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Nouveau syndic, ancien procès : commentaire de jurisprudence

Nouveau syndic, ancien procès : commentaire de jurisprudence
Février 2007
Le Particulier Immobilier n° 228, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'autorisation d'agir en justice donnée à un syndic vaut pour son successeur. (Cass. civ. 3e, 6 décembre 2006, n° 05-16.949.)

Le syndic est le bras armé de la copropriété : c'est lui qui introduit les actions en justice lorsqu'il y a lieu. Il ne peut toutefois agir sans mandat exprès. Dans quelles conditions ce mandat se transmet-il d'un syndic à l'autre, tel était l'objet de ce litige.

Une assemblée générale de copropriétaires avait habilité un syndic à agir en justice à l'encontre de la société civile immobilière (SCI) qui avait édifié leur résidence de vacances. Leur objectif était d'obtenir de cette SCI la mise en conformité sanitaire d'une cuisine commune, ouverte en 1983, avec les prescriptions relatives à l'hygiène définies par un arrêté ministériel datant du 26 septembre 1980. Les parties ne trouvant pas de terrain d'entente, une expertise est ordonnée dans le cadre de la procédure de référé introduite par le syndic au nom du syndicat. Par la suite, les copropriétaires décident de désigner un nouveau syndic, et c'est ce dernier qui, poursuivant l'affaire en cours, engagera l'action au fond devant le juge, une fois rendu le rapport d'expertise.

La SCI poursuivie appelle en garantie l'architecte maître d'œuvre de l'immeuble. Mis en cause, ce dernier tente à son tour de botter en touche : il prétend que l'action le visant n'est pas recevable, car le syndic n'avait pas qualité à agir, n'ayant pas été nommément mandaté pour ce faire par l'AG, après le départ de son prédécesseur. Une argumentation qui ne convainc pas les juges d'appel (CA d'Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 28 avril 2005). L'action en réparation exercée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires est recevable, dès lors qu'elle a été autorisée en assemblée générale, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967... Et dans la mesure où elle vise l'objet initial du mandat, ici la non-conformité de la cuisine aux règles sanitaires applicables. Il n'y a aucune raison pour que cette habilitation à agir en justice concerne seulement la procédure de référé-expertise déjà engagée. Elle s'étend à toutes les actions postérieures, si bien que le changement de syndic ne nécessite pas d'obtenir un nouvel accord en assemblée.

Une solution validée par la Cour de cassation, saisie d'un pourvoi formé par l'architecte maître d'œuvre. Cette position, logique, s'inscrit dans le droit fil d'une jurisprudence constante. Le syndic agissant ès qualités, le mandat qui lui est conféré par l'assemblée n'a pas un caractère intuitu personae. L'habilitation à exercer en justice une action déterminée profite non seulement au syndic en exercice, mais aussi à ses successeurs, et ce pendant la durée du procès, dès lors que l'autorisation n'a pas été limitée dans le temps. Reste que l'on se situe dans le cadre d'une passation de pouvoir, suite à un changement de syndic décidé par les copropriétaires eux-mêmes. La solution eût été différente en cas de cession d'un fonds de commerce, d'une mise en location-gérance ou d'une opération de fusion-absorption d'une société de syndic par une autre. Les juges estiment en effet que, dans ces circonstances, une nouvelle habilitation en assemblée générale devient alors nécessaire (Cass., ch. com., ­­30 mai 2000, n° 97-18.457), le nouveau syndic n'ayant aucune qualité pour exercer les fonctions dévolues à son prédécesseur.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ACTION EN JUSTICE , COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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