance recevant les images filmées par l'ensemble des caméras. C'est ce principe qu'a finalement adopté l'immobilière 3F, à la tête de 140 000 logements sociaux et intermédiaires, qui avait, il y a six ans, équipé une partie de son parc en caméras de surveillance. "A ce jour, ainsi que l'explique Jean-Marie André, son directeur général adjoint, les rares résidences où nous avons conservé des caméras sont celles où nous avons mis en place une solution “interbailleurs” en mutualisant nos moyens sur un même PC de sécurité." Il est également possible de bénéficier d'une connexion intermittente avec un PC central, à moindre coût : la mise en place de "rondes virtuelles" limitées à des tranches horaires répétitives ou aléatoires, les vigiles scrutant alors à distance les sites dont on leur aura confié la surveillance. D'autres solutions se développent, encore balbutiantes. Ainsi, certaines communes disposant de régies de sécurité leur appartenant en propre envisagent de proposer aux propriétaires d'immeubles privés une liaison avec leur PC de sécurité gérant les caméras de surveillance municipale.

Théoriquement, une solution numérique ne sera pas plus coûteuse qu'une solution analogique car, à qualité égale, si l'IP est plus cher au niveau du matériel, il permet en revanche de réaliser des économies sur le câblage, en particulier dans les bâtiments les plus vastes. Quant aux connexions internes aux systèmes à mettre en place, il faudra décider si l'on fait le choix d'un réseau filaire ou si l'on opte pour la solution radio. Même si le "sans-fil" semble promis à un brillant avenir, le "filaire" est toujours d'actualité pour relier les caméras à leur serveur d'enregistrement, qui doit se trouver dans un local ou une armoire technique protégée, afin de le mettre à ­l'abri du vandalisme. Et il reste incontournable dans certains immeubles, surtout les plus récents, où le béton armé est omniprésent, et où la présence de fers à béton produira un effet "cage de Faraday". De plus, il n'existe pas à proprement parler de "tout sans fil". Il faut bien alimenter les caméras en courant et si l'on trouve quelques modèles fonctionnant sur batteries, ils restent limités. Sont exclues, notamment, les caméras rotatives dites "à tourelle", qui permettent le balayage d'un large champ, et ne fonctionnent que sur secteur.

Discret mais pas secret

Dans un immeuble d'habitation, les caméras seront le plus souvent implantées dans le ou les halls d'entrée et les parkings, parfois sur l'accès aux caves et dans ces dernières. Le choix du système s'effectuera en fonction de la nature du site à surveiller (vaste ou restreint, architecture simple ou complexe, en intérieur ou extérieur), de son mode d'exploitation (local ou à distance, en temps réel ou différé) de la présence ou non d'un gardien dans la loge duquel les images devront être transmises, du couplage éventuel avec d'autres fonctionnalités (systèmes d'alarme incendie, contrôle d'accès, gestion technique de la chaufferie et des ascenseurs) et... du budget que le propriétaire ou les copropriétaires de l'immeuble sont prêts à lui consacrer. C'est à partir de ces données que se fera le choix crucial des caméras : fixes ou mobiles, leur nombre, leur emplacement, leur type d'objectif, leur sensibilité, sans oublier la résolution des images, qui fait toute la différence entre les caméras dites "d'ambiance" ou "de circulation" qui permettent uniquement de suivre le cheminement des individus et les caméras "d'identification" qui, en réalisant des portraits, permettent une reconnaissance des ­personnes. Il faudra aussi tenir compte de ­l'éclairement des locaux concernés et, s'il est insuffisant, soit prévoir un éclairage renforcé ou permanent, soit opter pour des caméras dites "jour-nuit" qui filment en couleurs lorsque ­l'éclairage est suffisant et passent au noir et blanc à la nuit tombée.

Tout en sachant que le grand ennemi des équipements vidéo est le vandalisme, la détérioration d'un seul élément de l'installation neutralisant tout le système. C'est pourquoi l'on a souvent recours à des boîtiers ou dômes antivandales pour protéger les caméras. Ce qui n'élimine pas pour autant le risque des jets de peinture... Quant à la taille des caméras, elle fait débat : le plus visibles possible, elles produisent pleinement leur effet dissuasif, mais il est aisé de contourner l'obstacle en prenant la précaution d'apparaître masqué. Miniaturisées, elles ont une limite : la discrétion ne sera jamais que partielle, dans la mesure où la présence des caméras doit obligatoirement être annoncée. Ainsi l'immobilière 3 F avait-elle opté pour des microcaméras, tout en avertissant, comme il se doit, de leur présence. Mais, comme l'explique Jean-Marie André, "c'était devenu un jeu que de repérer les caméras dites “pinholes” dont les objectifs ont la taille d'un trou d'épingle et dont nous espérions qu'elles resteraient indétectables". Certains installateurs conseillent de panacher fausses et volumineuses caméras (ou, mieux, vraies caméras premier prix, plus réalistes) avec des caméras miniatures, leur volume réduit (2 x 2 x 1 cm) permettant de les dissimuler dans un faux plafond ou un bloc de secours, par exemple.

Nous avons interrogé le commissaire divisionnaire Alain Beaujard, chef du service information sécurité de la Préfecture de police de Paris, sur l'efficacité des caméras de surveillance lorsqu'un délit est commis par des individus masqués. Car dans cette hypothèse, quelles que soient les prouesses technologiques du matériel installé, aucune poursuite n'est envisageable si l'on ne peut identifier les responsables. "Qu'à cela ne tienne, rétorque-t-il, la taille, la corpulence, la gestuelle, la démarche et la tenue vestimentaire des malfaiteurs s'avéreront souvent de précieux indices pour nos services." Quant à Dominique Verdejo, conseil en vidéo et télésurveillance, il assure que "le voleur masqué est un faux problème : ce dernier ne prendra pas le risque d'attirer l'attention sur la voie publique, il n'enfilera sa cagoule qu'au dernier moment, juste avant de pénétrer dans l'immeuble. Il suffit donc d'installer des caméras dites “d'abord” à l'extérieur de l'immeuble", conclut-il. Certes, mais s'agissant de filmer l'espace public, l'autorisation préfectorale alors nécessaire risque d'être difficile à obtenir (voir encadré page 20).

Observer en privé

Toute installation de caméra(s) ne constitue pas un système de vidéosurveillance à proprement parler et les puristes s'empressent de faire remarquer qu'un dispositif se bornant à stocker les images sans les retransmettre ne mérite pas cette appellation. Pas plus que ceux qui retransmettent les images mais ne les stockent pas. Et pourtant, un système de sécurité vidéo ne s'accompagne pas toujours d'un stockage des images. Ainsi, c'est une solution sans enregistrement qui a été retenue pour assurer la sécurité des résidences signées Monné Decroix, présentes aujourd'hui dans toute la France. Toutes conçues sur le même schéma, avec des espaces verts ceints d'une clôture où se dressent un ou plusieurs bâtiments, les grilles d'accès à la résidence et le hall de chaque bâtiment sont équipés de caméras, tandis que les appartements disposent seulement d'un système d'interphonie. Mais les images prises par les caméras peuvent être visionnées en temps réel sur les écrans des téléviseurs des occupants grâce à un modulateur qui renvoie sur l'antenne TV collective. Une solution retenue parce qu'il est techniquement plus simple et plus économique de transmettre les images par un réseau de télévision avec un canal dédié, plutôt que d'installer un moniteur dans chaque logement.

Pourtant, la plupart des installations de vidéophonie (ou portier vidéo) impliquent la présence d'un moniteur avec écran installé à côté du combiné d'interphonie dans l'entrée de chaque appartement. Le principe est simple : permettre le contrôle et le filtrage des visiteurs grâce à l'image enregistrée par une ou plusieurs caméras placées dans le hall de l'immeuble, permettant ainsi de voir sans être vu et même de ne pas communiquer phoniquement avec le visiteur (et donc, de ne pas signaler sa présence) si l'on ne le souhaite pas. Comme dans le cas d'un véritable système de vidéosurveillance, les caméras sont censées avoir un effet dissuasif sur les intrus. Certains matériels permettent de conserver en mémoire l'image des dix ou vingt derniers visiteurs ayant appelé tel ou tel appartement, que l'accès leur ait été donné ou non (Cofrel, Noralsy, Urmet Captiv). Quelques fabricants proposent également un système associé au portier vidéo permettant de surveiller, à partir des moniteurs des appartements, tous les endroits où des caméras sont installées (Cofrel, Immotec). La plupart des portiers vidéo délivrent des images en noir et blanc, la réception d'images en couleurs étant le fait de moniteurs deux à trois fois plus chers (voir encadré page 18).

L'un des avantages du système de portier vidéo est sa modularité : par exemple, une copropriété décide de s'équiper d'une caméra dans l'entrée de l'immeuble, chaque copropriétaire restant libre d'installer ou non un moniteur vidéo dans son appartement. Les frais d'installation de la caméra et du câblage seront partagés entre tous les copropriétaires, tandis que les récepteurs dans les logements pourront être seulement audio (interphonie) ou audio-vidéo, chaque lot supportant le coût de sa propre installation privative. Et même si l'assemblée générale ne vote pas immédiatement l'équipement collectif vidéo, il est conseillé de prévoir, en cas de décision d'installation d'un simple interphone, un dispositif et un câblage permettant une transformation ultérieure en vidéophone, la dépense initiale étant pratiquement la même.

Un vote facilité

Les "travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens", peuvent désormais être votés à la majorité absolue de l'article 25, la loi ENL, votée Le 13 juillet dernier, ayant introduit une disposition en ce sens dans celle du 10 juillet 1965. Avec la possibilité de passer immédiatement à un second vote s'effectuant à la majorité simple de l'article 24 pour peu que la résolution présentée ait réuni le tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, ainsi que le prévoit l'article 25-1. Certains, dont Bruno Dhont, directeur de l'Arc, s'inquiètent déjà des dérapages possibles : cet allégement des règles de majorité risque de permettre à une minorité de copropriétaires d'imposer l'installation d'un tel système, au risque d'aggraver les charges... et les dissensions au sein de l'immeuble. Sans compter les déconvenues si les solutions, portées par une offre commerciale opportuniste, s'avèrent inadaptées aux besoins de la copropriété. Il faut noter, toutefois, que seuls les travaux, au sens strict du terme, relèvent de cette nouvelle majorité, le recours à des services tels que ceux fournis par une structure de télésurveillance étant toujours soumis à un vote à la majorité de l'article 26. Ainsi, même la mise en place de simples "rondes virtuelles" assurées à distance par un prestataire mandaté à cet effet devra toujours être votée à la double majorité des deux tiers. Un indispensable garde-fou.

Françoise Juéry


Mots-clés :

COPROPRIETE , LOGEMENT , PROTECTION DE LA VIE PRIVEE , SECURITE , TELESURVEILLANCE , TRAVAUX




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