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Le point sur : immobilier et pouvoir d'achat, un chantier présidentiel 

Le point sur : immobilier et pouvoir d'achat, un chantier présidentiel 
Janvier 2008
Le Particulier Immobilier n° 238, article complet.

Lors de son allocution télévisée du 29 novembre dernier, le président de la République a annoncé plusieurs mesures concernant le logement : nouvelle indexation des loyers d'habitation, réduction du dépôt de garantie, création d'un système de mutualisation public pour remplacer la caution.

Le projet de loi pour le pouvoir d'achat, présenté en Conseil des ministres le 12 décembre dernier, et en discussion devant l'Assemblée nationale, vise à mettre en œuvre certaines des mesures annoncées par le chef de l'état, afin de relancer le pouvoir d'achat des locataires.

Le gouvernement a déclaré l'urgence sur ce projet, souhaitant qu'il soit adopté par le Parlement, en vue d'une application effective dès le 1er janvier 2008. En voici les mesures relatives au logement.

Trois mesures phares

Indexation complète des loyers sur l'inflation

Le projet de loi prévoit que l'indice de référence des loyers des baux d'habitation sera fondé sur l'évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac (IPC), tant pour les nouveaux contrats que pour les contrats en cours.

Cette mesure aurait pour effet de réduire les dépenses supportées par les locataires tout en garantissant aux propriétaires un revenu indexé sur les prix de la consommation.

Dans son allocution, Nicolas Sarkozy avait en effet demandé que « l'indexation des loyers ne se fasse plus sur l'indice des prix à la construction, mais sur l'indice des prix tout court ». En réalité, les loyers ne sont déjà plus indexés sur l'indice du coût de la construction (ICC) depuis le 1er janvier 2006 : la loi du 26 juillet 2005, dite de « cohésion sociale » (loi

n° 2005-841), avait en effet mis en place un indice baptisé « Indice de référence des loyers » (IRL), dont l'objectif était déjà de modérer les hausses de loyers, jusqu'alors indexés uniquement sur l'ICC.

L'indice de référence des loyers est composé à 60 % de celui des prix à la consommation (IPC), à 20 % de l'indice du coût de la construction (ICC) et à

20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration des logements (IPEA). Et c'est un fait acquis : le passage de l'ICC à l'IRL a permis de réduire fortement l'augmentation des loyers depuis deux ans (voir graphique ci-contre).

Le gouvernement a jugé néanmoins que la substitution du nouvel Indice de révision des loyers à l'ICC ne permettait que modérément de limiter la progression des loyers, toujours supérieure à l'inflation, surtout du fait que les indices relatifs à la construction et aux travaux d'entretien, entrant dans la composition de l'IRL, connaissent des évolutions fortes et erratiques.

Aboutissement de ce processus, l'indexation des loyers sur l'indice des prix à la consommation devrait assurer la protection recherchée du pouvoir d'achat des locataires.

Dépôt de garantie réduit à un mois

Afin de ne pas faire du dépôt de garantie un frein à l'accès au logement, le projet de loi prévoit en outre de réduire le montant maximal qui peut être exigé par le bailleur : pour tous les nouveaux contrats, ce montant sera ramené de deux à un mois de loyer. Il faut noter que cette disposition reprend l'une des propositions de la Commission Attali pour la libération de la croissance française (voir LPI n° 237, p. 12).

Système de mutualisation public

Le président de la République a promis de supprimer la caution, en créant un système de mutualisation public visant à garantir les bailleurs contre le risque locatif, censé permettre la remise sur le marché de nombreux logements vacants appartenant à des proprié­taires inquiets de se voir un jour confrontés à des impayés de loyers. Pour ce faire, le Premier ministre, François Fillon, a demandé à la ministre du Logement, Christine Boutin, d'engager la concertation avec les professionnels du logement et de préparer un projet de loi, là encore dès le début de l'année 2008.

De vives réactions

Si les locataires se réjouissent de ces mesures, elles peinent en revanche à convaincre les professionnels de l'immobilier qui déplorent la disparition de l'IRL, dont la composition leur semblait adaptée à l'évolution de leurs charges. « Les propriétaires bailleurs subissent, comme les locataires, l'augmentation du coût de la vie, mais aussi et surtout, les augmentations des coûts des matériaux de construction et de l'entretien de leur patrimoine », explique ainsi la Fnaim. L'Unpi renchérit, estimant que la hausse des loyers provient surtout du poids toujours plus lourd des diverses charges (travaux d'amélioration, diagnostics obligatoires, fiscalité de plus en plus lourde, financement des travaux issus du Grenelle de l'environnement, etc.) et trouve donc incohérent d'inciter les particuliers à devenir propriétaires tout en limitant leurs revenus.

Par ailleurs, la rentabilité de l'immobilier étant fonction de l'indice de référence des loyers, certains redoutent que l'on ne décourage de fait les investisseurs. « Comment construire 500 000 logements sans investisseurs ? Ne prenons pas des décisions qui risquent de les détourner de la pierre vers d'autres types d'épargne », avertit ainsi Serge Ivars, président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab).

La dégradation du dépôt de garantie fait par ailleurs craindre aux professionnels le renoncement de certains bailleurs, qui ne voudront plus prendre le risque d'impayés de loyers ou d'éventuelles dégradations de leur bien, compte-tenu des faibles garanties dont ils disposent en contrepartie. Un risque d'autant plus fort, comme le souligne Etienne Ginot, président du Conseil supérieur de l'administration de biens (Csab), « qu'une majorité de locataires ne règle déjà plus son dernier loyer en fin de contrat, ce qui revient à considérer que le dépôt de garantie réduit à un mois n'aura plus aucune utilité ».

La suppression de la caution est aussi très critiquée. Les professionnels font valoir qu'elle ne correspond pas à une dépense, mais à un engagement, et que sa suppression n'aura aucun impact sur le pouvoir d'achat du locataire. Pire, ils craignent que le recours à une caution « d'état » ne déresponsabilise les locataires.


Mots-clés :

ALLOCATION LOGEMENT , BAIL D'HABITATION , CAUTION , DEPOT DE GARANTIE , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , IRL , LOCATION




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