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Les tuyaux de la discorde : commentaire de jurisprudence

Les tuyaux de la discorde : commentaire de jurisprudence
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le principe des travaux et leurs modalités doivent être votés à la même majorité. (Cass. civ. 3e, 9 avril 2008, n° 07-11.220)

Dans les copropriétés, il est fréquent de dissocier les votes ayant trait aux travaux : les copropriétaires décident d'abord du principe des travaux (accord sur un ravalement à venir, par exemple), ensuite, des modalités pratiques de leur réalisation (choix de l'entreprise, montant des travaux avec le calendrier des appels de fonds). La Cour de cassation autorise cette dissociation, dès lors que les copropriétaires conservent le pouvoir de rejeter, lors d'une assemblée générale ultérieure, les travaux prévus, s'ils ne trouvent pas d'accord sur leur financement (Cass. civ. 3e, 4 janvier 2006, n° 04-19.771).

Mais à quelle règle de majorité doit-on soumettre le second vote : faut-il s'aligner sur la majorité requise pour décider du principe même des travaux ? Ou peut-on se contenter de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, comme les syndics en ont pris l'habitude  ?

M. X., propriétaire d'un pavillon individuel dans une copropriété horizontale, a demandé l'annulation de deux décisions d'assemblée générale de mars 1999, adoptant les devis de travaux de déplacement du compteur d'eau général, situé sur un terrain privatif, pour l'implanter dans l'entrée de la copropriété, et de réfection du réseau d'alimentation, dont le principe des travaux avait été décidé par une assemblée générale datant de juin 1995.

Selon le copropriétaire, ces deux résolutions auraient dû être prises à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'elles concernent des « travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

Pour le débouter, la cour d'appel d'Aix-en-Provence (28 octobre 2005) retient que, dans la mesure où le principe de la réfection de la canalisation générale d'alimentation en eau avait été adopté par l'AG de 1995, le vote sur l'adoption d'un devis pouvait donc valablement intervenir à la majorité de l'article 24. Selon la cour, il en est de même pour le compteur d'eau général, dont le principe du déplacement avait été acté lors de l'assemblée de 1995, laquelle avait précisé qu'un devis serait demandé, devis soumis à l'AG du 25 mars 1999.

Mais la Cour de cassation casse cet arrêt : la cour d'appel devait rechercher si l'approbation des travaux, objet des devis soumis à l'assemblée générale de 1999, relevait des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. En statuant comme elle l'a fait, elle a privé sa décision de base légale.

Autrement dit, la première assemblée ayant statué sur des travaux dont le principe a été voté à la majorité de l'article 26, la seconde ayant trait aux modalités de mise en œuvre de ces travaux aurait dû elle aussi statuer à la majorité de l'article 26. Cet arrêt devrait mettre un point final à une pratique ayant trop souvent cours, conduisant à prendre à une majorité allégée des décisions importantes relatives à des travaux qui méritent une majorité renforcée : c'est en effet le deuxième vote qui engage financièrement les copropriétaires...

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , TRAVAUX




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