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Charges, modifier leur répartition

Charges, modifier leur répartition
Février 2008
Le Particulier Immobilier n° 239, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le changement de répartition des charges doit être voté à l'unanimité; sauf deux exceptions qui permettent le vote à une majorité qualifiée; reste, si un copropriétaire veut contester, l'action en nullité. Un bilan de la jurisprudence.

Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges générées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. C'est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (Art. 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Voilà pour le principe. Mais il est fréquent que cette répartition des charges, pour diverses raisons notamment liées à l'ancienneté du règlement ou aux modalités des ventes successives de certains lots, s'avère préjudiciable pour l'un ou l'autre des copropriétaires. Dans l'idéal, il faudrait alors procéder à sa modification. En pratique, le législateur ayant posé le principe de l'unanimité, la plupart des tentatives se terminent devant le tribunal de grande instance. Retour sur les règles à respecter afin d'éviter les contentieux.

Vote à l'unanimité

En matière de répartition des charges, le principe posé par la loi (Art. 11 de la loi du 10 juillet 1965) est, pour reprendre le jargon des professionnels, celui de « l'immutabilité sauf unanimité ». Cela signifie concrètement qu'il est parfaitement loisible aux copropriétaires de modifier la répartition des charges en assemblée générale et à tout moment, mais que c'est à la condition que la volonté des copropriétaires se manifeste par un vote unanime. Une presque impossibilité dans les faits, d'autant plus que la Cour de cassation exige de longue date qu'il s'agisse de l'unanimité de tous les copropriétaires, « qu'ils soient présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale » et non seulement de celle des présents ou représentés (Cass. civ. 3e, 26 février 1975, n° 73-14614). Ainsi, lorsque les résolutions prises par l'assemblée générale ont pour effet de répartir certaines charges d'entretien entre l'ensemble des copropriétaires alors qu'auparavant ces charges ne visaient que certains d'entre eux, les juges considèrent qu'une telle modification de la répartition des charges doit être votée à l'unanimité. À défaut, elle doit être annulée. Dans une affaire récente, une assemblée générale de copropriétaires avait ainsi décidé à la majorité de donner à la toiture-terrasse de l'immeuble la destination de partie commune, alors que celle-ci était jusque-là une partie privative, dont l'entretien était alors réalisé par le seul propriétaire du lot. Par une autre décision, l'assemblée avait également mis à la charge de la copropriété l'entretien de l'escalier, qui était auparavant assumé par deux des copropriétaires. Selon les magistrats, de telles décisions, faisant peser de nouvelles charges d'entretien sur l'ensemble de la copropriété, ne pouvaient être prises qu'à l'unanimité (CA d'Aix-en-Provence, 6 avril 2007, n° 05/01662).

Même si elle s'avère complètement injuste, la répartition des charges résultant du règlement de copropriété s'impose, tant qu'elle n'est pas modifiée à l'unanimité : dans cette affaire, la cour d'appel de Versailles avait rejeté la demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires relative à la répartition des charges d'une porte cochère automatisée. Elle se fondait sur le fait que cette répartition était conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi de 1965, et que les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne pouvaient pas l'emporter sur cette loi. Mais la Cour de cassation ne l'a pas entendu ainsi. Selon elle, au contraire, « les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ». Illustration : cass. civ. 3e, 21 juin 2006, n° 05-13607. Ou bien en amont, tant qu'elles n'ont pas été modifiées par l'assemblée générale, selon la règle de l'unanimité. Car à partir du moment où la nouvelle répartition a été adoptée dans les règles, elle est opposable à tous les copropriétaires... fût-elle non conforme aux dispositions du règlement de copropriété (CA de Paris, 13 janvier 2005, n° 04/04642).

En tout état de cause, lorsque ce dernier a été changé, il ne faut pas oublier que les modifications ne sont opposables aux tiers (l'acquéreur traitant avec un copropriétaire, par exemple) qu'à dater de leur publication au fichier immobilier (Art. 13 de la loi du 10 juillet 1965).

Un principe absolu

Ce principe de « l'immutabilité sauf unanimité » des charges s'oppose à tout accord particulier en disposant autrement. Preuve en est cette mésaventure qui s'est soldée il y a peu devant la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2007, n° 06-13769) : en 1966, un copropriétaire s'était « désolidarisé de l'installation collective de chauffage du fait de son insuffisance ». Avec l'accord du seul syndic de copropriété, il avait déposé les installations et considérait depuis lors que la répartition des charges de copropriété avait été modifiée. Or, en 1993, un nouveau syndic lui impute une quote-part des dépenses relatives aux travaux de chaufferie, que le copropriétaire refuse de payer. La cour d'appel de Paris (CA de Paris, 26 janvier 2006, n° 05/06041), puis la Cour de cassation, lui ont rappelé que le seul accord du syndic ne pouvait entraîner le moindre changement dans la répartition des charges, dès lors que l'autorisation de désolidarisation ne lui avait pas été donnée par l'assemblée générale et qu'il ne s'en était suivi aucune modification du règlement de copropriété. Dans ces conditions le copropriétaire a dû s'acquitter des charges afférentes aux travaux de chaufferie pour la part correspondant à ses lots.

Encore faut-il, pour requérir l'unanimité, que la décision de l'assemblée générale entraîne bien une modification de la répartition des charges. Dans une affaire récente, la Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler que la décision des copropriétaires d'intégrer dans les charges communes les dépenses relatives à la restauration des parties communes de l'immeuble classé monument historique ne constituait pas une modification de la répartition des charges, telle que prévue au règlement de copropriété, ni une rupture de l'égalité des copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie. Il n'y avait donc aucune raison pour que ces décisions soient prises à l'unanimité (Cass. civ. 3e, 5 décembre 2007, n° 07-11.188 et 07-11.204).

Et à l'inverse, toute décision pouvant éventuellement impliquer une nouvelle répartition des charges n'a pas à être décidée pour autant à l'unanimité

Ainsi, la cour d'appel de Toulouse a-t-elle jugé que le fait qu'une modification de la répartition des charges puisse être envisagée suite à une cession aboutissant à la transformation d'un lot privatif n'a pas pour effet de soumettre cette transformation à un vote unanime. Dès lors que les parties communes aliénées présentaient une utilité pour le seul copropriétaire au profit duquel la cession était envisagée, et que leur aliénation n'était pas de nature à porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, l'assemblée pouvait autoriser cette cession, comme elle l'a fait, à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (CA de Toulouse, 20 mars 2006, n° 04/05106).

De rares exceptions

Face aux difficultés soulevées par la règle de l'unanimité, la loi de 1965 a toutefois prévu un assouplissement en vue de faciliter l'adoption de certaines résolutions, permettant par exception de voter la modification de la répartition des charges à une majorité qualifiée.

Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition

Ainsi, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges en découlant nécessairement peut être décidée par l'assemblée générale statuant à cette même majorité (Art. 11 de la loi du 10 juillet 1965).

Un exemple : l'assemblée générale est compétente à la majorité de l'article 26, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, pour vendre des parties communes ou pour réaliser des travaux d'amélioration dans l'immeuble, comme la création d'un ascenseur. La modification de la répartition des charges en découlant pourra être adoptée à la majorité de l'article 26. Bien entendu, si la conservation des parties communes est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, l'assemblée devra à nouveau statuer à l'unanimité.

La Cour de cassation contrôle toutefois scrupuleusement le respect des conditions posées par la loi et exige notamment que la demande de modification de la répartition des charges intervienne après le vote des travaux ou des actes en question par l'assemblée générale (Cass. civ. 3e, 21 juin 2005, n° 04-13613). Dans cette affaire, un copropriétaire se fondait, pour demander une nouvelle répartition des charges de chauffage, sur des travaux qui n'avaient pas été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, ni même autorisés par celle-ci. Sa demande a été jugée irrecevable.

Il faut encore, pour échapper à la règle de l'unanimité, que la modification de la répartition des charges soit « rendue nécessaire », selon les termes mêmes de la loi, par les travaux ou les actes en question. À titre d'exemple, la pose d'un compteur de calories ne nécessite pas de modifier la répartition des charges de chauffage (Cass. civ. 3e, 12 février 2003, n° 01- 12456). En revanche, l'octroi à un copropriétaire d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune, et ce à titre définitif, implique nécessairement, selon la jurisprudence, une modification de la répartition des charges.

Dans un cas particulier, la loi autorise même la modification de la répartition des charges à la majorité simple : lorsqu'une ou plusieurs fractions d'un lot sont aliénées séparément (par exemple en cas de division d'un lot initial en deux lots), la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (Art. 11 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965). Mais cette disposition a une portée limitée : l'assemblée générale doit en effet s'en tenir strictement à la répartition des charges entre les nouveaux lots si elle ne veut statuer qu'à la majorité de l'article 24. Si jamais elle adopte une répartition concernant d'autres charges, la résolution pourra être annulée par le juge, car elle aurait dû être prise à l'unanimité, ainsi que la Cour de cassation a eu l'occasion de le rappeler (Cass. civ., 3 du 22 mars 1995, n° 93-15614). Dans cette affaire, l'assemblée générale des copropriétaires avait, à l'occasion de l'approbation d'une division d'un lot en deux lots, adopté à une majorité de 7 108 voix sur 10 000, une répartition en seize parts égales des frais d'entretien communs à la cage d'escalier, à la minuterie, aux poubelles ainsi que des honoraires du syndic. Elle avait, ce faisant, écarté la répartition en dix millièmes définie par l'état descriptif de division. Selon la Cour de cassation, la nouvelle répartition adoptée ne concernait pas seulement les deux nouveaux lots issus de la division, mais modifiait aussi la répartition des charges de l'ensemble de la copropriété. Par conséquent, cette décision a été annulée : elle aurait dû être prise à l'unanimité.

Dans les hypothèses visées à l'article 11, le législateur a prévu une issue judiciaire lorsque l'assemblée générale ne parvient pas à adopter la modification des bases de répartition des charges à la majorité requise : tout copropriétaire peut alors saisir le tribunal de grande instance à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Mais attention, le juge ne pourra être saisi directement : ce n'est que si l'assemblée générale a été saisie que le copropriétaire pourra agir en justice (Cass. civ. 3e, 4 janvier 2006, n° 04-15723).

Changement d'usage d'une ou de plusieurs parties privatives

Deuxième exception introduite par la loi du 10 juillet 1965 (Art. 25 f) : les décisions concernant la modification de la répartition des charges de services collectifs et d'équipement commun rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou de plusieurs parties privatives ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Quand doit-on considérer qu'il y a changement d'usage ? C'est ce point qui fait difficulté, comme en témoigne le contentieux. Un exemple : la cour d'appel de Paris estime ainsi qu'il n'y a pas de changement d'usage lorsqu'un copropriétaire ne fait qu'user de son lot conformément aux dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, dès lors que les lots des coproprié­taires ont été affectés à l'exercice d'une profession libérale initialement par le règlement de copropriété, il n'y pas changement d'usage des lots occupés désormais par des cabinets d'expertise comptable qui rendrait nécessaire une modification de la répartition des charges. La résolution qui décide d'imputer 10 % de charges supplémentaires aux lots à usage de profession libérale en raison de l'utilisation accrue des services collectifs et des éléments d'équipements communs a donc été jugée illicite de par son caractère automatique et forfaitaire. La demande tendant à voir la résolution modifiant la répartition des charges de copropriété réputée non écrite n'est pas soumise aux délais spéciaux des deux premiers alinéas de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (CA de Paris, 26 janvier 2006, n° 05/04451).

Recours au juge

Confronté à un règlement de copropriété stipulant une répartition des charges injuste, tout copropriétaire peut se tourner vers le juge en introduisant une action en nullité. Encore faut-il que la répartition incriminée soit contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ce que le juge s'emploiera à vérifier (Art. 43). Un exemple : la cour d'appel d'Aix-en-Provence a récemment décidé que la clause de répartition des charges du règlement de copropriété qui ne distingue pas les charges d'ascenseur des charges générales était illicite et devait en conséquence être déclarée non écrite (CA d'Aix-en-Provence, 18 mai 2007, n° 04/04275). Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il doit en principe procéder à leur nouvelle répartition. Mais il peut, s'il l'estime fondée, entériner une décision de l'assemblée générale. Ainsi, dans l'affaire précitée, la modification de la répartition des charges d'ascenseur adoptée par l'assemblée générale était contestée par l'un des copropriétaires, qui agissait en nullité de cette résolution. La cour d'appel d'Aix-en-Provence, on l'a vu, a jugé non écrite la clause initiale du règlement de copropriété. Puis elle a entériné la résolution prise par l'assemblée générale, après avoir vérifié que l'assemblée avait bien procédé à la nouvelle répartition des charges en fonction du critère d'ordre public de l'utilité, fixé par l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires disposent aussi d'une action en justice dite « en révision » de la répartition des charges (Art. 12 de la loi du 10 juillet 1965), qui n'est ouverte que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Encore faut-il que le copropriétaire introduisant l'action démontre que la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou que la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi. Si ces conditions sont remplies, le tribunal procédera à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Toute action fondée sur un autre motif que ceux visés à l'article 12 est une action en nullité, qui doit être introduite sur le fondement de l'article 43 de la loi de 1965. La distinction est parfois difficile à opérer. La cour d'appel de Paris a proposé son critère, il y a quelques années. Selon elle, les actions tendant à contester le montant des charges en se fondant sur la comparaison avec les valeurs affectées aux autres lots relève de l'article 12 (action en révision), tandis que les actions tendant à contester le principe même de la répartition des charges pour violation des dispositions impératives de la loi de 1965 ressortent de l'article 43 (action en nullité) (CA de Paris du 15 septembre 2005, n° 04-18063). éclairant.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




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