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Revenus locatifs : des économies importantes

Janvier 2002
Le Particulier n° 950, article complet.

Avec le régime du microfoncier, davantage de bailleurs réaliseront des économies. Pour le régime du réel, les limites de déduction du déficit foncier sont légèrement relevées.

Jusqu'à présent, seuls les bailleurs ne percevant pas plus de 60 000 F de loyers net par an (9 147 €) pouvaient bénéficier du régime d'imposition simplifiée, dit du microfoncier. La loi de finances a étendu ce régime aux propriétaires dont les loyers n'excèdent pas 15.000 € (98 394 F), soit une hausse de près de 64 %. Un avantage indéniable puisque ce dispositif permet de retirer forfaitairement 40 % de ses revenus fonciers (à l'exclusion de toute autre déduction), tandis que le régime du réel n'ouvre droit qu'à une déduction forfaitaire de 14 % (mais permet d'imputer d'autres charges). Prenons l'exemple d'un contribuable imposé au taux marginal de 53,25 %. Il loue un appartement pour lequel il a perçu en 2001 un revenu brut de 14 880 €. Il a payé 800 € de frais de gérance, 500 € de frais d'entretien et 350 € de taxes foncières. Ses charges déductibles s'élèvent donc à 1 650 €. Avec le régime d'imposition au réel, la déduction forfaitaire de 14 % s'élève à 2 083 € et son loyer imposable à : 14 880 - 2 083 € - 1 650 € = 11 147 €. L'impôt correspondant est de 11 147 x 53,25 % = 5 936 €. Grâce à la nouvelle mesure, il peut bénéficier du microfoncier et de la déduction forfaitaire de 40 %, qui s'élève à 14 880 x 40 % = 5 952 €. Son loyer imposable sera donc de 8 928 € et son impôt de 8 928 X 53.25 % = 4 754 €. Il économisera donc 1 182 € d'impôt

(5 936 - 4 754). Toutefois, le régime du réel restera favorable aux bailleurs ayant des intérêts d'emprunt à rembourser ou ayant réalisé des travaux important (voir ci-dessous).

Le microfoncier devient applicable de plein droit.

Désormais, le régime du microfoncier, jusqu'alors optionnel, devient applicable de plein droit. En clair, tout propriétaire percevant 15 000 € de loyer au plus se trouve automatiquement placé dans son champ d'application. Il n'a aucune démarche à effectuer. En février prochain, il lui suffira, au moment de remplir sa déclaration de revenus (n° 2042) de 2001, d'indiquer le montant de ses loyers bruts. Le fisc appliquera un abattement de 40 %, représentant l'ensemble des charges.

Bien entendu, les propriétaires qui le souhaitent pourront sortir de ce régime pour se placer sous le régime réel. Mais ils devront alors en faire la demande, en se procurant l'imprimé n° 2044 et en le joignant, une fois rempli, à leur déclaration de revenus.

L'option s'exerce pour une période de 5 ans, et est irrévocable pendant toute cette durée. La loi prévoit toutefois une période transitoire pour les années 2001 et 2002. Ainsi, un contribuable dont les loyers de 2001 n'ont pas excédé 15 000 € et qui aura opté pour le régime réel d'imposition pourra exceptionnellement renoncer à ce régime et se replacer dans le cadre du microfoncier à compter de l'imposition des revenus de 2002.

Le choix du régime dépend du montant des charges locatives.

Les contribuables dont les charges excèdent 26 % (40 % - 14 %) de leurs recettes brutes, spécialement ceux qui se trouvent en déficit foncier, auront intérêt à se placer sous le régime réel d'imposition. D'autant que, dans la plupart des cas, ce déficit peut venir s'imputer sur le revenu global.

Ainsi, il est possible d'imputer sur le revenu global les déficits fonciers provenant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt dans une limite annuelle fixée jusqu'alors à 70 000 F (100 000 F pour les déficits provenant d'opérations immobilières du régime Périssol). Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber ce montant, l'excédant s'impute sur le revenu global des 5 années suivantes.

Le plafond de déduction légèrement réhaussé.

A compter de l'imposition des revenus de 2001 (déclarés en février 2002), ces limites ont été portées à 10 700 € (15 300 € pour l'amortissement Périssol). Un écart de conversion favorable au contribuable : il lui permettra de retrancher 29 € de plus (55 € supplémentaires pour l'amortissement Périssol). La fraction du déficit supérieur à ces limites, et celle correspondant aux intérêts d'emprunt, ne seront déductibles que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais comment calculer cette fraction du déficit ? Pour obtenir le résultat net foncier, il faut retrancher des revenus, en premier lieu, les dépenses payées pour le compte du locataires, puis la déduction forfaitaire et enfin les frais de gérance, les intérêts d'emprunt, certains impôts. Cependant, pour déterminer la part de déficit reportable, il faut d'abord déduire les intérêts. S'ils sont supérieurs au revenu foncier brut, l'excédent est reportable sur les seuls revenus fonciers ; les autres charges sont reportables sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. Si les intérêts sont inférieurs ou égaux au revenu foncier, le déficit est considéré comme résultant entièrement des autres charges et, à ce titre, il est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 €. Prenons l'exemple d'un propriétaire qui loue un appartement lui rapportant 4 000 € de revenus foncier en 2001 et qui opte pour le régime du réel. Il applique sur son revenu foncier la déduction forfaitaire de 14 % (560 €). Ses autres charges déductibles (travaux et taxes foncières) s'élèvent à 15 000 € et ses intérêts d'emprunt à 6 000 €. Pour savoir comment affecter son déficit, il va retrancher les intérêts de ses revenus bruts : 4 000 - 6 000 = - 2 000 €. Ce déficit sera reportable sur les seuls revenus fonciers pendant 10 ans. La déduction forfaitaire de 14 % (- 560 €) et les autres charges (- 15 000 €) créent un déficit de 15 560 €, qui sera imputable sur le revenu global de 2001, à hauteur de 10 700 €. Le reliquat (4 860 €) est déductible sur les seuls revenus fonciers pendant 10 ans. Imaginons que ses intérêts (4 000 €) aient été inférieurs à ses revenus bruts (6 000 € ). Le fisc considérera que ses revenus s'élèvent à 2 000 €. Il faudra alors retrancher la déduction forfaitaire (- 840 € ), puis les charges (- 15 000 €), pour obtenir un revenu net de - 13 840 € . Ce déficit sera déductible des revenus globaux de l'année à hauteur de 10 700 €, le reliquat (3 140 € ) sera reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.


Mots-clés :

EURO , REVENU FONCIER




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