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Le syndic et la copropriété

Le syndic et la copropriété
Mars 2007
Le Particulier n° 1011, article complet.
Auteur : MOREAU (Franck)

Le droit : les missions du syndic sont fixées par les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et 29 du décret du 17 mars 1967. Il est notamment chargé de gérer la copropriété, de veiller à l'entretien et à la conservation de l'immeuble, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat, et de tenir pour chaque copropriétaire sa position comptable à l'égard du syndicat.

$ La jurisprudence : les tribunaux ont été amenés à préciser le contenu et les limites des tâches qui incombent au syndic, ainsi que celles de sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires d'une part, et de chaque copropriétaire individuel d'autre part.

"Une assemblée générale peut-elle décider que le mandat du syndic prendra fin lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos ?" Non

La durée du mandat du syndic doit être fixée avec précision, et non pas à une date probable

Il est fréquent de désigner un syndic pour une durée d'un an et d'indiquer que son contrat se terminera lors de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice clos. La Cour de cassation avait admis la validité d'un contrat de syndic d'une durée de 2 ans et s'achevant lors de l'assemblée générale appelée à examiner les comptes de l'exercice clos, puisque cela n'aboutissait pas à dépasser le maximum légal pour un mandat de syndic, 3 ans (cass. civ. 3e du 23.2.00, n° 98-14926). Mais, dans deux arrêts de 2004, la Cour est revenue à une position plus ferme. Dans la première affaire (cass. civ. 3e du 26.5.04, n° 02-21361), l'assemblée générale du 30 juin 1999 avait décidé de renouveler le syndic dans ses fonctions pour une durée d'un an s'achevant le jour de l'assemblée générale qui statuerait sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 1999. Si la majorité requise pour le renouvellement du syndic n'était pas atteinte lors de cette assemblée, il était stipulé que le syndic devait convoquer une deuxième assemblée, sa mission étant prorogée jusqu'à la tenue de celle-ci. La Cour a jugé que cette formulation obligeait le syndic à faire en sorte que la deuxième assemblée se tienne avant le 30 juin 2000 (expiration de la période d'un an pour laquelle son mandat avait été renouvelé). Cette assemblée s'étant, en réalité, tenue le 27 juillet 2000, la Cour a jugé que sa nullité était encourue de ce fait. Dans la seconde affaire (cass. civ. 3e du 22.9.04, n° 02-21416), le mandat du syndic avait été renouvelé pour un an le 22 mai 1997, et devait prendre fin lors de l'assemblée statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 1997. La Cour a approuvé une cour d'appel d'avoir jugé que le mandat du syndic prenait fin le 22 mai 1998, bien qu'à cette date les comptes n'aient pas été approuvés, et que par conséquent, passé cette date, le syndic n'avait plus le pouvoir de convoquer une assemblée générale.

Récemment encore (cass. civ. 3e du 12.9.06, n° 05-15987), la Cour a rappelé que le syndic doit convoquer l'assemblée avant l'expiration du délai fixé pour son mandat.

Au-delà, il ne peut plus le faire. La copropriété se retrouve ainsi sans syndic et dans l'obligation de faire désigner par le président du tribunal de grande instance un administrateur provisoire chargé de réunir une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Pour éviter de telles situations, la Commission relative à la copropriété préconise que la durée du mandat du syndic soit stipulée de façon précise et sans ambiguïté, par une formule telle que "le syndic est désigné pour une durée de ..., qui commencera le ... pour se terminer le ..." (15e recommandation de la Commission, consultable sur http://sos-net.eu.org/copropriete).

"Notre syndic peut-il, de sa propre initiative, faire procéder, chaque trimestre, à une recherche de la présence éventuelle de termites dans l'immeuble ?" Oui

Le syndic est chargé par la loi d'administrer la copropriété, d'assurer la conservation de l'immeuble et de veiller à son entretien, le cas échéant, de sa propre initiative. Ainsi, un copropriétaire reprochait au syndic de faire établir tous les trimestres un état parasitaire, destiné à vérifier la présence éventuelle de termites, une telle démarche excédant, selon ce copropriétaire, un acte de gestion courante, dispensé comme tel de l'autorisation préalable de la copropriété (rappelons qu'il n'existe aucune obligation de diagnostic des parties communes concernant les termites, à la différence du plomb ou de l'amiante). Mais la cour d'appel de Montpellier, approuvée par la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 4.1.06, n° 04-19771), a, au contraire, rappelé que le syndic est également tenu d'assurer la conservation de l'immeuble, et que l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettait une action immédiate en cas d'infestation par les termites. On notera cependant que l'immeuble était situé dans une commune qui venait d'être classée en "zone termites", ce qui a pu peser dans la décision des juges. Lorsque des travaux urgents sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la loi de 1965 autorise expressément le syndic à les faire exécuter de sa propre initiative. Cependant, il doit immédiatement faire ratifier les travaux lors d'une assemblée extraordinaire convoquée à cette fin. La seule approbation des comptes lors de l'assemblée ordinaire suivante ne vaut pas ratification (cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17119).

"Mon décompte de charges établi par le syndic comporte une erreur. Peut-il refuser de la rectifier au motif que les comptes de l'exercice ont été approuvés en assemblée ?" Non

L'approbation des comptes par l'assemblée n'implique pas celle du compte individuel d'un copropriétaire

Le syndic doit rendre compte aux copropriétaires une fois par an de sa gestion financière. Par l'approbation des comptes, l'assemblée générale ratifie alors sa gestion financière sur une période donnée. Toutes les dépenses réalisées par le syndic au cours de l'exercice écoulé sont ainsi validées, qu'elles aient été décidées ou non au préalable par la copropriété, et toute révision ultérieure des comptes est impossible (CA d'Aix-en-Provence du 16.3.95, n° 83/6277). En revanche, l'approbation des comptes par l'assemblée ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. En effet, les charges propres à chaque copropriétaire ne sont pas réparties par l'assemblée mais par le syndic (CA de Paris, 23e ch. du 9.3.06, n° 05/ 08603). Cet arrêt confirme la règle posée il y a plusieurs années par la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 6.7.94, n° 89-16212), et inscrite depuis 2004 dans l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 27.5.04). Par conséquent, même si les comptes ont été approuvés, un copropriétaire peut néanmoins demander la rectification d'erreurs commises par le syndic sur son compte individuel, par exemple en appliquant une clé de répartition des charges erronée. À l'inverse, un copropriétaire ne peut remettre en cause l'approbation des comptes sous prétexte que le syndic a commis des erreurs sur son compte individuel.

"Une erreur de gestion commise par le syndic a augmenté indûment mes charges. Puis-je lui en demander personnellement réparation ?" Oui

Le syndic répond de ses fautes à l'égard du syndicat des copropriétaires comme d'un copropriétaire individuel

Si le syndic commet des fautes ou des négligences, le syndicat des copropriétaires peut lui en demander réparation, en invoquant la mauvaise exécution du contrat liant le syndic à la copropriété. En revanche, un copropriétaire qui s'estime lésé personnellement ne peut pas invoquer la responsabilité contractuelle du syndic, puisqu'il n'a pas personnellement contracté avec lui. Il peut néanmoins agir contre le syndic sur le fondement des articles 1382 et 1384 du code civil instaurant une responsabilité dite délictuelle ou quasi délictuelle, par opposition à la responsabilité contractuelle. Le copropriétaire concerné doit toutefois démontrer l'existence d'un préjudice personnel lié aux agissements du syndic. Par exemple, si le syndic, lors de la vente d'un lot appartenant à un copropriétaire, retient des frais d'opposition qu'il est incapable de justifier (CA de Paris, 23e ch. du 10.2.05, n° 04/07762) ou calcule les charges dues par un copropriétaire selon une clé de répartition erronée (cass. civ. 3e du 21.6.00, n° 98-18488). Les faits dommageables peuvent aussi concerner la gestion de l'immeuble, comme dans cette affaire où l'assemblée avait voté le remplacement des serrures du local à vélos. Quatre mois après, cette réparation n'était toujours pas faite et une copropriétaire s'était fait voler deux vélos. Bien que le syndic ait fait valoir que l'assemblée avait chargé un membre du conseil syndical de "faire le nécessaire", les juges ont retenu sa propre négligence et l'ont condamné à indemniser la copropriétaire (cass. civ. 3e du 4.10.95, n° 94-12 048). D'une façon générale, la Cour de cassation estime que le syndic est responsable "à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission" (cass. civ. 3e du 25.1.94, n° 92-16203). Autrement dit, l'action individuelle d'un copropriétaire ne peut pas être rejetée au motif que le syndicat des copropriétaires pouvait lui-même agir. En revanche, le quitus donné au syndic "ne saurait valoir décharge de responsabilité de celui-ci à l'égard d'un copropriétaire" (CA de Paris du 22.11.01, n° 1999/ 19 178), alors qu'il l'exonère de toute responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (sauf pour les actes qu'il a dissimulés). Il importe cependant que le copropriétaire assigne le syndic non pas en sa qualité de syndic de la copropriété, car alors le quitus lui serait opposable (cass. civ. 3e du 18.12.96, n° 94-21139), mais personnellement.

"Notre syndic a été alerté par la Compagnie des eaux d'une fuite du réseau. Il n'a pas réagi, d'où une surconsommation d'eau. Peut-il en être tenu responsable ?" Oui

Le syndic a un devoir de conseil et d'information à l'égard du syndicat des copropriétaires

La mission du syndic ne se limite pas à la seule administration de la copropriété. Selon les tribunaux, il est aussi tenu d'informer et de conseiller le syndicat des copropriétaires. Par exemple, il doit appeler son attention sur la nécessité pour lui de souscrire une assurance dommages-ouvrage en cas de gros travaux sur l'immeuble (cass. civ. 3e du 25.1.94, précitée). Un syndic engage également sa responsabilité en s'abstenant d'alerter la copropriété sur une surconsommation d'eau causée par les fuites du réseau, alors que lui-même en avait été averti par la Compagnie des eaux (cass. civ. 3e du 8.2.95, n° 92-22124). De même, un syndic commet une faute en négligeant d'informer le syndicat qu'en raison d'une rédaction obscure et ambiguë du règlement de copropriété, il a préféré renoncer à recouvrer des charges de chauffage dues par un des copropriétaires (CA de Paris, 1re ch. du 1.7.98, n° 96/ 85207). Alors que, selon l'arrêt, si le syndicat avait été informé de ces difficultés, "il aurait pu résoudre cette question rapidement". Ce devoir de conseil s'exerce aussi pendant les assemblées : le syndic, "seul professionnel de l'assemblée qui en assure de droit le secrétariat" (CA de Paris du 26.2.04, n° 2003/ 09867) doit, par exemple, mettre en garde l'assemblée avant le vote d'une décision contraire au règlement de copropriété, qui sera donc inapplicable. Le syndic doit même avertir l'assemblée du risque d'annulation d'une décision qui, sans être manifestement illicite ou erronée, repose sur une interprétation d'une clause du règlement de copropriété pouvant elle-même prêter à contestation (CA de Paris, 19e ch. du 22.9.04, n° 2002/ 21139). Dans cette affaire, l'assemblée avait autorisé l'installation, dans un local commercial, d'un coin de restauration rapide avec friteuse et rôtissoire. Tout en reconnaissant que le syndic avait été particulièrement diligent dans l'instruction technique du projet, et qu'aucune négligence ne pouvait lui être reprochée sur ce point, les magistrats ont jugé qu'au titre de son devoir de conseil, le syndic aurait dû attirer l'attention de l'assemblée sur les risques de contestation de sa délibération. Selon la cour d'appel, ce défaut d'information avait, en l'occurrence, été déterminant, car la décision n'avait été adoptée qu'à une courte majorité (56 % des voix).

Franck Moreau


Mots-clés :

COMPTABILITE , CONTRAT , COPROPRIETE , DEVOIR D'INFORMATION , DEVOIR DE CONSEIL , OBLIGATION D'INFORMATION , RESPONSABILITE




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