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Copropriété, annexer une partie commune

Copropriété, annexer une partie commune
Juin 2007
Le Particulier Immobilier n° 232, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Pour augmenter sa surface habitable sans déménager; il faut obtenir l'autorisation formelle de l'assemblée générale; sous peine de lourdes sanctions : remise en état, voire indemnités... Les textes et la jurisprudence qui en fixent les contours.

Poser une toiture sur une cour d'immeuble, aménager une cave, récupérer les combles pour s'agrandir, déplacer une porte d'appartement après la réunion de plusieurs lots... Ces actions sont loin d'être anodines et comportent une emprise sur une partie commune de la copropriété. Or, tandis que les parties privatives sont définies par la loi du 10 juillet 1965 comme étant la propriété exclusive de chacun, les parties communes se trouvent être la propriété indivise de tous les copropriétaires. Par conséquent, chacun doit veiller à ne pas se les approprier sans y avoir été formellement autorisé par l'assemblée générale de copropriété.

La sanction ? En cas d'annexion non autorisée, un copropriétaire peut être condamné à acheter la parcelle litigieuse ou bien à la restituer après l'avoir remise en état. Sans compter les « dommages collatéraux » qui peuvent être causés en cas de vente du bien immobilier comprenant l'annexion. Mais en premier lieu, qu'est-ce que les juges considèrent comme une annexion illicite des parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 définit comme étant communes « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (art. 3 al.1). Pour en savoir plus, il faut se pencher sur le règlement de copropriété, qui donne des précisions sur la qualification à retenir grâce à l'état descriptif de division (art. 8). C'est seulement lorsqu'il est incomplet ou contradictoire que l'on peut à nouveau interroger la loi. Elle présume alors que certaines parties du bâtiment sont communes et en dresse une liste (art. 3 al. 2). Sont notamment réputées telles les cours d'immeuble et le gros œuvre des bâtiments.

Exemple : lorsqu'un copropriétaire transforme sa fenêtre en porte-fenêtre pour se créer un accès à une terrasse trouvant son assiette sur le toit du local commercial situé en rez-de-chaussée et y met en place une structure légère avec toiture, les juges considèrent — après avoir relevé que ni la loi, ni le règlement de copropriété, ni une décision d'assemblée générale ne l'y avait autorisé — que cette occupation est une annexion de partie commune (1).

De la même manière, les magistrats ont eu l'occasion de rappeler que les couloirs d'accès aux mansardes ont légalement le caractère de partie commune. Un copropriétaire ne saurait les annexer en en fermant l'accès par une porte (2). Et peu importe, expliquent les juges dans cette affaire, que l'un des copropriétaires se trouve propriétaire d'un ensemble homogène de neuf mansardes desservies par ce couloir et constituant depuis des années son atelier ­d'architecte...

Par ailleurs, dans la mesure où la liste dressée par la loi de 1965 n'est pas exhaustive, la jurisprudence reste libre de définir au cas par cas ce qui doit être considéré comme partie commune ou partie privative. L'exemple le plus fréquent est l'occupation des combles. Non désignés par la loi comme parties communes, doivent-ils pour autant être considérés comme parties privatives ? Les critères utilisés ici par les juges sont ceux de l'usage (exclusif ou commun) qui en est fait, leur utilité pour les copropriétaires et la manière dont on y accède.

Ainsi, le comble est une partie privative lorsqu'il est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire et qu'il ne peut être utilisé que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès. En revanche, s'il est accessible par une autre voie qu'un escalier privatif et que cet accès est nécessaire à la copropriété pour permettre des travaux d'entretien, il ne peut pas être considéré comme partie privative (3). Et bien entendu, le copropriétaire ne peut pas créer son propre accès et incorporer les combles à son appartement pour ensuite s'appuyer sur son usage exclusif des lieux

Car les magistrats considéreront alors que les combles sont des parties communes. La Cour de cassation l'a rappelé récemment dans une affaire où le copropriétaire avait procédé à des travaux en posant une trappe dans le plafond de son appartement sans autorisation de l'assemblée générale, alors que la configuration des lieux, telle qu'elle résultait de la construction de l'immeuble, ne prévoyait pas un accès et un usage privatif des combles (4).

L'annexion des parties communes devient problématique dès lors qu'elle n'a pas été autorisée. Car un copropriétaire peut parfaitement occuper une partie commune s'il en a reçu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, formellement inscrite au procès verbal de l'assemblée. Cette dernière formalité est substantielle : à défaut, les magistrats refuseront d'admettre l'existence d'une autorisation, même en présence de témoignages indiquant le contraire. Ainsi, dans une affaire récente (5), le copropriétaire accusé d'annexion affirmait que l'assemblée générale avait bien accepté les travaux d'aménagement. Le menuisier le soutenait, affirmant que « s'il y avait eu objection, [il] n'aurait pas fait les travaux » et le secrétaire de la réunion lui-même attestait que « tout ce qui arrive ne serait pas, si dans le procès verbal de l'assemblée générale [il] n'avait pas omis de retranscrire la décision prise ». Mais les juges n'ont rien voulu savoir.

Rien ne remplace en effet l'autorisation explicite de l'assemblée générale. Ni l'accord exprès d'un copropriétaire, ni l'absence de protestation ou de réserves à l'occasion des travaux, puis les années suivantes, de la part des autres copropriétaires (6). Ni le fait que l'assistant du syndic ait donné son accord verbal, ni même que les travaux soient exigés par les services administratifs de contrôle de l'hygiène, de la réglementation alimentaire et de la sécurité. Les travaux effectués par les copropriétaires sur les parties communes doivent être formellement autorisés par l'assemblée générale (7).

Certains règlements de copropriété contiennent des clauses qui permettent une modification des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Ces clauses sont illicites. Ainsi, les juges ont considéré comme telle la clause prévoyant qu'un « copropriétaire, sans avoir à en référer à quiconque, aura le droit de clore une partie commune donnant uniquement accès à ses lots » (8). En revanche, la clause du règlement de copropriété selon laquelle le « syndic déterminera les parties communes devant rester libres pour l'usage commun » ne contrevient pas à la loi dès lors que le syndic ne tire pas de cette clause la possibilité de modifier les parties communes, mais de les protéger d'une annexion abusive (9).

Comment réagir ?

En cas d'annexion, les copropriétaires peuvent et doivent, même, réagir. Car s'ils acceptent la situation sans se manifester durant plus de trente ans, le copropriétaire responsable de l'annexion risque de leur opposer la prescription acquisitive de l'article 2229 du Code civil. Elle lui permet de devenir, par le simple effet de l'écoulement du temps, propriétaire de la parcelle commune annexée. Mais les juges veillent à ce que les conditions de la loi sont bien réunies : la possession doit avoir été « continue, non équivoque, non interrompue, paisible, et à titre de propriétaire » (10). Et bien sûr, elle doit avoir duré trente ans, ce qui n'était pas le cas dans cette affaire où un copropriétaire utilisait une cave depuis vingt-quatre ans et où, de surcroît, il avait proposé à la copropriété de racheter cette cave, ce qui impliquait bien qu'il ne s'en considérait pas comme le légitime propriétaire.

Les juges rappellent donc régulièrement que le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le droit d'agir en justice pour assurer la défense de l'intégrité matérielle de l'immeuble et mettre fin aux violations du règlement de copropriété. Il peut ainsi agir pour faire cesser les empiétements commis par des copropriétaires sur les parties communes, obtenir la restitution de ces parcelles et la remise en état des lieux, et cela sans avoir à justifier d'un préjudice. La seule preuve qui lui incombe est celle de l'atteinte à un droit que la collectivité des copropriétaires tient de la loi ou du règlement de copropriété (11).

L'action individuelle en justice d'un copropriétaire afin d'obtenir le respect du règlement de copropriété est aussi possible, et là encore sans qu'il ait à faire la preuve d'un quelconque préjudice (12). Et son action est recevable même s'il a omis d'en informer le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne prescrit pas cette formalité à peine de nullité de l'assignation (13).

Reste à savoir pendant combien de temps les copropriétaires peuvent agir. En réalité, tout dépend de la nature de leur action : l'action en restitution des parties communes est une action « réelle » (de « res », la chose, en latin) qui se prescrit par trente ans (14). En revanche, l'action du syndicat tendant à demander l'exécution forcée de travaux de remise en l'état antérieur de parties communes est une action « personnelle », soumise à la prescription décennale de l'article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. La distinction entre « demande de restitution » et « demande de remise en état » n'est pas toujours facile à faire.

À cet égard, le mandat donné par l'assemblée générale pour agir en justice doit être rédigé de manière très précise. Car dès lors que la décision d'assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice limite son objet à la poursuite de l'exécution forcée de travaux de remise en l'état (action personnelle), les juges estiment que cette résolution n'habilitait pas le syndic à intenter une action ayant pour objet de restituer la partie commune litigieuse (action réelle). Heureusement, cette irrégularité de fond des actes de procédure peut être couverte en cours d'instance, dès lors qu'elle intervient avant que le juge ne statue et avant l'écoulement de la prescription de trente ans (15).

Enfin, le mandat donné par l'assemblée au syndic doit être largement défini. Prenons une affaire où un couple avait annexé les combles situés à l'aplomb de deux de ses lots, afin de créer deux studios. Ils avaient installé un interphone pour les deux lots, qu'ils avaient – toujours sans autorisation – relié à l'interphone central. Les juges ont estimé que le syndic ne pouvait pas solliciter la dépose de l'interphone litigieux : l'autorisation de ­l'assemblée générale donnée au syndic pour agir en justice à leur encontre ne visait que les combles, pas l'interphone (16).

Restitution du bien

En cas d'annexion indue, la sanction est en principe claire : le copropriétaire doit restituer le bien à la copropriété après l'avoir remis en état. Parfois, les juges peuvent même assortir cette condamnation d'une amende civile pour procédure abusive, par exemple lorsqu'un copropriétaire saisit le juge après s'être emparé des combles alors que l'assemblée générale avait refusé son autorisation pour faire des travaux d'aménagement et avait refusé également de lui vendre la partie commune en cause (17).

Reste à savoir ce qu'il faut entendre par « remise en état ». La jurisprudence considère par exemple que, lorsqu'un copropriétaire a été condamné à la suppression d'une porte qu'il avait installée dans les parties communes afin de créer un dégagement privatif, il doit vraiment la supprimer. Le fait que cette porte soit maintenue ouverte et non verrouillée est insuffisant, quand bien même cette liberté d'accès supprimerait pour les copropriétaires l'inconvénient majeur présenté par l'annexion, à savoir l'impossibilité d'accès aux vannes de canalisation (18).

À l'inverse, il y a des limites dans les travaux que le copropriétaire doit effectuer. Ainsi, les juges considèrent que si le copropriétaire a supprimé les conduits destinés à l'évacuation des fumées du lot du rez-de-chaussée, il doit être condamné, non pas à restituer des cheminées d'origine, mais à restituer les conduits « selon leur destination d'origine ». Une nuance de taille puisque la conséquence est qu'il ne sera pas tenu de réaliser des travaux de mise en conformité avec les normes actuelles d'hygiène et de sécurité (19).

Cela étant, la restitution avec remise en état n'est pas toujours la meilleure solution. Parfois, le syndicat peut accepter que le copropriétaire pris en faute conserve la partie annexée, moyennant son rachat. Mais certaines modalités sont alors à respecter. Ainsi, lorsque l'assemblée générale accepte a posteriori la construction d'une véranda sur les parties communes, moyennant indemnités, elle doit le faire par une résolution votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (20). Les magistrats estiment en effet qu'il ne s'agit pas de simples travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, qui eux sont soumis au vote selon les modalités de l'article 25b, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, comme pour autoriser la construction d'une terrasse et une pergola à la place d'un jardin (21). Pour eux, il s'agit en réalité d'une emprise sur les parties communes, impliquant l'agrandissement des parties privatives d'un copropriétaire, ce qui doit par conséquent s'analyser comme un acte de disposition nécessitant une modification du règlement de copropriété.

Versement d'indemnités

Enfin, les magistrats peuvent, compte tenu des circonstances, estimer que la restitution n'est pas nécessaire et que le versement d'indemnités suffira à réparer le préjudice subi par la collectivité. Ils tiennent alors davantage compte de l'utilité de la partie annexée pour la copropriété que de la bonne ou mauvaise foi du copropriétaire annexant. En voici un exemple : un couple, propriétaire d'un lot au 5e étage et de deux lots au 6e, en l'occurrence des chambres de service, sollicite en octobre 1993 l'autorisation de l'assemblée générale pour « aménager » les combles, situés à l'aplomb des deux chambres. L'assemblée les autorise à poser des velux dans le toit, mais pas plus. Or, quelque temps plus tard, les copropriétaires se rendent compte, d'une part que le couple a commencé les travaux en juin 1993, soit quatre mois avant d'en demander l'autorisation, ensuite qu'il a procédé à la pose de planchers haut et bas, permettant ainsi la création de deux studios. Le syndicat demande donc la remise en état des lieux ou, à défaut, une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts. Les juges ont estimé que les combles avaient bien été annexés sans autorisation mais que, dès lors que ceux-ci n'étaient d'aucune utilité pour la copropriété, et qu'ils avaient en outre permis au couple de valoriser son bien, une remise en état des lieux ne s'imposait pas (22). Le copropriétaire ayant annexé les combles a en revanche été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros d'indemnités.

Enfin, il arrive que le syndicat ou le copropriétaire qui agit ait subi un préjudice du fait de l'annexion et qu'il entende demander des dommages-intérêts, en plus de la restitution et de la remise en état (23). Dans cette affaire où les toilettes d'un bar exploité dans le lot d'un copropriétaire avaient été installées dans une partie commune, à savoir la véranda qui constituait l'entrée principale de l'immeuble, celle-ci s'était trouvée déplacée sur la façade arrière. Ce qui obligeait les autres copropriétaires à contourner l'immeuble pour accéder à la cage d'escalier. Les magistrats ont condamné le propriétaire du bar à restituer la parcelle, à remettre les lieux en état et à verser au syndicat 20 000 francs (3 000 euros) de dommages-intérêts.

Dommages collatéraux

Enfin, l'annexion des parties communes peut faire des victimes « collatérales », à savoir les futurs acquéreurs du bien immobilier auquel a été indûment annexée une parcelle commune. En effet, les juges sont à cet égard sans merci : l'acquéreur d'un lot de copropriété doit restituer les parties communes que les précédents propriétaires se sont appropriées, en dépit de sa bonne foi à la date d'acquisition du bien (24). Dans cette affaire, le nouveau propriétaire a dû restituer à la copropriété les deux mètres carrés de couloir qui avaient été annexés par les précédents propriétaires grâce à la pose d'une porte d'appartement avec serrure de sécurité.

Bien entendu, il est hors de question que la remise en état des lieux se fasse aux frais du nouvel arrivant, alors qu'il a déjà perdu de l'argent en achetant des mètres carrés dont il ne sera jamais propriétaire. Il peut donc appeler ses vendeurs en garantie afin qu'ils l'indemnisent. Les juges ont ainsi récemment condamné un couple qui avait, sans autorisation, adjoint à son appartement une partie d'un escalier situé dans les parties communes. L'acquéreur de cet appartement s'était vu réclamer le rachat ou la restitution de la partie annexée par le syndicat des copropriétaires. Après avoir indemnisé le syndicat, il a demandé le remboursement de ces sommes aux vendeurs, condamnés à lui verser 5 000 euros (25).

Mais les vendeurs ne sont pas les seuls à pouvoir être inquiétés. Les juges admettent que les acheteurs mettent en cause la responsabilité du notaire ayant couvert la vente (26). Dans cette affaire, le vendeur avait réuni, au fil du temps, plusieurs lots de copropriété et avait fini par y incorporer une courette située au milieu de cette unité d'habitation. Le jour de la vente, il a présenté cette courette comme constituant une partie privative, alors qu'il s'agissait toujours d'une partie commune. Les vendeurs ont donc obtenu sa condamnation, mais aussi celle du notaire. Les juges ont en effet considéré qu'en s'abstenant d'effectuer les vérifications qui s'imposaient, le notaire avait manqué à ses obligations professionnelles.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

COPROPRIETE , PARTIES COMMUNES




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