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Economisez 30 % d'énergie en rénovant votre chaufferie

Janvier 2009
Le Particulier Immo n° 249, article complet.
Auteur : MAES (Pascale)

Sur 7 600 000 logements en copropriété en France, 4 700 000 sont chauffés collectivement. Rénover ces chaufferies, souvent devenues "énergivores", est un moyen efficace pour, à la fois, réduire les émissions de gaz à effet de serre, les consommations et les charges, tout en améliorant le confort. Comment y parvenir ? Nos conseils, étape par étape.

Points forts : Une simulation des économies escomptées facilite la décision ; Plusieurs combinaisons de chaudières sont possibles ; La télégestion permet une maintenance en temps réel.

Réaliser un diagnostic thermique

Avant de prendre la décision de rénover sa chaufferie, le ­syndicat des copropriétaires a toujours intérêt à faire réaliser un diagnostic par un thermicien. Cet état des lieux ­permettra de déterminer quels sont les ­travaux les plus pertinents à entreprendre pour améliorer les ­performances, les différents ­scénarios envisa­geables ­et ­fournira une ­estimation de l'enveloppe budgétaire à prévoir. ­Il est conseillé de demander à ce même thermicien de réaliser une simulation des économies escomptées et le nombre d'années à partir duquel la ­rénovation deviendra ­rentable. Ce type de ­présentation est en effet le plus sûr moyen, pour le conseil syndical, de ­convaincre les ­copropriétaires et le syndic le moment venu. Le « temps de retour », c'est-à-dire le temps nécessaire pour que les économies couvrent le surcoût d'investis­sement, peut

­être, a minima, un critère de choix entre deux solutions. Un ­diagnostic coûtera entre 3 800 et 5 000 euros, et il peut bénéficier d'une aide de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie).

Miser sur la condensation

De nos jours, une nouvelle ­chaudière est à basse température ou à ­condensation, sauf si la surface des radiateurs existants n'est pas assez importante pour compenser la baisse de ­température de l'eau de chauffage. Mais les radiateurs dans les immeubles anciens sont le plus souvent sur­dimensionnés. Une ­chaudière basse température consomme moins parce qu'elle fournit une eau de chauffage à 50-60 °C, au lieu de 80-90 °C avec les ­anciennes. Ce qui suffit pour ­atteindre une température ­d'ambiance ­confortable. Une ­chaudière à ­condensation consomme moins encore, car elle récupère la chaleur contenue dans la vapeur d'eau produite par la ­combustion, qui, autrement, ­partirait dans ­l'atmo­sphère. Plus l'eau de retour du ­circuit de ­distribution de ­chauffage est basse, plus le rendement de la chaudière à condensation est ­optimisé. Un ­plancher chauffant est de ce fait l'émetteur le plus ­approprié en ­présence d'une chaudière à c­ondensation, l'eau de chauffage étant alors à très basse ­température ­(35-50 °C). ­Les ­chaudières à ­condensation vont se généraliser dans le neuf, et il est judicieux de franchir le pas à l'occasion d'une rénovation. Avec des rendements de plus de 100 %, elles permettent d'économiser ­30 à 40 % d'énergie par rapport aux ­chaudières vieilles de plus de quinze ans. Plusieurs combinaisons sont imaginables : dans une chaufferie ­composée de deux ­chaudières, l'une peut être à condensation et l'autre à basse ­température, celle-ci, moins onéreuse lors de ­l'investissement, intervenant en appoint lorsqu'il fait très froid ; ou toutes deux peuvent être à condensation et fonctionner en cascade, avec une permutation périodique d'une chaudière à l'autre pour répartir l'usure. Tout comme les chaudières, la technicité des brûleurs évolue et les rend plus ­performants. Un brûleur modulant, plutôt qu'à deux allures, ajuste en temps réel le fonctionnement de la chaudière aux besoins. Et, pour être plus économes, ­les chaudières gaz ne possèdent plus de veilleuse permanente.

Changer d'énergie, économiser l'eau chaude

Lors de la rénovation d'une ­chaufferie, outre le fait d'installer des ­chaudières performantes, d'autres aspects peuvent accroître les économies d'énergie et les faire perdurer. Moderniser une chaufferie peut ainsi être ­l'occasion de la convertir du fioul au gaz naturel, quand la commune est desservie. Outre la différence de coût (gaz naturel 8,50 euros et fioul 8,93 euros pour 100 kWh en août 2008), cette conversion permet de se libérer de l'approvisionnement et du stockage du fioul et de récu­pérer la surface occupée par la cuve, ce qui donne la possibilité de créer un local commun supplémentaire, ou des parkings, par exemple. Les réseaux de distribution et le système ­d'émission (radiateurs, plancher chauffant) ­peuvent rester identiques.

Il peut être opportun de convertir la production d'eau chaude sanitaire instantanée en une production à accumulation, en dimensionnant le volume de stockage de manière à ­pouvoir couvrir les appels simultanés. La puissance de la chaudière pourra alors être moindre. La production d'eau chaude peut être semi-­instan­tanée, si l'on veut réduire ­le volume de stockage : l'eau stockée ­est distribuée en priorité et la chaudière agit en complément au moment des pointes. Il peut aussi être intéressant de remplacer un ballon existant ­par un ballon plus récent à isolation renforcée.

Quoi qu'il en soit, il est vraiment indispensable, suite à une ­rénovation, de procéder à un ­rééquilibrage hydraulique, c'est-à-dire une répartition équilibrée des débits d'eau de chauffage en fonction de chaque logement, de manière à ce que la chaleur se diffuse aussi ­aisément dans l'appartement le plus éloigné de la chaufferie que dans celui le plus proche. Cela évite d'avoir des appartements sur­chauffés – dans lesquels la régulation se fait par l'ouverture des fenêtres – ou sous-chauffés. L'équilibrage réduit aussi les ­consommations ­d'énergie, en ­apportant juste le débit d'eau de chauffage ­nécessaire à ­chaque radiateur et en ­homo­généisant la température ambiante. Il est ­aussi ­nécessaire de ­préserver la qualité de l'eau qui irrigue les ­chaudières. Car si les ­chaudières actuelles sont très ­performantes, elles sont aussi plus fragiles ­qu'auparavant : elles n'acceptent aucun dépôt de ­quelque nature que ce soit. Ainsi, un ­adoucisseur évite les dépôts de calcaire, un ­capteur magnétique récupère les boues (oxydes de fer) en suspension dans l'eau. Un dégazeur réduit lui aussi les risques de boues, en récupérant les gaz dissous, ce qui évite par ailleurs de devoir purger ­fréquemment et les gargouillements des radiateurs. Par ailleurs, pour prévenir les risques de légionellose, un thermostat doit contrôler ­la ­température des ballons d'eau chaude, qui doit légalement être supérieure à 55 °C, et la faire remonter périodiquement à 75 °C pour anéantir les légionnelles éventuelles.

Renégocier le contrat de maintenance

Une chaufferie rénovée peut servir de base pour ­renégocier le contrat d'entretien et de ­maintenance. Le syndic passe en général un contrat à un exploitant qui prend la responsabilité de la conduite de l'installation, c'est-à-dire de faire en sorte que les occupants aient de la chaleur et de l'eau chaude en permanence et à une bonne ­température, et son ­entretien. Ce type de contrat intègre des ­obligations de moyen, en personnel, ­matériel et savoir-faire, mais il existe ­également des contrats comportant une ­obligation de résultat. Par exemple, sur la base des simulations réalisées en amont, le contrat stipule que l'immeuble devra consommer au maximum 150 kWh par m² et par an, tout dépassement étant à la charge du prestataire.

En revanche, si le syndicat réalise des économies, un intéressement lui sera versé. Dans tous les cas, le contenu du contrat doit être très détaillé et précis (périodicité ­d'intervention, prestations prévues, barème des prix des prestations supplémentaires, carnet d'entretien, révision des prix, durée, motifs de résiliation...), en particulier quant aux prestations comprises ou non comprises, afin d'éviter les litiges relatifs aux travaux facturés en plus.

Prévoir la gestion à distance

Un système de régulation collectif doit adapter le plus précisément possible la production de chaleur aux besoins de l'immeuble et de chaque appartement. La température de l'eau en sortie de chaudière est régulée en fonction de celle de l'extérieur et de la température de l'eau de retour, qui représente la demande en chaleur de l'immeuble. La présence d'une sonde extérieure n'est pas obligatoire pour les immeubles construits avant 1974, mais ­fortement recommandée. La régulation maintient ensuite l'eau de chauffage à température dans le réseau de distribution jusqu'à ­chaque appartement, au sein duquel les occupants ont la ­possibilité de moduler leur confort au moyen d'un thermostat ­programmable associé à des robinets thermostatiques. Le r­emplacement des robinets manuels par des robinets thermostatiques doit être effectué dans tous les logements en même temps pour ne pas ­déséquilibrer l'installation de chauffage. ­Une copropriété peut ­décider de maintenir un chauffage minimal (la régulation ne peut ­descendre en dessous d'un certain seuil), ­afin ­d'éviter les vols de calories, les ­risques de condensation et de ­dégradations du bâti.

Les divers équipements de la ­chauf­ferie peuvent aussi être ­raccordés à un superviseur, par exemple un PC, afin de centraliser les alarmes ­techniques en cas de panne ou d'anomalie. Le gardien, le gestionnaire ou l'exploitant est alors prévenu immédiatement par une imprimante, un signal visuel sur son écran ou son téléphone portable, ce qui lui permet d'être réactif et donc de réduire l'éventuelle gêne occasionnée. Une surveillance à distance permet aussi une télémaintenance ­préventive, en repérant rapidement les ­dysfonctionnements. ­Les ­données enregistrées, heure après heure pendant toute l'année, permettent en outre d'établir des comparaisons d'après les historiques, et de savoir si le bilan d'une période de chauffe correspond bien aux estimations réalisées au moment du diagnostic. Elles donnent également la possibilité à la copropriété de justifier si besoin qu'elle respecte la température légale de 55 °C pour l'eau chaude sanitaire. L'intérêt de la télégestion est donc d'assurer un suivi en temps réel de l'installation.

Envisager une énergie renouvelable

La copropriété peut se poser la ­question de faire appel à une énergie locale et renouvelable : eau chaude solaire, chaudière bois, pompe à chaleur, réseau de chaleur... les ­installations de distribution et ­d'émission pouvant rester ­identiques. Ce type de conversion doit être précédé d'une étude de faisabilité technico-économique, qui peut en partie être financée par l'Ademe.

Envisager une production d'eau chaude sanitaire solaire suppose la pose de capteurs solaires ­thermiques en toiture et la possibilité ­d'installer un deuxième ballon de stockage dans la ­chaufferie. Une production d'eau chaude solaire collective offre de meilleures performances qu'un chauffe-eau solaire individuel, car les besoins sont mutualisés et ­demeurent quasi constants toute l'année. Il existe aussi des installations combinant un captage collectif et un stockage ­individuel : l'eau chaude solaire est stockée dans le ballon d'eau chaude de chaque appartement. Il est toutefois recommandé de souscrire une « garantie de résultats solaires » (GRS), contrat liant les ­entreprises et la copropriété : les ­entreprises ­s'engagent sur une quantité ­prévisionnelle de ­production solaire, et si ­l'installation solaire ­n'atteint pas les objectifs fixés, elles s'engagent à dédommager la copropriété.

Quand l'immeuble est situé dans une région boisée, la copropriété peut ­installer une chaudière bois ou en associer une à une chaudière gaz ­naturel : la chaudière bois fournit la base et la chaudière gaz prend le relais lorsque sa puissance n'est plus ­suffisante ou s'il y a rupture de l'approvisionnement en bois. Heureusement, une ­alimentation en plaquettes ou granulés (pellets) peut être automatisée, si un espace de stockage existe à proximité de la ­chaudière, leur transfert ­s'effectuant par vis ou pneumatique.

Le choix d'une pompe à ­chaleur (PAC) est réservé aux petits ­immeubles. Cette pompe à chaleur sera à « haute température » pour être capable de produire de l'eau chaude à une température suffisamment élevée pour alimenter un réseau de ­radiateurs dimensionné pour une chaudière classique. Le fonctionnement de ces pompes à chaleur est de type air/eau : les calories gratuites sont prélevées dans l'air extérieur et transmises par la PAC à ­l'installation de chauffage à eau chaude. Des pompes à chaleur haute température géothermiques, plus performantes, vont compléter l'offre actuelle. Une PAC peut aussi compléter une ­chaudière. Moins performante par grand froid, la PAC assurera le ­chauffage en demi-saison et la seconde chaudière prendra la relève en hiver.

Enfin, si le quartier est équipé d'un réseau de chaleur, l'immeuble peut y être raccordé après avoir vérifié que ce chauffage urbain est bien alimenté au moins à 60 % par une énergie renouvelable. La chaudière est alors remplacée par une sous-station du réseau de chaleur, qui fournira de l'eau de chauffage aux appartements, selon le même processus qu'une chaufferie collective. L'eau de retour est ensuite renvoyée à la chaufferie urbaine pour être réchauffée. L'énergie du réseau de chaleur peut être récupérée sur ­l'incinération d'ordures ménagères, des rejets industriels, des nappes phréatiques (géothermie), de la biomasse ... ou encore être produite par une ­installation de cogénération.

MAES Pascale

 


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , CHAUFFAGE , CHAUFFAGE COLLECTIF , COPROPRIETE , ECONOMIE D'ENERGIE , PAC , POMPE A CHALEUR




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