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La majorité ne se présume pas : commentaire de jurisprudence

La majorité ne se présume pas : commentaire de jurisprudence
Septembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 234, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le choix de la majorité applicable aux travaux dépend en partie de leur fait générateur. (Cass. 3e civ., 23 mai 2007, n° 06-13521)

Selon l'article 25 e de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires (majorité absolue). Les travaux concernés sont ceux prescrits par la puissance publique ou par la réglementation en vigueur pour des raisons de sécurité, d'hygiène, d'esthétique, d'urbanisme, etc. Le cas échéant, le vote intervient à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix « exprimées » des copropriétaires présents ou représentés, (majorité simple). En pratique, la question se pose de savoir si les travaux d'entretien (un ravalement, par exemple) ou de conservation de l'immeuble, doivent être systématiquement adoptés à l'article 25, dès lors qu'ils sont rendus obligatoires par une réglementation, alors qu'en dehors de cette obligation, ils relèveraient normalement de celle de l'article 24. La réponse est négative.

Le fait que ces travaux soient obligatoires n'entraîne pas pour autant que l'autorisation doive être donnée dans le cadre de l'article 25 e : la majorité applicable peut être celle de l'article 24. En revanche, il doivent être votés à la majorité de l'article 25 dans l'hypothèse où ils n'auraient pas été exécutés, ou l'auraient été, mais bien plus tard, sans l'obligation réglementaire pesant sur les copropriétaires.

La Cour de cassation a eu, dans cette affaire, à décider de la majorité applicable dans ce type de cas de figure. Une société civile immobilière (SCI) copropriétaire demandait l'annulation d'une décision d'assemblée générale relative à des travaux de remplacement de l'ascenseur, au motif que la résolution avait été prise à la mauvaise majorité. Dans son pourvoi, la SCI reprochait à la cour d'appel de Paris (26 janvier 2006, 23 e ch. section B) d'avoir violé les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, en affirmant que la résolution qui concernait le renouvellement des ascenseurs relevait de l'article 24, alors qu'elle concernait des travaux rendus nécessaires par les obligations légales de désamiantage, rendant applicables les dispositions de l'article 25 e de la loi. La Cour de cassation lui donne raison et casse l'arrêt : « en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le renouvellement des installations d'ascenseurs n'était pas rendu nécessaire du fait de leur contamination par l'amiante, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision". La Cour rappelle ainsi que pour déterminer la majorité applicable au vote de travaux, il faut s'attacher à leur fait générateur. Alors que le renouvellement d'un ascenseur peut être voté à la majorité simple de l'article 24 en cas d'usure ou de vétusté, il relève de la majorité absolue de l'article 25 lorsqu'il est rendu nécessaire par la présence d'amiante.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , TRAVAUX




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