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Copropriété, le rôle de l'administrateur provisoire

Copropriété, le rôle de l'administrateur provisoire
Novembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 236, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Quatre cas de figure bien précis peuvent conduire à sa désignation; un mandataire de justice contrôlé par le tribunal; des pouvoirs souvent jugés exorbitants par les copropriétaires. Une fonction ambiguë face aux syndicats.

Quel copropriétaire n'a jamais assisté à une assemblée générale houleuse, où la gestion du syndic en place se trouvait mise en cause et la menace de l'administrateur provisoire brandie, soit par le syndic lui-même, piqué de se voir si peu apprécié, soit par un copropriétaire soucieux d'éviter cette solution de remplacement le plus souvent mal perçue ?

L'entrée en scène de l'administrateur provisoire est-elle toujours de mauvais augure ? Dans quel cas sa nomination est-elle inévitable ? De quel rôle est-il investi ? Quels sont la durée de sa mission et le montant de ses honoraires ? Autant de questions auxquelles les textes ne répondent que partiellement et que nous avons posées tant à des administrateurs professionnels qu'à des copropriétaires confrontés à cette situation.

Quand est-il désigné ?

Plusieurs cas de figure peuvent conduire à la désignation d'un administrateur provisoire. Outre celui où le syndic en place est écarté sans qu'un successeur ait été prévu, il peut s'agir d'un syndic se trouvant dans l'incapacité d'exercer son mandat, soit parce que ce mandat est juridiquement non valable, soit parce que le professionnel est victime d'un empêchement ou fait preuve d'une carence manifeste. Autre éventualité sur laquelle le législateur s'est penché plus récemment : le syndicat se trouve dans une situation financière précaire et/ou dans l'impossibilité d'effectuer des ­travaux urgents. On parle alors de copropriété en difficulté. Hormis ce dernier cas qui est traité dans la loi du 10 juillet 1965, revue et corrigée par la loi du 21 juillet 1994 puis la loi SRU du 13 juillet 2000, les situations aboutissant à la désignation d'un administrateur provisoire sont encadrées par les articles 46, 47 et 49 du décret du 17 mars 1967.

Absence de syndic

L'article 46 du décret vise le cas où une assemblée générale, dûment convoquée dans ce but, n'a pu parvenir à désigner un syndic. Pour qu'un nouveau syndic puisse être élu alors que le précédent ne donne plus satisfaction ou qu'il renonce de lui-même à son mandat, l'ordre du jour doit impérativement proposer au moins un autre candidat dont le contrat aura été joint à la convocation. Et même si le remplacement a été prévu, encore faut-il que se dégage une majorité en faveur du ou de l'un des successeurs pressentis.

En cas d'impossibilité d'accord sur une telle désignation, la copropriété va se trouver privée de syndic et, seul, le président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble sera alors habilité à désigner la personne qui en fera office. Il pourra s'agir d'un administrateur judiciaire ou, dans certains cas, d'un syndic professionnel (voir encadré p. 44). La procédure s'effectue par ordonnance sur requête adressée au président du TGI par un ou plusieurs copropriétaires, peu importe qu'ils soient ou non membres du conseil ­syndical. En revanche, un tiers, le syndic évincé par exemple, n'aura pas qualité pour saisir le tribunal. La procédure, non contradictoire, est très rapide : les parties n'étant pas convoquées, il n'y a pas tenue d'audience et l'ordonnance est faite « au pied de la requête », c'est-à-dire que le magistrat se contente de viser la requête telle que présentée par le demandeur. C'est seulement au cas où le magistrat rejette cette requête qu'il va « motiver » l'ordonnance, autrement dit, exposer les raisons du rejet.

Comme dans tous les cas de nomination d'un administrateur provisoire, le demandeur devra obligatoirement se faire assister d'un avocat. L'ordonnance rendue est exécutoire « sur minute ». Ce qui signifie que la décision peut être exécutée dès la présentation de l'ordonnance. Elle devra cependant être notifiée à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois, afin qu'ils puissent éventuellement exercer un recours, sous quinze jours (art. 59 al. 3 du décret).

Le parcours est donc bien balisé. Pourtant, dans la pratique, il est rare qu'un administrateur provisoire soit nommé dans ces circonstances. « Nous constatons que le syndic dont le mandat est menacé parvient généralement à dissuader les copropriétaires de l'éliminer, ou bien un copropriétaire est nommé syndic bénévole le temps d'organiser une nouvelle assemblée générale qui élira un professionnel », remarque Nathalie Painnot, juriste à l'ANCC (Association nationale de la copropriété et des copropriétaires). Cette dernière solution, peu orthodoxe, évitant le recours à un administrateur provisoire.

Mandat inopérant

Beaucoup plus fréquent est le cas où l'administrateur provisoire entre en scène en raison d'une vacance du poste de syndic, d'ordre juridique cette fois, et non plus « physique » : le syndic existe bel et bien, mais il ne remplit pas les conditions requises pour exercer ses fonctions. Exemples : sa nomination est entachée d'un vice de forme, sa carte professionnelle lui a été retirée ou il a négligé de prévoir à l'ordre du jour de l'AG un vote sur le compte séparé, ce qui entraîne la nullité de son mandat. Ce n'est plus alors l'article 46 du décret qui s'applique, mais l'article 47. La procédure (ordonnance sur requête) est la même, mais est ouverte à tout « intéressé », souvent un créancier du syndicat mais aussi, dans certains cas, le syndic lui-même. Ainsi, l'ancien syndic qui a laissé expirer son mandat faute d'en avoir demandé le renouvellement en temps utile, peut présenter une telle requête au président du TGI (Cass. 3e civ., 21 mars 2000). De même, celui dont la nomination est irrégulière (CA de Paris, 14e ch. B, 20 mars 2001) ou encore, le syndic qui a remis sa démission (Cass. 3e civ., 4 février 2004). L'administrateur peut encore être nommé par le tribunal même qui a annulé l'élection du syndic (CA de Paris, 23e ch., 17 mai 1996) désigné par l'assemblée générale.

Les interventions d'un administrateur judiciaire dans le cadre de l'article 47 sont, de loin, les plus courantes, aux dires des professionnels : sept cas sur dix pour Xavier Huertas, administrateur judiciaire niçois, huit sur dix pour Michèle Lebossé, qui exerce la même profession à Paris. « La plupart du temps, le syndic en place a négligé de réunir l'assemblée dans les temps ou a démissionné sans prendre la peine de réunir une assemblée générale pour désigner son successeur », précisent-ils en chœur.

Les textes prévoient que l'administrateur désigné sera chargé « notamment » de se faire remettre les fonds et les documents et archives du syndicat, de convoquer l'AG en vue de la désignation d'un syndic, le syndic sortant étant ipso facto démis de ses fonctions. Dans la pratique, l'administrateur judiciaire endosse le costume du syndic traditionnel et se voit alors investi de tous ses pouvoirs... ainsi que de toutes ses obligations.

Empêchement ou carence du syndic

Autre situation relevant, cette fois, de l'article 49 du décret : il existe un syndic valablement nommé et légalement habilité à assurer sa mission, mais il est déficient dans l'exercice de ses fonctions. Que faut-il entendre par déficience ? l'article 49 en livre deux interprétations : il peut s'agir de l'« empêchement » d'un syndic se trouvant dans l'incapacité d'accomplir sa mission pour diverses raisons — maladie, faillite —, mais aussi différends l'opposant à des copropriétaires, au point de paralyser la gestion de la copropriété (CA de Paris, 10 mai 1989). Il peut aussi s'agir d'une « carence » se manifestant par une négligence dans le recouvrement des charges, un défaut d'action en justice en vue de préserver les droits du syndicat, ou encore dans l'exécution des décisions de l'assemblée, « dont il n'a pas à apprécier l'opportunité » (Cass. 3e civ., 29 mai 2002). Il a également été jugé qu'il y avait carence si la gestion du syndic s'avérait « dépourvue de tout professionnalisme » (CA de Versailles 14e ch., 6 juin 2001).

L'article 49 prévoit alors la nomination d'un administrateur dans le but d'assurer la mission que le syndic ne peut accomplir ou se refuse à accomplir. Sauf s'il y a urgence à faire procéder à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des éléments d'équipement communs, le demandeur — tout intéressé — devra d'abord adresser une mise en demeure au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut de réaction de celui-ci sous huit jours, il pourra alors demander au président du TGI, qui juge ici comme en matière de référé, la nomination d'un administrateur provisoire. L'audience est contradictoire, le demandeur étant prié d'apporter des preuves de la carence invoquée (CA de Paris, 14e ch. A, 9 juin 1999). Cela étant, comme le fait justement remarquer Nathalie Painnot, « il est difficile de tracer la frontière entre la carence et les simples fautes qui relèvent de la responsabilité civile professionnelle. S'ajoutant à l'ignorance de cette procédure par bien des copropriétaires, c'est sans doute la raison pour laquelle les dispositions de l'article 49 sont peu utilisées ». Pourtant, il s'agit d'une solution rapide et souple, le juge pouvant déléguer à l'administrateur tous les pouvoirs du syndic en place ou le charger seulement de missions précises. « Et c'est une menace souvent très efficace pour inciter à l'action un syndic poussif », ajoute Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Association des responsables de copropriété).

Copropriété en difficulté

Le dernier cas débouchant sur la prise en mains de la copropriété par un administrateur provisoire est celui prévu par l'article 29-1 de la loi de 1965 (et suivants) : « Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble », un administrateur provisoire peut être désigné par le président du TGI. Cette fois, à la demande de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat (qui doivent alors assigner le syndicat), du syndic ou du procureur de la République, qui agiront tous deux sur requête. Dans le dernier cas, l'ordre public doit se trouver menacé, par exemple, par un bâtiment très dégradé risquant l'effondrement. Contrairement à ce que l'on pourrait croire, l'article 29-1 ne vise pas seulement les copropriétés éprouvant des difficultés financières. Il peut aussi s'agir d'une situation de blocage dans laquelle des copropriétaires, par négligence ou inconséquence, se déroberaient face à des travaux indispensables. L'administrateur est alors chargé de prendre « les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ». Avec des pouvoirs souvent étendus : outre la mission normalement dévolue au syndic — dont le mandat cesse alors de plein droit — le magistrat peut lui octroyer tout ou partie des pouvoirs de l'AG (à l'exception des acquisitions et aliénations immobilières et de l'établissement ou de la modification du règlement de copropriété), ainsi que tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical. Ce qui ne veut pas dire qu'il s'abstiendra de consulter ce dernier. Au contraire, il lui appartiendra de le convoquer, et il en deviendra même le président (art. 29-1, al. 2). Il a également la faculté de convoquer les copropriétaires pour les entendre et les informer.

Par ailleurs, lorsque la copropriété est en difficulté financière, il a la faculté de demander au président du TGI de suspendre les actions en cours et d'empêcher toute nouvelle poursuite des créanciers à l'encontre du syndicat. À condition que l'action ou la poursuite visent à la condamnation du syndicat au paiement d'une dette ou à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de règlement. La durée de la suspension ou de l'interdiction prononcée sera de six mois au plus, renouvelable une fois. Enfin, la loi SRU a encore étendu les pouvoirs de l'administrateur : sur présentation d'un rapport argumenté, il peut demander au président du TGI une division de la copropriété par dissolution du syndicat existant, et création de nouveaux syndicats. Partant du principe qu'en isolant les bâtiments les plus problématiques ou en rendant chaque bâtiment autonome, on a plus de chance d'aplanir les difficultés.

Autant de possibilités qui donnent les coudées franches à l'administrateur judiciaire, surtout lorsqu'il doit remettre sur pied des copropriétés qui comptent plusieurs centaines de logements. « Un syndic classique serait bien en peine de faire voter certaines décisions ou de recouvrer des fonds dans ces circonstances. Disposant de pouvoirs étendus, nous pouvons œuvrer bien plus rapidement et avec beaucoup plus d'efficacité », observe Xavier Huertas, qui juge ce genre de mission à la fois éprouvante et gratifiante, dans la mesure où les résultats obtenus sont significatifs et aboutissent à la remise à flots d'une copropriété parfois sinistrée.

Des pouvoirs exorbitants ?

Revers de la médaille pour les copropriétaires : dans le cadre de l'article 29-1, l'administrateur provisoire, investi de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, sera amené à prendre des décisions de son propre chef. Décisions dont il avisera les copropriétaires mais qui ne seront susceptibles d'aucun recours. Ce qui fait dire à Jean-Charles Toth, un copropriétaire passé à plusieurs reprises par l'administration judiciaire, que les pouvoirs exorbitants de l'administrateur équivalent à la confiscation du droit de propriété. Que faire en cas de décision aberrante, préjudiciable aux intérêts du syndicat ?

Les copropriétaires peuvent toujours faire part de leurs inquiétudes au président du tribunal de grande instance, qui appréciera, car la mission de l'administrateur reste toujours encadrée par le tribunal : le président peut lui demander d'établir des prérapports et, en fin de mission, il rédige obligatoirement un rapport, déposé au greffe du TGI, dont les copropriétaires peuvent prendre connaissance à son cabinet ou à celui du syndic désigné, ou encore, obtenir copie, à leurs frais. Mais la réactivité des magistrats laisse parfois à désirer. L'alternative est encore moins satisfaisante : laisser faire le temps, et une fois les conséquences négatives intervenues, mettre en cause la responsabilité de l'administrateur...

En général, lorsqu'un administrateur provisoire est nommé, le sentiment dominant chez les copropriétaires est souvent celui de l'impuissance. Dans le cadre des articles 46 et 47, l'administrateur n'est ni un super-syndic, ni un sous-syndic. Ce que ne comprennent pas toujours les copropriétaires, soit qu'ils imaginent l'administrateur comme tout-puissant, soit au contraire qu'ils le croient uniquement chargé de la mission restreinte de recouvrer des fonds. « L'administrateur était systématiquement injoignable. Lorsque survenait dans l'immeuble une panne ou une fuite d'eau, nous devions solliciter nous-mêmes les entre­prises », se souvient ce copropriétaire qui préfère conserver l'anonymat. « En revanche, son aura d'administrateur lui a permis de faire rentrer les fonds avec beaucoup plus de succès que notre ex-syndic », reconnaît-il. Ce qui illustre bien l'ambiguïté du statut de l'administrateur provisoire face au syndicat.

Les syndics professionnels nommés, par exception, administrateurs provisoires sont peut-être plus enclins au dialogue. « Lorsqu'une copropriété est simplement en attente de la tenue d'une AG en vue de nommer le professionnel de son choix, l'administrateur a intérêt à s'appuyer sur le conseil syndical et à communiquer le plus possible avec les copropriétaires, moyennant quoi tout se passe bien », assure Laurent Capomaggio, syndic professionnel marseillais qui s'est trouvé désigné dans ce cadre. Quant à Michèle Lebossé, elle souligne la difficulté de la tâche : « Même si nous essayons toujours de trouver des solutions et de les proposer au magistrat, notre rôle n'est pas de régler les conflits souvent exacerbés existant entre voisins. Sans compter que nous sommes parfois confrontés à des situations inextricables ou ubuesques, comme dans cet immeuble dont le dossier m'est échu, qui se trouve... dépourvu d'escalier. »

La durée de la mission de l'administrateur est aussi un paramètre que les copropriétaires voudraient pouvoir mieux maîtriser. Fixée initialement par l'ordonnance du juge, elle peut être prorogée, ou écourtée, d'ailleurs de la même manière. C'est ainsi qu'une mission devant durer trois mois peut s'étendre sur un ou deux ans. « Les administrateurs ont coutume de déposer des rapports exposant les raisons pour lesquelles ils n'ont pu agir — alors que leur diligence n'était pas manifeste — et, leur mission n'étant donc pas accomplie, d'en demander la prorogation », déplore Jean-Charles Toth.

Les administrateurs que nous avons interrogés font toutefois état d'une durée moyenne de mission de six mois. Sachant qu'elle peut être plus longue lorsque la copropriété est en difficulté. Dans le cadre d'un plan de sauvegarde de cinq ans visant à restaurer un groupe d'immeubles, l'administrateur peut ainsi se voir confier une tâche de même durée. Autre sujet de désaccord entre copropriétaires et administrateurs : le niveau des honoraires pratiqués. Si Laurent Capomaggio reconnaît volontiers facturer des honoraires de 15 % supérieurs à ceux relevant d'un mandat de syndic traditionnel, les adhérents de l'ARC font état d'une rémunération multipliée par deux ou plus lorsqu'un administrateur judiciaire est désigné. Et plusieurs adhérents de l'ANCC citent comme un honoraire « standard » une facturation de 5 000 euros pour trois mois de mission, s'agissant de copropriétés parisiennes de 30 à 40 lots. Qu'en est-il réellement ? C'est la question que nous avons posée au Conseil national des administrateurs et mandataires judiciaires. Qui nous a communiqué le barème applicable dans le ressort des TGI de Paris et Nice (voir encadré ci-dessus). Tout en nous précisant que le droit fixe de 2 500 euros, parfois évoqué, ne s'appliquait qu'aux entreprises, non aux copropriétés, et que sauf cas très particulier, les administrateurs judiciaires ne facturent pas d'honoraires à la vacation en sus du barème... Dont acte.

Françoise Juéry


Mots-clés :

SYNDIC DE COPROPRIETE




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