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Animaux, vivre en copropriété

Animaux, vivre en copropriété
Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Un règlement de copropriété ne peut interdire la détention d'un animal; pour les chiens dangereux, l'exception, un projet de loi est en cours; les troubles de voisinages sont sanctionnés, mais difficiles à prouver. Au travers des lois, autorisations administratives...

Avec 60 millions de chiens, chats, oiseaux, poissons... recensés, la France reste le pays d'Europe qui compte le plus d'animaux familiers. Selon une étude TNS Sofres, 50,6 % des ­foyers en possédaient au moins un en 2006. Une particularité qui ne va pas sans poser de problème, particulièrement en habitat collectif. Sur le principe, héberger un animal domestique est un droit. La législation est sur ce point très explicite : l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune ­restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa ­situation ». Pour autant, nombre de règlements restreignent ce droit. « Dans l'exercice de ma profession, je rencontre encore régulièrement des règlements qui prévoient l'interdiction des animaux, explique Bernard Charluet, ­consultant en copropriété. La plupart sont antérieurs à la loi de 1965, mais d'autres, postérieurs à cette date, reprennent tout simplement les dispositions de règlements antérieurs. » Un constat partagé par Thierry Deveu, chez Tagerim : « Dans certaines copro­priétés, la tradition voulait que l'on n'accepte pas d'animaux. Et cette tradition perdure. » Quoi qu'il en soit, lorsqu'elle existe, cette clause est illicite et réputée n'avoir jamais été écrite, ce qu'est venu affirmer clairement l'article 10 de la loi du ­9 juillet 1970 (n° 70-598) : « Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation, dans la mesure où elle concerne un animal familier. » Les locataires possèdent les mêmes droits que les copropriétaires ­occupants : un bailleur ne peut insérer dans le contrat de ­location une clause visant à proscrire la présence d'un animal dans le logement loué et, si tel est le cas, il ne peut s'appuyer sur cette clause pour résilier le bail lorsqu'elle n'est pas respectée.

Une autorisation préféctorale pour l'élevage d'agrément

Encore faut-il savoir ce que le législateur entend par « animal familier ». Sur ce point, la loi manque de précision. Si l'on s'en tient à la définition donnée par le dictionnaire, il s'agit des animaux domestiques, c'est-à-dire « vivant auprès de l'homme pour l'aider ou le distraire et dont l'espèce, depuis longtemps apprivoisée, se reproduit dans les conditions fixées par l'homme » (Robert). La plupart des animaux détenus en ville répondent à cette définition et, sauf à causer un trouble particulier, ils ont sans aucun doute droit de cité dans l'immeuble. C'est moins vrai de ceux, exotiques, traités en « familiers », dont la plupart des possesseurs ignorent que leur détention est réglementée : au mieux, soumise à autorisation ; au pire, strictement interdite à titre d'agrément, étant réservée aux établissements d'élevage ou de présentation au public d'animaux dits d'espèces non domestiques (voir l'annexe 1 de l'arrêté du 10 août 2004, JO du 25 septembre). Les amateurs, de plus en plus nombreux, de singes capucins, martres, visons, moufettes, mais aussi colombes, tourterelles, perruches, perroquets ou cacatoès devront ainsi solliciter une autorisation préfectorale leur permettant de pratiquer l'élevage d'agrément. Celle-ci ne leur sera accordée que si le lieu d'accueil est conçu et équipé pour satisfaire aux besoins biologiques des animaux et aux exigences législatives ou réglementaires en matière d'hébergement et de traitement des animaux ; s'ils détiennent les compétences requises pour que ces derniers soient traités avec soin ; si, enfin, la prévention des risques afférents à leur propre sécurité, à la sécurité et à la tranquillité des tiers, est assurée.

De manière générale, même si leur possesseur est pourvu d'une autorisation administrative, la détention d'un animal non domestique peut parfaitement être encadrée par le règlement de copropriété, notamment en ce qui ­concerne les règles de circulation dans les parties communes. Et s'agissant des locataires, leur ­éviction peut être justifiée par la seule détention d'animaux jugés à risque. C'est ainsi que la cour d'appel de Paris (18 novembre 1999, n° 1999/00068) a pu valider la résiliation du bail et l'expulsion de locataires à la tête d'un élevage de plus de... 200 mygales, considérant que cet élevage excédait « l'usage normal d'habitation » prévu au bail, la cour d'appel ajoutant : « Toutes les précautions prises, lesquelles ne sont pas contestées, n'excluent pas l'existence d'un risque certain pour le voisinage en cas d'accident toujours possible, risque inhérent à l'espèce animalière élevée. »

Vers un permis de détention de chien dangereux ?

La multiplication des accidents, parfois mortels, causés par des chiens d'attaque, a ­conduit les pouvoirs publics à faire une exception au principe de libre détention d'un animal familier posé par la loi du 9 juillet 1970. Son article 10, modifié par la loi n° 99-5 du 6 juillet 1999, dispose désormais qu'est « licite la stipulation tendant à interdire la détention d'un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l'article L. 211-12 du Code rural ». Selon cet article, les chiens dangereux sont classés en deux catégories : d'attaque (catégorie I) et de garde et de défense (catégorie II). La première catégorie comprend les chiens assimilables par leurs caractéristiques morphologiques, sans être inscrits à un livre généalogique, aux chiens des races American Staffordsh­ire terrier (« pit-bulls »), Mastiff (« boerbulls ») et Tosa. Entrent dans la catégorie II les chiens de races American ­Staffordshire terrier, Rot­tweiler (ainsi que ceux assimilables par leurs caractéristiques morphologiques aux chiens de cette race, sans être inscrits à un livre ­généalogique) et Tosa.

Un classement qui fait la différence en matière de copropriété. Car outre des règles ­précises obligeant notamment les propriétaires de ces animaux à les déclarer auprès de la ­mairie de leur lieu de résidence et à être assurés, le propriétaire d'un chien de la catégorie I a l'interdiction de laisser son animal en ­« stationnement » dans les parties communes de l'immeuble. À noter que son accès aux transports en commun et aux lieux publics est interdit. Sur la voie publique, comme dans les parties communes des immeubles collectifs, les chiens des deux catégories doivent être tenus en laisse par un adulte et muselés. Que faire si ces obligations ne sont pas respectées, comme c'est souvent le cas ? Saisir le maire, qui est habilité à prescrire des mesures de prévention. Jusque, par arrêté, faire placer l'animal en détention (art. L 211-11 du Code rural). La loi du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, a même complété ce dispositif, permettant aux maires qui le jugent nécessaire de demander à tout détenteur d'un chien de lui présenter une évaluation comportementale vétérinaire, afin de prescrire des mesures adéquates, et notamment l'accueil du chien dangereux dans un lieu approprié et, en cas de risque grave, son éventuelle euthanasie (art. L. 211-14-1 du Code rural). Une circulaire du 22 octobre 2007 précise les modalités de cette évaluation. Il faut par ailleurs savoir qu'un projet de loi renforçant les mesures de prévention et de protection des personnes contre les chiens dangereux est actuellement en cours d'élaboration et devrait, en principe, être promulgué cette année. Le texte, déposé au Sénat le 29 novembre 2007, devrait être discuté le 25 mars 2008. Il prévoit notamment l'instauration d'un permis de détention pour les propriétaires de chiens dangereux, ce qui suppose ­une formation préalable sanctionnée par une attestation d'aptitude. Toute morsure d'un chien qualifié de dangereux devra en outre être déclarée à la mairie. Ce dispositif est complété par le renforcement des amendes civiles et pénales, notamment en cas de non tenue en laisse d'un animal agressif et de divagation d'un animal dangereux.

Le propriétaire de l'animal doit répondre des dommages causés

Précisons que le règlement de copropriété s'applique aux locataires. S'il interdit la détention d'un chien de première catégorie, le copropriétaire bailleur peut demander la résiliation du bail sur ce fondement. La jurisprudence l'admet pour des faits antérieurs à la loi du ­6 janvier 1999. La cour d'appel de Paris (23 mars 2006), à titre d'exemple, avait ainsi justifié la résiliation du bail d'un locataire détenant un chien de race ­Staffordshire alors que le règlement intérieur de l'immeuble — il s'agissait d'un Opac (Office public d'aménagement et de construction)­ —, ­figurant dans les conditions générales du bail, interdisait formellement la détention de chiens de première catégorie : « Le seul fait de détenir un chien de race American Staffordshire dont l'agressivité et le caractère dangereux ne peuvent être raisonnablement contestés dès lors qu'ils sont inhérents à la race de l'animal sélectionnée dans ce but, s'agissant d'un chien de défense et d'attaque, constitue une violation grave des clauses du bail (...) il importe peu que Mme X soit entrée dans les lieux ou que le chien soit né avant la pro­mulgation de la loi du 6 janvier 1999. »

Même lorsqu'il s'agit d'un droit pour le ­propriétaire ou le locataire, la détention d'un animal « autorisé » implique aussi des devoirs pour l'occupant d'un logement. Selon le Code civil (art. 1385), tout propriétaire d'un animal domestique est responsable des dommages causés par celui-ci, quelles qu'en soient les circonstances et qu'il s'agisse de dégâts matériels ou corporels infligés à une personne, même si l'animal a échappé à la vigilance de son maître ou s'il a été temporairement confié à un tiers.

Les troubles du voisinage sanctionnés

En copropriété, chacun peut user de son lot privatif comme des parties communes en toute liberté, dès lors qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres occupants (art. 9 de la loi du 10 juillet 1965). Et s'il possède un animal, celui-ci ne doit pas occasionner de troubles de jouissance aux autres copropriétaires, et pas davantage provoquer des dégâts, notamment dans les parties communes de l'immeuble. Le locataire a la même obligation. En effet, l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 oblige ce dernier à user paisiblement des lieux loués et à ne pas causer de troubles à ses voisins. Le bailleur est d'ailleurs tenu de veiller à ce que son locataire respecte cette obligation, ainsi que l'énonce l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Et afin de leur faciliter cette tâche, la loi du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, a modifié l'article 4 de la loi du ­6 juillet 1989 en rendant applicable aux troubles de voisinage le mécanisme de la clause résolutoire. Cette clause était jusqu'à présent réservée aux seuls cas de non-paiement du loyer et des charges, ainsi qu'au défaut d'assurance. Insérée au bail, elle peut désormais sanctionner les troubles de voisinage occasionnés par le locataire. À condition, bien sûr, que de tels troubles soient constatés par une décision de justice. L'intérêt de cette disposition ? ­Auparavant, le bailleur confronté à un locataire auteur de troubles de voisinage devait introdu­ire une action en résiliation du bail, dans le cadre de laquelle le juge avait tout loisir d'apprécier la portée ou la gravité du manquement invoqué. Aujourd'hui, il peut seulement constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies, avant de prononcer l'expulsion du locataire, la mise en œuvre de la clause entraînant de plein droit la disparition du bail.

La preuve des nuisances sonores ne suffit pas à résilier un bail

Une fois les solutions amiables explorées, et si le trouble de jouissance persiste, se pose ­rapidement le problème de la preuve. Il peut alors être utile de faire appel à un huissier, dont le constat sera un élément clé pour obtenir gain de cause devant le tribunal. Cela ne va pas toujours de soi, comme le souligne Thierry Deveau : « Si un chien aboie dans la journée, il faut être là au bon moment. Et même dans ce cas, le responsable du trouble peut très bien invoquer d'autres causes à celui-ci, en questionnant, par exemple, la conformité de l'immeuble avec les normes d'isolation

» Quoi qu'il en soit, un constat d'huissier peut faire pencher la balance. « Nous sommes en mesure de faire des constats dans la journée et nous pouvons nous charger de l'assignation du responsable du trouble, d'autant qu'un avocat n'est pas obligatoire dans ce genre de procédure », commente Philippe Vittu, huissier à Boulogne-­Billancourt. Le constat d'huissier ne ­suffira pas, cependant : le fait d'apporter la preuve qu'un chien aboie ne revient pas à prouver que cet aboiement est ­constitutif d'un trouble anormal de voisinage. Et ­Sylvain ­Jutteau de souligner, désabusé : « Pour obtenir la résiliation du bail, il faut vraiment que le problème soit très important. Déjà avec des loyers impayés de deux ou trois ans, les tribunaux sont très frileux pour ­résilier les baux et expulser les locataires... ». Les juges, sur ce point, tranchent au cas par cas. La cour d'appel de Paris (6e ch. 3 octobre 2000) a ainsi admis que les voisins situés aux étages inférieurs d'un immeuble, qui se ­plaignaient de recevoir sur leurs balcons et stores les déjections d'un chien qui passait la plus grande partie de sa journée sur le balcon de l'étage supérieur, constituait un trouble de jouissance et un trouble anormal de voisinage passible de dommages et intérêts. De son côté, la cour d'appel d'Aix-en-Provence (16 juillet 2006) a jugé qu'un locataire avait abusé de son droit de jouissance en hébergeant trente chats dans son appartement, ce qui ­occasionnait non seulement de fortes odeurs sur le palier et les appartements voisins, mais aussi des dégradations aux parties communes. Pour ces raisons, le locataire s'est vu résilier son bail. La cour d'appel de Bordeaux (28 juin 2005) a quant à elle considéré que le propriétaire de onze chiens et onze chiots qui aboyaient tôt le matin et jusque tard le soir, était bien la cause d'un trouble de jouissance, le condamnant à verser des dommages et intérêts à ses voisins. Malgré tout, la loi n'interdit pas de détenir plusieurs animaux dans son appartement. C'est ce qu'a rappelé la cour d'appel de ­Versailles (17 avril 1985) en indiquant que la loi de 1970 n'édictait aucune limite quantitative à la détention d'un animal familier. Le fait de posséder plusieurs animaux n'est donc pas en soi un facteur de trouble. Mais cela augmente le risque de ­nuisances... et de sanction.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ANIMAL FAMILIER , CHIEN , COPROPRIETE , TROUBLE DE VOISINAGE




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