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Les abus les plus flagrants

Mai 2008
Le Particulier n° 1025, article complet.
Auteurs : COULAUD (Nathalie), DESHAYES (Sylvain)

Nous avons regroupé ici les 7 postes emblématiques des pratiques discutables des syndics, compte tenu notamment de l'avis du Conseil national de la consommation (CNC).

Etablissement et mise à jour du carnet d'entretien

8,20 € / lot en moyenne : le carnet d'entretien est un élément important de la vie d'un immeuble. Il doit être tenu à jour par le syndic et permettre le suivi des plus gros travaux (art. 18 de la loi du 10.7.65).

Nos résultats

Cette prestation n'est clairement incluse dans les honoraires de gestion courante que dans 46,6 % des copropriétés. On peut, une fois de plus, pointer le manque de clarté des contrats de syndics, puisque 22,5 % des copropriétaires ne savent pas ce qu'il en est pour eux. À noter également que, lorsque la prestation est facturée, elle est moins chère en Île-de-France qu'ailleurs.

Notre avis

Conformément à l'avis du CNC, cette prestation doit être incluse dans les honoraires de gestion courante. Si ce n'est pas le cas de votre copropriété, exigez du syn­dic une modification de votre contrat.

Gestion d'un compte bancaire séparé

$ 37,56 € / lot en moyenne : l'ouverture d'un compte spécifique au nom de la copropriété permet de gérer séparément les comptes de celle-ci et ceux du syndic.

Nos résultats

Cette prestation est profitable pour les syndics, car, pour une copropriété moyenne de 30 lots, par exemple, elle procure plus de 1 100 € par an. Par ailleurs, les contrats de syndic semblent plutôt opaques sur ce point, plus de 8 lecteurs sur 10 n'ayant pas pu répondre à ce sujet.

Notre avis

Comme le prévoit l'avis du CNC(voir p. 57), cette prestation devrait être incluse dans les honoraires de gestion courante et non facturée en sus. Ce, d'autant plus que le compte bancaire séparé est obligatoire, selon la loi de 1965, sauf si, dans les 3 mois qui suivent la nomination du syndic, l'AG vote expressément la renonciation à ce compte. Les fonds de la copropriété sont alors abrités sur le ou les comptes bancaires du syndic lui-même. Les syndics préfèrent de beaucoup cette dernière modalité, qu'ils ont réussi à faire adopter par environ 9 copropriétés sur 10. Il est pourtant préférable d'avoir un compte séparé, qui permet de mieux contrôler la gestion du syndic.

Passage aux nouvelles règles comptables

$ 66,50 € / h en moyenne : depuis le 1er janvier 2007, les copropriétés doivent appliquer de nouvelles règles comptables (voir le n° 1007 du Particulier), ce qui oblige les syndics à modifier leurs procédures et à se doter de nouveaux logiciels.

Nos résultats

La situation géographi­que ou la taille des syndics influ­en­­cent peu le coût de l'adaptation comptable.

Notre avis

Ce sont les copropriétaires qui vont surtout devoir s'adapter, et s'habituer à une nouvelle présentation des documents comptables. En revanche, la mutation est moins importante pour les syndics, puisque la nouvelle comptabilité est calquée sur celle des entreprises, c'est-à-dire celle qu'ils appliquent depuis longtemps pour leur propre gestion. Cette prestation n'aura plus lieu d'être facturée au-delà de 2008.

Recrutement du personnel

$ 36,7 % des copropriétaires ignorent si le coût est inclus dans la gestion courante : ces prestations concernent notamment les frais liés à l'embauche des gardiens et employés d'immeubles.

Nos résultats

Le taux élevé d'absences de réponse à cette question – un copropriétaire sur trois environ – montre qu'il est difficile de savoir clairement si le coût du recrutement de personnel est inclus dans la gestion courante. Lorsque ce coût n'est pas inclus, il est significatif surtout pour la recherche et le recrutement des candidats.

Notre avis

La facturation de ces prestations est d'autant plus anormale que les conseils syndicaux s'investissent souvent eux-mêmes dans le recrutement du personnel.

Formalités liées au changement de syndic

$ Facturé hors gestion courante dans 30,2 % des copropriétés : l'ancien syndic doit remettre à son successeur l'état financier, la totalité des fonds et l'état des comptes des copropriétaires.

Nos résultats

Le taux élevé (46,6 %) d'absences de réponses à cette question montre que l'accès des copropriétaires à cette information est particulièrement difficile.

Notre avis

Cette prestation correspond essentiellement au transfert des documents de la copropriété auprès du nouveau syndic. Selon l'avis du CNC, il s'agit d'une tâche de gestion courante. L'ancien syndic doit également transmettre gratuitement un bordereau récapitulant l'ensemble des pièces qu'il a transmises. Si ce n'est pas le cas, rappelez le syndic à l'ordre.

Fourniture de l'état daté lors de la vente d'un lot

$ 217 € / lot en moyenne : en cas de vente d'un appartement, le syndic doit fournir au notaire un « état daté », document indiquant le montant des charges durant les deux derniers exercices et, éventuellement, les sommes dues par le vendeur à la copropriété.

Nos résultats

L'écart de prix entre l'Île-de-France et la province est très marqué : 42 % (268 € contre 188 €).

Notre avis

Depuis la loi « Engagement national pour le logement » (du 13.6.06), le syndic peut facturer cette prestation au vendeur du lot. Vous pouvez négocier ce tarif avec le syndic, en sachant qu'établir cet état ne demande généralement pas plus d'une heure de travail : 100 € paraissent donc un grand maximum.

Relations avec les prestataires extérieurs

$ 72 €/lot en moyenne : ces prestations incluent la négociation, la passation et le suivi des contrats des prestataires extérieurs pour l'entretien et la maintenance courante de l'immeuble.

Nos résultats

Dans la grande majorité des cas (71,2 %), ces prestations sont incluses dans la gestion courante, mais il y a quand même 20,5 % de copropriétaires qui ne savent pas quel est leur statut (gestion courante ou gestion particulière). À noter aussi les écarts importants de tarifs lorsque ces prestations sont facturées à part.

Notre avis

L'article 18 de la loi de 1965 stipule que le syndic pourvoit à la conservation de l'immeuble et à son entretien. Dans ce cadre, les négociations et le suivi des contrats des prestataires font partie du cœur de la mission des syndics, et n'ont donc pas à être facturés en plus de la gestion courante.


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




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