Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Les postes à surveiller attentivement

Les postes à surveiller attentivement

Mai 2008
Le Particulier n° 1025, article complet.
Auteurs : COULAUD (Nathalie), DESHAYES (Sylvain)

Nous avons listé ici les points que vous devez surveiller attentivement. Certains syndics ont, en effet, tendance à surfacturer ou à facturer en plus certains de leurs services, alors que d'autres se montrent plus raisonnables.

Imputation des consommations individuelles d'eau

11 € par compteur/an si elle donne lieu à des honoraires particuliers : cette prestation correspond au calcul des prix des consommations individuelles d'eau chaude ou froide relevées par compteur (hors coût de la consommation elle-même).

Nos résultats

La charge, qui atteint en moyenne 11,38 € par compteur, est plus lourde lorsqu'il y a plus d'un compteur par logement (on en compte parfois jusqu'à quatre). C'est en Île-de-France que la facturation en gestion particulière est la plus répandue (42,1 % des copropriétés).

Notre avis

Des honoraires de gestion particulière ne se justifient que dans le cas où le syndic a pour mission de gérer le renouvellement de compteurs individuels. En revanche, les relevés ordinaires relèvent de la gestion courante, comme le rappelle d'ailleurs l'avis du CNC.

Présence du syndic à la réunion préparatoire à l'ag

$ 83 €/h en moyenne si elle donne lieu à des honoraires particuliers : avant l'assemblée générale de copropriété, le syndic et les membres du conseil syndical organisent généralement une réunion permettant de lister tous les points à inscrire à l'ordre du jour.

Nos résultats

Dans la majeure partie des copropriétés, les syndics ne facturent pas en sus la tenue de cette réunion. Ils sont en cela conformes à ce qu'indique l'avis du CNC. Mais dans 13 % des cas, cette prestation est payante, et à un prix relativement élevé : plus de 80 € par heure. Dans certains cas aussi, cette réunion est remplacée par un échange de mails avec le conseil syndical sur l'ordre du jour.

Notre avis

Cette réunion préparatoire inclut, notamment, un contrôle des comptes de la copropriété. Aussi, vérifiez que la mise à disposition des documents comptables pour cette réunion est, elle aussi, incluse dans la gestion courante. Selon notre enquête, ce n'est pas le cas dans 6,4 % des copropriétés.

Gestion des sinistres assurés

$ 6,5 % de l'indemnité d'assurance si elle donne lieu à des honoraires particuliers : en cas de sinistre, le syndic est chargé de faire une déclaration à la société d'assurance de l'immeuble, de suivre les opérations d'expertise, et de négocier le montant de l'indemnité avec l'assureur.

Nos résultats

37,6 % des copropriétés, mais 51,5 % de celles d'Île-de-France, doivent acquitter des honoraires particuliers au syndic en cas de sinistre, alors que le CNC indique que les déclarations de sinistres concernant les parties communes devraient faire partie des tâches de gestion courante.

Notre avis

Si votre syndic les facture en gestion particulière, tenez-en compte lors de la renégociation de son mandat, surtout s'il calcule ses honoraires en pourcentage de l'indemnité. Ainsi, sur la base de notre enquête, pour un sinistre de 10 000 €, il percevrait 650 €, c'est-à-dire l'équivalent de 10 vacations horaires.

Vacations du syndic ou d'un cadre responsable

$ 67 €/h ouvrable, 91 €/h non ouvrable : une vacation est le tarif horaire du syndic facturé lorsque la tâche n'est pas comprise dans les honoraires de gestion courante.

Nos résultats

Avec une moyenne de 67 € en moyenne pour les heures ouvrables, les tarifs à la vacation du syndic sont raisonnables, même pour les cadres, si on les compare à ceux d'autres intervenants tels qu'architecte, avocat... En revanche, hors heures ouvrables, ils sont comparables à ces derniers. Pour un collaborateur (assistante, par exemple), les réponses à notre enquête font ressortir un tarif inférieur d'environ 10 €/heure.

Notre avis

Vous avez intérêt à négocier cet aspect du contrat et, notamment, à tenter d'inclure dans la gestion courante un nombre satisfaisant de visites d'immeuble, afin d'éviter que les vacations ne s'accumulent.

Présence du syndic aux ag hors heures ouvrables

$ 127 €/h en moyenne : lorsque l'assemblée générale se prolonge, le syndic est amené à rester au-delà des heures ouvrables et perçoit à ce titre une rémunération spécifique.

Nos résultats

Les plafonds horaires à partir desquels une première, puis éventuellement une deuxième majoration du tarif de la vacation horaire s'applique – en général 20 heures et 22 heures – sont stipulés dans le contrat du syndic. Après 22 heures, la présence du syndic coûte en moyenne 35,50 €/h plus cher. Nous avons aussi noté un taux d'absence de réponse important (81 %), montrant l'imprécision des contrats.

Notre avis

Quand l'ordre du jour est char­­gé, les AG se prolon­gent. Négociez avec le syndic des modalités de pré­sence larges, par exem­ple incluse dans la gestion courante jusqu'à 22 heures, puis facturée en gestion particulière.

Mise à disposition d'une salle pour l'assemblée générale

$ Coût moyen 73 € : certains syndics mettent à disposition dans leurs locaux une salle destinée à accueillir les réunions des assemblées générales.

Nos résultats

En Île-de-France, le tarif de cette prestation est en moyenne plus élevé de 22,12 % que dans les autres régions. Les copropriétés de moins de 40 lots paient moins cher, sans doute parce que les copropriétaires sont moins nombreux, et nécessitent des salles plus petites.

Notre avis

En réalité, cette mise à disposition est peu coûteuse pour le syndic, puisque, si la salle de réunion est dans ses locaux, il l'utilise aussi (d'autant que les assemblées se tiennent souvent en dehors des heures de bureau). À tout le moins, si le syndic facture cette prestation, vérifiez s'il n'existe pas, dans le quartier, d'alternatives moins onéreuses (salle communale par exemple).

Recouvrement des impayés

$ 13 € pour une lettre simple, 19 € pour une LRAR : en cas de non-paiement des charges, le lancement d'une procédure judiciaire par le syndic commence par une lettre recommandée avec accusé réception (LRAR).

Nos résultats

La lettre simple de relance est facturée par le syndic dans 51,7 % des copropriétés. Les étapes suivantes de la procédure (huissier, avocat...) sont nettement plus coûteuses en Île-de-France qu'en province.

Notre avis

Les frais d'envoi d'une simple lettre de relance ne font pas partie des frais de recouvrement qu'il est possible de mettre à la charge du débiteur (voir aussi le n° 1014 du Particulier, p. 8). Aussi, veillez à ce que le syndic envoie tout de suite une lettre recommandée, ou à ce qu'il ne facture pas à la copropriété les lettres simples.

Gestion des emprunts de la copropriété

$ 1,85 % du montant emprunté ou 172 € : pour la réalisation de travaux, la copropriété est parfois amenée à souscrire des emprunts, que le syndic sera chargé de gérer.

Nos résultats

Selon le mode de tarification adopté, les copropriétés ne sont pas logées à la même enseigne. Dans le cas d'un forfait, mieux vaut résider en Île-de-France qu'en province ; dans le cas d'un pourcentage prélevé sur le montant emprunté, c'est l'inverse.

Notre avis

Pour cette prestation, il apparaît plus logique d'appliquer des honoraires forfaitaires qu'un pourcentage, puisque le travail du syndic ne diffère pas sensiblement avec le montant emprunté. En outre, le forfait devient vite plus avantageux : à partir de 10 000 € environ, en s'en tenant aux résultats moyens de notre enquête (172 € divisés par 1,85 %). Et pour un emprunt d'un montant de 100 000 €, la copropriété paierait 1 850 € de frais en moyenne, et jusqu'à 2 000 € en Île-de-France !


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier