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Un rappel à l'ordre salutaire : commentaire de jurisprudence

Un rappel à l'ordre salutaire : commentaire de jurisprudence
Décembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 237, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La résolution soumise au vote d'une assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet. (Cass. 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-11191)

Des résolutions à objets multiples : les copropriétaires d'un immeuble parisien croyaient avoir trouvé la solution miracle pour abréger leur assemblée générale. Ils avaient en effet adopté une première résolution interdisant la location des lots pour des activités générant un trouble pour la copropriété, qui autorisait dans le même temps le syndic à entreprendre toute action judiciaire qui s'avérerait nécessaire à l'encontre des copropriétaires dont les locataires contreviendraient à cette interdiction, en troublant la tranquillité de l'immeuble au-delà du supportable. Et une deuxième résolution décidait de la fermeture du portail de l'immeuble, de l'installation d'un interphone, mandatant à cet effet, comme cela se pratique souvent, le conseil syndical en collaboration avec le syndic dans le cadre d'une enveloppe budgétaire maximale. Cela faisait beaucoup, ont estimé des copropriétaires mécontents, qui ont assigné le syndicat en annulation de ces deux résolutions. La cour d'appel de Paris ayant rejeté leur demande (Paris, 23e civ., 10 novembre 2005), ils forment un pourvoi en cassation, avec succès.

La haute juridiction rappelle en effet les magistrats parisiens à l'ordre : « Chaque résolution proposée ne doit avoir qu'un seul objet ». La cour d'appel de Paris avait de fait une fâcheuse tendance à admettre la validité de résolutions statuant sur plusieurs points, s'agissant de questions qu'elle estimait indivisibles (CA de Paris, 23e ch. B, 11 février 1999 ; CA de Paris, 23e ch. A, 14 novembre 2001).

La pratique du vote bloqué, qui consiste à organiser un scrutin unique générant plusieurs décisions de l'assemblée générale est, par conséquent, plus que jamais prohibée. Chaque question soumise à l'assemblée doit faire l'objet d'un vote distinct.

C'est une bonne nouvelle pour les copropriétaires, qui y gagnent en liberté, et cela minimise le risque d'annulation.

La jurisprudence estime en effet qu'en cas de décision statuant sur plusieurs questions, la contestation portant sur l'un des points abordés entraîne l'annulation de l'ensemble de la décision, et non seulement une annulation partielle (Cass. 3e civ., 11 mars 1998, n° 96-12 479).

Cerise sur le gâteau, cet arrêt réaffirme en outre, s'agissant de la première résolution incriminée, « que l'assemblée générale ne peut autoriser par anticipation un syndic de copropriété à agir en justice contre un copropriétaire non désigné ». Ce principe avait déjà été posé s'agissant de l'autorisation donnée par avance au syndic d'engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre des copropriétaires débiteurs qui ne se seraient pas acquittés de leurs charges après une condamnation (Cass. 3e civ., 15 février 2006).

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACTION EN JUSTICE , ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE , VOTE




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