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Travaux urgents, à régulariser : commentaire de jurisprudence

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'approbation des comptes ne vaut pas ratification de travaux réalisés par le syndic. ( Cass. civ. 3e, 17 janvier 2007, n° 05-17.119. )

Le décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire réaliser des travaux sans solliciter l'autorisation des copropriétaires, dès lors qu'il y a urgence (art. 37 al. 1), notamment en raison des dangers susceptibles d'être occasionnés par la vétusté d'une partie commune ou d'un équipement commun. Ce qui pose souvent la question de l'approbation a posteriori des copropriétaires. Dans cette affaire, c'est une loge de concierge, dans un immeuble parisien, qui a mis le feu aux poudres. Son état de délabrement était tel que le syndic a entrepris, de sa propre initiative, des travaux de réfection. Mais en omettant de convoquer par la suite une assemblée générale afin que le syndicat ratifie sa décision, comme l'y oblige pourtant le décret de 1967, toujours dans son article 37. Or, il se trouve que l'une des copropriétaires, Mme B, refuse de s'acquitter des charges correspondant aux travaux réalisés dans la loge. De guerre lasse, le syndicat finit par l'assigner en justice en paiement de sa quote-part. Le tribunal accueille favorablement sa demande (tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005), soutenant que les travaux ont été « implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ».

Une interprétation qui contredit malheureusement la limpidité de rédaction de l'art. 37 al. 1 du décret. Le syndic, ayant fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, a en effet l'obligation d'informer les propriétaires et de convoquer « immédiatement » une assemblée générale. C'est à elle seule, réunie dans un délai aussi bref que possible, qu'il appartient de ratifier ou non les travaux engagés. Mme B. forme donc un pourvoi en cassation contre le jugement rendu en dernier ressort (1). La Cour, sans surprises, exerce sa censure. Le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux, n'a pas constaté que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires : il a donc violé le décret de 1967. Le raisonnement des juges selon lequel la ratification des travaux pouvait résulter implicitement de l'approbation des comptes avait d'autant moins de chances d'être retenu que l'approbation différée d'une dépense en assemblée générale avait déjà été considérée par les juges, en son temps, comme inopérante (2). Il peut certes être tentant pour une copropriété, désireuse d'alléger les frais qui pèsent sur elle, d'attendre la tenue de la prochaine assemblée générale annuelle pour valider les travaux. Mais les dispositions du décret de 1967 étant d'ordre public, aucun manquement au texte, fût-ce pour des raisons d'ordre économique, n'est toléré. Pour le syndicat des copropriétaires, la conséquence du défaut de convocation de l'AG est radicale : Mme B se voit affranchie de toute dette. Seule issue pour la copropriété, mettre en jeu la responsabilité du syndic. Ce qui ne sera pas évident si elle entretient avec celui-ci de bons rapports...

Marianne Bertrand

 

(1) Le montant en litige étant inférieur à 4000 euros, il n'y a pas d'appel possible.

(2) Cass. civ. 3e, 1er février 2005, n° 03-19.787.


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE , TRAVAUX




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