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Ascenseurs, signez le bon contrat

Ascenseurs, signez le bon contrat
Décembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 237, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Votre contrat d'entretien est-il conforme à la réglementation ?; ses clauses vous sont-elles favorables ?; c'est le moment de renégocier, voire de changer d'ascensoriste. Un glossaire, clause par clause, pour vous y aider.

La mise en sécurité des ascenseurs va coûter fort cher aux coproprié­taires. Mais combien d'entre eux savent ce que va leur coûter, au fil des années, le contrat d'entretien que leur syndic a (parfois) signé sans même les consulter ? Vous-même, savez-vous différencier le contrat « minimal » du contrat « étendu » ? établir le distinguo entre l'ancien contrat « complet » et l'actuel contrat « étendu » ? Et celui, plus subtil encore, existant entre les notions d'usure, de vétusté et d'obsolescence ?

Jusqu'à l'automne 2004, tout était simple ou presque : chaque tâche incombant à l'ascensoriste figurait dans l'arrêté du 11 mars 1977, qui distinguait l'entretien dit « normal » de l'entretien « complet », et en définissait les contenus respectifs. Depuis le décret du 9 septembre 2004(1), tout a changé, surtout pour la majorité des copropriétés qui disposait d'un contrat « complet » (80 % à 90 %, estime-t-on).

Auparavant, en contrepartie d'un forfait annuel, l'ascensoriste s'engageait à prendre en charge le remplacement de la quasi-totalité des pièces défaillantes. Aujourd'hui, les contrats proprement dits ne sont plus encadrés, pas même par une norme : seul a été élaboré un "fascicule de documentation" (FD P 82-022)(2), plus connu sous le nom de "référentiel Afnor", "faute de consensus entre les parties présentes à la commission d'élaboration", précise Catherine di Costanzo, directeur d'activités à Habitat et Territoires, bureau d'études national intervenant pour le compte de propriétaires tant publics que privés. Résultat : tout ou presque peut se négocier.

Qu'impose la loi ? Le minimum : en contrepartie d'une fréquence moindre des visites (pas moins de neuf par an, au lieu de douze antérieurement), quelques obligations nouvelles pour les ascensoristes dans le contrat de base : vérifications périodiques des matériels plus détaillées, généralisation du dégagement des personnes bloquées 24 heures/24, dépannage­

7 jours/7, délais d'intervention maximal pour les désincarcérations et les réparations, pénalités pour non-respect des termes du contrat, ­établissement et actualisation de documents relatifs aux caractéristiques et à la maintenance de l'ascenseur... (voir tableau p. 17).

En résumé, le contrat « à clauses minimales » énonce les clauses contractuelles et la liste des pièces de rechange strictement nécessaires pour satisfaire à la réglementation en vigueur, tandis que le « contrat étendu » y ajoute des prestations contractuelles volontaires et la réparation ou le remplacement des pièces importantes non couvertes par le contrat à clauses minimales. « Malheureusement, constate Bruno Dhont, directeur de l'ARC, le contrat étendu est réduit à une peau de chagrin comparé à l'ancien contrat complet, notamment en raison des clauses introduisant les notions de vétusté et d'obsolescence, qui l'ont vidé de sa substance. » Un point de vue qui n'est pas éloigné de celui de Stéphane Doré, directeur général du bureau d'études spécialisé A2C : « La portée du contrat à clause étendue est sérieusement limitée puisque, sauf rénovation spécifique, les pièces constitu­tives de l'ascenseur ne sont garanties a minima que pendant les dix, vingt ou trente premières années de leur installation, en fonction du type de pièces concerné, suivant le référentiel Afnor. Il est donc inutile de souscrire des contrats étendus “standard” dès l'instant où ces vingt ou trente premières années sont écoulées. Ou bien, si vous tenez au contrat étendu, négociez avec l'ascensoriste pour proroger ces durées", conseille-t-il.

Mise en conformité

Les textes ont imposé la mise en conformité des contrats avec les nouvelles dispositions au plus tard le 30 septembre 2005 (ou à l'échéance du contrat en cours).

Lorsque le syndicat disposait d'un contrat complet, il conservait jusqu'à son échéance les garanties de remplacement des pièces défectueuses qui y figuraient. Dans le cas d'un contrat normal, les ascensoristes ont proposé des avenants aux contrats en cours afin d'y introduire les nouvelles obligations.

Mais certains ont engagé les copropriétés à signer un nouveau contrat comparable à ceux antérieurs au 9 septembre 2004, avec une promesse de « mise en conformité » au 30 septembre 2005, les contraignant à accepter telles quelles les clauses de l'ascensoriste, déplore Bruno Dhont, qui insiste pour mettre en garde les copropriétaires : « Un contrat “conforme à l'arrêté ”, pour rassurante que sonne l'appellation, n'est pas pour autant un contrat qui préserve les intérêts du client de l'ascensoriste. »

Autre raison incitant à la vigilance : les bureaux d'études et les syndics professionnels que nous avons interrogés constatent depuis deux ou trois ans une détérioration de la qualité de maintenance : « Aujourd'hui, on dénombre jusqu'à 150 appareils par technicien, alors que la raison commanderait de ne pas dépasser 80 », regrettent-ils. « Rien d'étonnant, remarque Stéphane Doré, la moitié des effectifs des ascensoristes est aujourd'hui affectée aux travaux de rénovation et une partie de l'encadrement est passé dans les bureaux d'études... réduisant les équipes d'entretien à la portion congrue. »

Travaux et négociations

La nouvelle réglementation induisant des mises en conformité substantielles, les pouvoirs publics ont, sous l'impulsion des associations de consommateurs, constitué une commission de suivi de la mise en œuvre des dispositions prévues. Et les résultats de l'enquête commanditée par le ministère du Logement, confiée au cabinet In Numeri, révèlent que, selon les ascensoristes, 40 % des immeubles résidentiels étaient pourvus d'un contrat conforme fin 2006. Si vous faites partie des copropriétés qui n'ont pas encore « converti » leur ancien contrat, il est grand temps d'engager les négociations. Si vous êtes sous le régime d'un nouveau contrat dont les termes ne vous paraissent pas favorables, allez droit à la clause « durée ». Les textes exigent un minimum d'un an mais certains contrats sont bien plus longs. Même si vous êtes engagé sur une longue durée, tout n'est pas perdu, car vous pouvez toujours remettre le contrat en cause, notamment si les prestations sont insatisfaisantes ou si vous envisagez des travaux sur votre ascenseur.

La donne se trouve en effet modifiée, du fait des travaux de mise en sécurité à effectuer en une ou plusieurs séquences, et des travaux de modernisation souvent présentés comme un accompagnement indispensable (voir Le Particulier immobilier n° 203). Or, les travaux ne sauraient être négociés sans tenir compte du contrat d'entretien et une mise en concurrence doit avoir lieu. « Même s'il faut aussi négocier des indemnités de résiliation anticipée pour changer de prestataire, le jeu peut en valoir la chandelle », estime Stéphane Doré.

Mais, outre la difficulté d'obtenir rapidement des devis (3), il y a un paramètre avec lequel il est parfois difficile de composer : les matériels dits « propriétaires » ou « à protocole fermé » de certains ascensoristes — typiquement, les armoires de commande ­—, qui interdisent la reprise en main de leurs appareils par d'autres ascensoristes et donc, rendent difficile la mise en concurrence. Sauf si l'ascensoriste peut « déverrouiller » sa technologie, ce qui est le plus souvent le cas... à condition d'insister un peu. Emmanuel Fischer, directeur commercial Service d'Otis confirme : « Hormis certains aspects de notre système de télésurveillance, tous nos matériels peuvent être pris en mains par nos confrères, à condition qu'ils utilisent l'outillage ou le logiciel adéquat. »

A votre intention, quelques explications, et un glossaire pour vous aider à mieux comprendre votre contrat, et vous guider dans vos négociations...

Françoise JUERY

 

(1) Loi du 2 juillet 2003, décret du 9 septembre 2004 et arrêté du 18 novembre 2004.

(2) www.boutique.afnor.org (20 € la consultation ; 50 € à l'achat)

(3)Vous pouvez déposer un appel d'offres sur le site www.ascenseur-business.fr


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , CONTRAT D'ENTRETIEN , COPROPRIETE , ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE




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