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Copropriété : les charges sont dues par tous, sauf exceptions

Janvier 2009
Le Particulier Immo n° 249, article complet.
Auteur : AUCOUTURIER (Isabelle)

Les charges sont payables par tous les copropriétaires. Excepté lorsqu'il y a création d'un syndicat secondaire ou une partie commune qui ne présente aucune « utilité » pour certains lots. Elles ne sont exigibles qu'après réception d‘un avis du syndic.

Les charges de copropriété sont ­juridiquement engagées par le syndicat en application des décisions de l'assemblée générale. C'est donc lui qui en est le débiteur. Mais, faute pour lui d'avoir un patrimoine propre qui en ­permettrait le paiement immédiat, ces charges sont réparties entre les copropriétaires, pour chacun à hauteur de sa quote-part, sous forme de provision (non remboursable) ou d'avance (remboursable). C'est une obligation d'ordre public (article 45-1 du décret du 17 mars 1967) et tout copropriétaire est tenu d'y participer (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire règle les charges de son lot

Toute dispense de ­paiement qui serait accordée à un ­copropriétaire, fût-ce par le ­règlement de copropriété, doit être ­réputée non écrite et sans effet. Par ailleurs, aucun copropriétaire ne peut se faire justice à lui-même en refusant de payer ses charges parce qu'il n'est pas d'accord avec une décision prise en assemblée générale. Voire pour faire pression sur le syndicat. C'est une très mauvaise idée. La Cour de cassation l'a rappelé récemment : le copropriétaire « ne peut se prévaloir de l'inexécution ­obligations du syndicat ou de la carence de ce ­dernier en matière de travaux » (Cass. civ., 10 juillet 2007). Il doit donc payer ses charges, puis engager une action en responsabilité contre le syndicat. Dans un certain nombre de cas, ­l'identification du ­débiteur des charges s'avère délicate.

Le lot appartient à une société

C'est à la société, personne morale, qu'incombe le paiement des charges, quitte à ce qu'elle ­répartisse ensuite, conformément à ses ­statuts, les sommes dont elle est redevable entre ses associés. Le syndicat, pour sa part, ne pourra poursuivre directement les associés. Il en va autrement lorsqu'il ne subsiste en son sein qu'un associé unique dont le patrimoine se confond avec celui de la société : l'associé est alors tenu ­d'acquitter les charges dues par cette dernière.

Le lot est détenu en indivision

Les propriétaires d'un lot en indivision ne sont pas tenus solidairement du paiement de l'ensemble des charges pesant sur le logement. Mais ­le ­règlement de copropriété peut le prévoir, ­quelle que soit ­l'origine de ­l'indivision, conventionnelle ou non. C'est un arrêt de la Cour de cassation en date du 23 mai 2007 qui l'énonce : « Quelle que soit l'origine de l'indivision, la clause stipulant la solidarité des indivisaires pour le ­paiement des charges de copropriété est parfaitement licite », rejetant ainsi le pourvoi de l'indivisaire condamné à payer solidairement avec son cohéritier l'arriéré des charges de copropriété.

Cette décision permet dorénavant au syndicat de poursuivre un indivisaire pour le tout, même dans le cas d'une indivision forcée.

Le lot appartient en communauté aux époux

Le recouvrement des charges peut être effectué auprès de l'un ou de l'autre des époux, y compris par une action sur ses biens personnels. Il en va ainsi, même en cas de divorce, jusqu'à ce que la liquidation et le partage des biens du couple aient été effectués. Si seul l'un des époux est propriétaire du bien, lui seul pourra être poursuivi. Cependant, si le lot constitue le logement familial, les deux époux sont solidaires pour le paiement des charges correspondant à la gestion courante, conformément à l'article 220 du Code civil.

La propriété du lot est démembrée

Il s'agit de savoir ici comment se répartissent les charges afférentes à un lot dont la propriété est grevée d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation.

En premier lieu, pour être opposable au syndic, le démembrement du droit de propriété du lot par la constitution d'un usufruit doit lui être signifié.

À défaut, le syndic pourra réclamer la totalité de la quote-part des charges à l'un quelconque des titulaires des droits sur un lot démembré, sans être tenu de ventiler entre eux les charges. C'est à ces derniers qu'il appartiendra de régler leurs rapports entre eux.

Lorsque le bien est démembré, l'usufruitier est redevable de tous les travaux liés à la jouissance du bien (entretien, assurance, etc.). Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 du Code civil).

Aucune solidarité ne lie en principe les titulaires de droits ainsi démembrés.

Des Exonérations : les services et équipements « inutiles » à un lot

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 édicte que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs doivent être répartis en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Cette utilité est « relative » : un copropriétaire ne peut se dispenser de payer sa quote-part sous le prétexte qu'il ne fait pas usage du service ou de l'équipement concerné. Ce qui ne manque pas de poser problèmes aux héritiers d'un copropriétaire logé dans une résidence avec ­services pour personnes âges, qui doivent continuer à payer des charges pesant souvent lourd alors qu'ils n'occupent pas les lieux. Mais ce principe a forcément une limite : lorsque l'utilité du service ou de l'équipement est nulle pour le lot (et non pour son propriétaire), ce lot ne participe pas aux charges correspondantes.

Exemple 1 : l'escalier, partie commune générale inutile aux lots du rez-de-chaussée

Le règlement de copropriété peut-il dispenser expressément ces lots des charges afférentes ? Un certain nombre d'arrêts de cour d'appel l'ont admis (CA Paris, 15 juin 1988, n° 023140), tout en précisant qu'ils continuent à être redevables des dépenses concernant la cage d'escalier à ­proprement parler, autrement dit les murs et tout ce qui y est fixé (CA Paris, 9 mai 1988, n° 024071).

Exemple 2 : le lot est vendu avant que l'immeuble ne soit achevé

C'est le cas classique de la vente en état futur d'achèvement des immeubles neufs : les ­copropriétaires ne doivent payer les charges relatives aux équipements communs que lorsque ceux-ci leur sont livrés, c'est-à-dire au moment de la remise des clés. Le service collectif ou l'équipement commun ne peut être utilisé pour des raisons techniques ou juridiques

Exemple 3 : le lot est devenu inhabitable

Ce cas est encore débattu par la jurisprudence. Les juges ont fréquemment dispensé les ­copropriétaires de ce type de lot de payer les charges correspondantes, dans des hypothèses où l'immeuble était menacé de péril ou physiquement détruit, par exemple par un incendie (CA Paris 23e ch B, 19 mai 1989). Mais la Cour de cassation a jugé par ailleurs que le copropriétaire d'un appartement ayant subi des infiltrations d'eau le rendant inhabitable devait acquitter l'ensemble de ses charges de copropriété (Cass. civ., 13 juillet 1993), et en a décidé de même pour un immeuble frappé d'un arrêté de péril... (Cass. civ., 17 mai 1995).

Une Exception : les charges spéciales

L'article 24 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de faire supporter à certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien qui se ­rapportent à ­certaines parties communes ou éléments ­d'équipements communs. Ces charges ­spéciales doivent être prévues par le règlement de ­copropriété. Sinon, elles ne peuvent résulter que d'un vote unanime de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans certains cas, l'institution de charges ­spéciales est incontournable.

Création d'un syndicat secondaire (article 27)

Un syndicat secondaire peut être créé lorsqu'il existe plusieurs bâtiments. Une condition qui a fait l'objet d'une abondante jurisprudence. La Cour de cassation exige en effet pour reconnaître la pluralité de bâtiments que ceux-ci soient indépendants. Ce n'est pas le cas, par exemple, lorsqu'ils partagent le même gros œuvre, ainsi qu'un même local commercial en rez-de-chaussée (Cass. civ., 23 janvier 1973, CA Paris, ­28 juin 1989). Les critères de l'indépendance sont au nombre de deux : il faut qu'il y ait une indépendance physique et une gestion autonome possible des ­bâtiments. Lorsqu'un syndicat secondaire est créé, la ­nouvelle répartition des charges en découlant peut être adoptée à la même majorité que celle ayant décidé de cette création, soit à la majorité de l'article 25 (Cass. civ., 10 mars 1981).

Une partie commune ne présente d'utilité que pour certains lots

Ce sera le cas si elle n'est affectée qu'à l'usage d'un ou de plusieurs copropriétaires, qui ­supportent seuls les dépenses afférentes.

Cette spécialisation des charges, prévue par le règlement de copropriété, pose des problèmes récurrents en l'absence de parties communes spéciales correspondantes. La Cour de cassation a ainsi réputé non écrite une clause du ­règlement de copropriété qui dispensait les locaux commerciaux des charges relatives à la réfection des cages d'escalier, dans la mesure où les escaliers ne constituaient pas des parties communes spéciales (Cass. civ., 6 mai 2003). Puis jugé que l'absence de création de parties communes spéciales n'interdisait pas de procéder à une répartition des charges spéciales par bâtiment, estimant que le juge doit dans ce cas, pour trancher, rechercher « si la nature indépendante des bâtiments justifie une répartition spéciale des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à ­l'administration des parties communes de ces bâtiments et ­l'exonération du montant des travaux réalisés dans les autres » (Cass. civ., 1er février 2006).

Le critère de l'indépendance est ici crucial : si le lot n'a pas accès à une partie de l'immeuble, il doit être dispensé des charges qui y sont afférentes. Cette jurisprudence n'est cependant pas fixée.

Les charges sont exigibles après réception d'un avis du syndic

Depuis la loi SRU, la situation est claire : les charges sont « appelées » dès que les comptes du syndic ont été approuvés par l'assemblée générale et que la décision de celle-ci est devenue incontestable. On précisera que ­l'annulation de l'assemblée ­générale est sans influence sur l'obligation de paiement des charges.

Les charges courantes sont exigibles au premier jour du ­trimestre, sauf si l'assemblée générale en a décidé autrement. Les autres charges (travaux, ­opérations exceptionnelles) sont quant à elles exigibles selon la décision de l'assemblée ­générale (assemblée qui est donc obligée de fixer des dates précises ou des critères d'exigibilité. ­Un exemple : un tiers du marché sera exigible le jour de la commande).

Mais le fait que les charges soient exigibles à une date précise ne signifie pas forcément qu'elles doivent être payées à cette date sous peine de sanction. Comme on va le voir, le problème est plus complexe. Le décret d'ordre public du 17 mars 1967 modifié a en effet prévu (article 35-2) que le syndic devait adresser aux copropriétaires un « avis » par lettre simple avant la date d'exigibilité. S'il omet de leur adresser cet avis, il ne pourra pas agir contre les copropriétaires, ayant lui-même omis une formalité d'ordre publique. Ce qui signifie que les charges, même exigibles, ne sont en fait dues qu'à partir du moment où l'avis ­obligatoire a été envoyé. Il faut d'ailleurs noter qu'un syndic qui ­enverrait l'avis bien après la date ­d'exigibilité engagerait sa responsabilité en cas de problème de trésorerie.

Le délais de paiement après l'envoi de l'avis : deux hypothèses

Selon les copropriétés, l'on peut rencontrer deux cas de figure :

Hypothèse 1

Une disposition, prévoyant des délais, existe dans le règlement de copropriété ou a été votée par l'assemblée générale ; dans ce cas, cette disposition s'applique. Par exemple : « Les charges devront être acquittées dans un délai de dix jours à réception de l'avis. »

Hypothèse 2

Rien n'est prévu. Dans ce cas, les charges doivent être payées sans délai.

Certains contrats de ­syndic définissent un calendrier d'intervention « calant » a ­contrario le règlement des ­charges. Par exemple en prévoyant l'envoi d'une lettre simple de relance quinze jours après l'avis. Et l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception un mois après l'avis. On peut considérer que ce genre de disposition vaut « délais » ­contractuels, laissant entendre que les ­copropriétaires ont, dans l'exemple ci-dessus, quinze jours pour faire parvenir au syndic leur règlement, puisqu'il ne se passe rien avant. Mais il faudra tout de même vérifier que ces dispositions sont conformes au règlement de copropriété ; à défaut, il faudra la double majorité pour voter des dispositions différentes et il est alors recommandé de sortir ces clauses du contrat du syndic, qui n'ont pas lieu d'y figurer, pour les ­inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée ­générale.

Isabelle Aucouturier


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




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