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Faut-il rendre obligatoires les provisions pour travaux à venir ? (Interview)

Décembre 2008
Le Particulier Immobilier n° 248, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le point de vue de Pierre Capoulade, Président de la Commission relative à la copropriété.

LPI : Comment expliquer l'accroissement inquiétant du nombre des copropriétés en difficulté financière ?

PC : Depuis quatre-vingts ans, les Français ne se sont guère ­montrés prodigues en ce qui ­concerne les dépenses de logement. Il en est résulté un développement de la mise en copropriété [les monopropriétaires vendant leur bien par appartements, ndlr] et une dégradation des im­meubles. L'on observe aujourd'hui à la fois un alourdissement des charges et une impécuniosité grandissante des primo-accédants, qui s'endettent de manière durable et parfois déraisonnable. De leur côté, les syndics n'ont jamais cessé de réclamer – sans toujours être entendus – la consti­tution de réserves à la disposition du syndicat, répondant à des besoins divers : crainte des entrepreneurs de n'être pas payés, nécessité de travaux d'amélioration et de modernisation, importance des impayés, ­protection de l'environnement...

LPI : Des voix plaident pour une obligation de constituer une provision pour travaux non encore votés. Doit-on envi­sager une révision des dispositions de l'article 18 de la loi de 1965 ?

PC : Depuis 1994, l'article 18 de la loi de 1965 offre la possibilité de voter à la majorité de l'article 25 la constitution de provisions pour travaux de conservation et d'entretien sus­ceptibles d'être entrepris dans les trois ans. Cette disposition n'a pas rencontré un grand succès auprès des copropriétaires, qui préfèrent gérer eux-mêmes leur épargne. Le délai de trois ans se trouve, d'ailleurs, réduit à la portion congrue, étant amputé de dix-huit mois puisque le ­budget prévisionnel est voté un an et demi avant l'exercice sur lequel il porte.

LPI : Cette forme d'épargne forcée serait-elle confiscatoire, comme l'affirment les détracteurs des provisions obligatoires ?

PC : La question est de savoir qui est propriétaire de la réserve ainsi constituée. Si c'est le syndicat, il y a transfert de la propriété des fonds et, comme l'avançait le professeur Claude Giverdon, constitution d'un bien de mainmorte, c'est-à-dire d'un bien qui ne peut changer de propriétaire. Il ne s'agit alors plus d'épargne, mais d'une cotisation. Si les fonds continuent à appartenir à chaque propriétaire, la mesure n'est pas confiscatoire. Quoi qu'il en soit, si cette mesure devenait obligatoire, le nouvel accédant devrait faire face simultanément aux charges, au remboursement de son emprunt et à la constitution de cette réserve. Peut-être même au détriment de travaux d'aménagement indispensables dans le lot qu'il vient d'acquérir. En période de baisse du pouvoir d'achat, gare au surendettement et aux syndicats en difficulté...

LPI : Pourtant, à l'étranger, le système des provisions obligatoires semble donner satisfaction. On cite les exemples de l'Allemagne, de l'Autriche, des Pays-Bas...

PC : à chaque peuple son âme et ses pratiques. En France, la copropriété repose sur un système dualiste. D'autres pays ont choisi un système unitaire, qui favorise la puissance du syndicat. En Allemagne, le syndic est révocable à tout moment, sans indemnité... Ailleurs, on observe que l'organisme gestionnaire engrange les réserves mais n'exécute pas les travaux

Le bien, mal entretenu, se dévalorise. Ce qui permet son achat à bas prix, puis l'emploi des provisions pour réaliser les travaux et, finalement, la revente avec une substantielle plus-value...

LPI : Vous évoquez là les faux pas des gestionnaires. En France, ceux qui prônent les provisions obligatoires prévoient aussi des mesures de protection draconiennes...

PC : On pourrait, en effet, ima­giner la création d'un compte spécial dont les retraits seraient soumis à ­certaines conditions, notamment des ­contreseings et des justificatifs. Il serait ­couvert par la garantie financière obligatoire, qui doit parer à la défaillance du syndic. Mais elle est délicate à mettre en œuvre et n'aboutit pas toujours ­rapidement. De plus, son coût risque d'augmenter et de se répercuter sur les charges de copropriété, les sommes à garantir étant plus importantes. Quant aux intérêts des ­sommes placées, si leur ventilation s'effectue entre les différents copropriétaires, elle peut s'avérer laborieuse pour des sommes modiques qui seront considérées comme des revenus

imposables. Si c'est le syndicat qui perçoit les intérêts, il risque de perdre sa transparence ­fiscale. En définitive, les grands gagnants seront les banquiers, qui disposeront ainsi de liqui­dités importantes. Les copropriétaires sont-ils ­disposés à faire ce cadeau aux banques ? Par ailleurs, en cas de mutation d'un lot, la cession deviendrait plus complexe, portant à la fois sur un bien immobilier et une créance sur le syndicat, à l'instar du compte associé pour les sociétés. Enfin, le renchérissement des biens en copropriété serait une ­conséquence inéluctable de l'instauration de ces provisions.

LPI : Ne pourrait-on envi­sager comme alternative aux provisions un plan d'épargne individuel, qui serait proposé à chaque nouveau copropriétaire par l'établissement lui ayant consenti son prêt ?

PC : Pourquoi pas... Encore qu'il serait difficile de contrôler l'effectivité des versements par le copropriétaire concerné sur son compte ou son sous-compte individuel. Mais surtout, il convien­drait de faire prendre conscience à l'accédant de ses futures obligations. Et ce, dès l'avant-contrat, en rendant obligatoire l'annexion d'une fiche informative. Faire prendre conscience également à l'ensemble des copropriétaires des nécessités techniques, notamment en introduisant dans le carnet d'entretien, après une visite de l'immeuble, la liste des travaux à effectuer.

Ne soyons pas trop pessimistes, ni trop ­contraignants. Il existe bien des syndicats où les impayés sont minimes, voire inexistants. Pourquoi prévoir une épargne obligatoire dans ce cas ? En revanche, on peut se poser la question là où le déficit est chronique, dans les syndicats en difficulté ou en « prédifficulté ». Mais n'oublions pas que cette épargne obligatoire risque d'être mal accueillie par les bons payeurs, qui se montreront peu empressés, tandis que la dette des mauvais payeurs augmentera et viendra creuser encore le déficit. Des effets pervers à ne pas sous-estimer...


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , IMPAYE , TRAVAUX




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