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Sachez optimiser votre épargne logement

Janvier 2002
Le Particulier n° 950, article complet.

Que vous utilisiez votre Plan épargne logement pour une opération d'épargne ou pour obtenir un prêt immobilier, sachez utiliser les premiers PEL en euros.

On peut désormais déposer jusqu'à 61 200 € sur un PEL, ce qui correspond à 1 445 F de plus que ce qui était autorisé lorsque le franc était encore en vigueur (400 000 F). Le prêt maximal accordé passe à 92 000 € (603 480 F) alors qu'il s'élevait auparavant à 600 000 F. En dehors de cet avantage, l'arrivée de l'euro n'a pas fondamentalement bouleversé les règles de fonctionnement du Plan épargne logement. Toutefois, pour utiliser cet outil de placement, il n'est pas inutile d'en rappeler l'ensemble du dispositif, en y intégrant les nouveaux seuils officiels en euros.

Pour ouvrir un PEL, l'épargnant est obligé de procéder à un versement minimal de 225 € (1 500 F auparavant), et de l'alimenter pendant toute sa durée (au moins 4 ans) par des versements périodiques, qui peuvent être mensuels, trimestriels ou semestriels, à hauteur d'au moins 540 € par an (45 € minimum pour un versement mensuel, 300 F auparavant).

Néanmoins, les sommes versées sur le plan sont bloquées pendant toute sa durée. Le non-respect des minimums de versement ou de durée de placement entraînera la fermeture du PEL, et la réduction du taux d'intérêt servi depuis l'ouverture (fixé à 4,5 % pour les PEL ouverts depuis le 1er juillet 2000) si elle intervient avant la quatrième année. Pour une fermeture avant 2 ans, le montant de la rémunération sera de 2 %, de 3,27 % pour une fermeture avant 3 ans, et de 3,85 % avant 4 ans. De plus, les droits à prêt sont supprimés si la fermeture intervient avant 3 ans. Les intérêts et la prime d'épargne sont exonérés d'impôt sur le revenu, mais sont assujettis à 10 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social de 2 %).

Optimiser son PEL.

Pour utiliser au mieux son Plan épargne logement, il convient d'adapter le niveau de ses versements permettant d'obtenir le rendement le plus intéressant. En effet, avec un taux actuel de 4,50 %, les intérêts sont versés à hauteur de 3,21 % (5/7) par l'établissement bancaire où le PEL est ouvert, et 1,29 % (2/7) par l'État, sous forme d'une prime plafonnée à 1 525 €. Lorsque les intérêts, liés à la prime d'État, excèdent 1 525 €, le rendement global passe sous la barre des 4,50 %. Le tableau (1) ci-contre indique, pour un versement mensuel donné, le montant initial à ne pas dépasser pour obtenir un rendement réel à 4,50 %.

Faut-il exercer ses droits à prêt ?

En ouvrant un PEL, vous pouvez bénéficier, à l'échéance, d'un prêt immobilier (pour l'achat de la résidence principale ou secondaire, ou le financement de travaux immobiliers) dont le taux est fixé une fois pour toutes lors de la souscription du plan. Pour les PEL ouverts depuis le 1er juillet 2000, le taux du prêt est fixé à 4,97 %, hors assurance et pour ceux ouverts en 1998, qui arriveront à terme cette année, le taux sera de 4,80 %, toujours hors assurance. Cependant, avec la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne – BCE – (qui sont passés de 4,75 à 3,25 % en un an), les taux de crédit immobilier proposés par les autres établissements baissent, et il n'est plus rare de trouver des crédits à taux fixe de 5 % environ, voire moins. Aujourd'hui, les détenteurs de plan n'auraient donc pas forcément intérêt à exercer leur droit à prêt. Mais les PEL ouverts depuis juillet 2000 n'arriveront à échéance qu'à partir de juillet 2004. Et d'ici là, les prêts bancaires auront peut-être à nouveau dépassé le seuil des 5 %. Il est donc toujours opportun de préserver ses droits à prêt en les optimisant dès aujourd'hui. Ces droits à prêt sont accordés en fonction des intérêts produits sur le PEL : plus le montant des intérêts est important, plus le montant du prêt pourra être élevé. Toutefois, il n'est tenu compte que des seuls intérêts servis par la banque, la prime versée par l'État n'entrant pas en jeu dans le calcul des droits à prêt.

Les tableaux ci-contre indiquent respectivement, pour un versement donné, le montant des droits à prêt que vous pouvez obtenir au bout de 4 ans (3), et le coefficient de conversion des droits à prêt à utiliser pour connaître le montant du prêt (4).

Bénéficiez des droits à prêt de votre entourage.

Une fois que votre PEL a atteint l'âge de 3 ans, vous pourrez bénéficier des droits à prêt acquis sur votre plan mais aussi sur celui de votre conjoint (mais pas votre concubin ou partenaire de Pacs), vos ascendants, descendants, oncles, tantes, frères ou sœurs, neveux ou nièces, ainsi que ceux de votre conjoint. La personne qui cède ses droits renonce ainsi à emprunter, mais conserve l'intégralité des sommes inscrites sur son plan, intérêts et primes comprises.

Le plafond du CEL également rehaussé.

Comme avec un PEL, un compte épargne logement (CEL) permet de rémunérer son épargne et d'obtenir des droits à prêt, mais avec certaines différences. L'ouverture d'un CEL nécessite un dépôt minimal de 300 € (2 000 F auparavant), les versements étant quant à eux limités à 15 300 € (361 F de plus qu'avec l'ancien plafond de 100 000 F – voir tableau (2) p. 29. À la différence du PEL, les retraits sont autorisés, dans la mesure où le titulaire laisse un solde supérieur à 300 €. Les rémunérations ne sont pas très attrayantes : le rendement est actuellement de 2 %, auquel s'ajoute une prime lorsque le titulaire du compte demande l'octroi d'un prêt. Cette prime est égale à 5/9 des intérêts acquis, et plafonnée à 1 114 € (7 500 F auparavant). Mais c'est surtout le taux d'intérêt du prêt associé qui est sans égal. Dès que le CEL a 18 mois, le titulaire peut bénéficier d'un prêt dont le taux est actuellement de 3,5 %, hors assurance. Le montant et la durée du prêt sont accordés de telle sorte que le montant des intérêts à payer par l'emprunteur soit égal à une fois et demie le total des intérêts acquis à la date de demande du prêt. Le montant du prêt ne peut pas excéder 23 000 € (150 000 F auparavant). Par exemple, un versement initial de 10 000 € rapportera 1 996 € de droit à prêt au bout de 18 mois, et permettra d'emprunter 8 916 € sur 4 ans, remboursables par mensualité de 162 €.


Mots-clés :

EURO , PEL , PLAN D'EPARGNE LOGEMENT




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