Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Sécurité dans les ascenseurs : quels travaux entreprendre ?

Sécurité dans les ascenseurs : quels travaux entreprendre ?

Sécurité dans les ascenseurs : quels travaux entreprendre ?
Février 2005
Le Particulier n° 986, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Les copropriétés doivent respecter un calendrier précis de mise en conformité des ascenseurs aux nouvelles normes de sécurité. Avant de se lancer dans une coûteuse modernisation, il faut établir un état des lieux sérieux.

Pour mettre en conformité les appareils et les contrats, 4 dates clés

Chaque jour, 430 000 ascenseurs transportent 100 millions de personnes. Or, 80 % d'entre eux ont plus de 20 ans, ce qui ferait de la France le pays champion d'Europe des ascenseurs vétustes. Car jusqu'ici, les copropriétés ont dépensé davantage en travaux d'entretien et de maintenance qu'en travaux de modernisation. La dernière mesure obligatoire de rénovation remonte à 1986, quand la loi du 23 décembre imposa d'équiper toutes les cabines d'ascenseurs de portes afin d'éviter que les passagers soient en contact direct avec la cage. Résultat, aujourd'hui les installations ont bien besoin d'être modernisées.

Pour les pouvoirs publics, le facteur déclenchant fut la série d'accidents graves survenus en 2001 et 2002 dans certains immeubles du secteur social. Pour éviter de nouveaux drames, ont été introduites dans la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 des dispositions visant à renforcer la sécurité des usagers des ascenseurs comme celle du personnel chargé de leur maintenance (art. L.125-1 à L. 125-2-3). Attendu depuis plus d'un an, le décret d'application du 9 septembre 2004 (JO du 10), complété par trois arrêtés (JO du 28.11.04), est venu détailler l'échéancier précis des travaux de mise aux normes à réaliser, définir les obligations que devront respecter les ascensoristes chargés de l'entretien des appareils et instaurer un contrôle technique obligatoire tous les 5 ans.

L'objectif de ces mesures est de moderniser par étapes le parc actuel des ascenseurs. Cependant, ces nouvelles obligations suscitent l'incompréhension et les critiques de certains copropriétaires. D'une part, parce que les mesures techniques imposées mêlent des impératifs de sécurité et des aménagements qui relèvent davantage du confort. D'autre part, parce qu'elles prévoient de mettre à la charge des copropriétaires tous les travaux de mise aux normes, même ceux qui concernent la sécurité des techniciens des sociétés d'ascenseurs. S'il est légitime que ces derniers soient protégés, les représentants des organisations de copropriétaires, comme l'Association des responsables de copropriété (Arc) s'étonnent que ces dépenses ne soient pas, au moins en partie, prises en charge par leurs employeurs.

Dix-huit mesures à prendre, de 2008 à 2018.

Le décret du 9 septembre 2004 a prévu dix-huit mesures s'échelonnant, de 2008 à 2018 (voir p. 55). Les premières, qui doivent être réalisées d'ici au 3 juillet 2008, concernent essentiellement les appareils installés avant les années 80. En particulier, si votre ascenseur a des portes battantes et non coulissantes, votre copropriété devra modifier le système de fermeture des portes palières afin d'empêcher leur ouverture au cas où la cabine ne serait pas à l'étage. Et si votre installation est munie de portes coulissantes, vous devrez faire installer un détecteur de présence afin d'empêcher les portes de se refermer inopportunément sur quelqu'un. Par ailleurs, si la cage de votre ascenseur n'est pas entièrement fermée, il faudra faire poser des grilles tout autour de la cage, suffisamment hautes pour empêcher tout individu d'y accéder. Si votre ascenseur électrique est dépourvu de limiteur de vitesse ou de parachute pour freiner sa descente, vous devrez absolument le doter d'un de ces deux équipements. Enfin, pour empêcher les passagers d'une cabine coincée entre deux étages de tomber dans la cage d'ascenseur au moment de leur évacuation, vous devrez faire poser une pièce métallique sous la cabine. Ce garde-pied devra avoir au moins 75 cm de hauteur.

Une deuxième série de mesures doit être mise en œuvre d'ici au 3 juillet 2013. L'une concerne surtout les appareils installés avant 1983 qui devront impérativement respecter une précision d'arrêt à l'étage inférieure à 2 cm. Ceci pour prévenir les chutes dues à de trop grandes différences de niveau entre le seuil de l'ascenseur et celui du palier. "Les arrêts de cabine soit en dessous soit au-dessus du palier sont à l'origine d'un grand nombre d'accidents dans les ascenseurs", note Denis Cassan, directeur d'Exxeco, société spécialisée dans les expertises d'ascenseurs et filiale du cabinet de syndic Loiselet & Daigremont. Les autres mesures à prendre pour 2013 consistent pour l'essentiel à faire installer dans les cabines un système de communication avec l'extérieur pour qu'un usager bloqué dans l'ascenseur puisse appeler et que l'appareil puisse être localisé par la société de dépannage (téléalarme). Il faut également renforcer les vitres des portes palières pour éviter qu'on puisse les casser et passer un membre ou la tête par l'ouverture pratiquée. Quant aux ascenseurs hydrauliques, ils devront être équipés d'un parachute limitant la survitesse en descente. Enfin, d'ici au 3 juillet 2018, les ascenseurs installés après 1982 devront respecter une précision d'arrêt à l'étage inférieure à 2 cm et être équipés d'un système limitant sa vitesse en montée.

D'abord, faire réaliser un état des lieux.

Afin de faire face à ces nouvelles obligations, les copropriétés doivent donc d'abord dresser un état des lieux pour savoir quels travaux effectuer en fonction de la vétusté de l'installation, quel planning adopter pour être en conformité dans les délais requis, et quel budget prévoir pour effectuer l'ensemble de ces mises aux normes. Pour obtenir un examen objectif, il convient de s'adresser à une société indépendante des ascensoristes. Attention cependant : les bureaux d'étude vont fleurir dans les mois qui viennent, comme on a pu le constater pour les entreprises de diagnostics amiante, plomb et termites lorsque ces derniers ont été rendus obligatoires. Par mesure de sécurité, adressez-vous soit à des experts judiciaires spécialisés, dont vous pouvez vous procurer les coordonnées auprès du tribunal de grande instance de votre ville, soit à des sociétés connues et réputées indépendantes, comme Consultec, Cofex, Sécurité conseil expertise (SCE) ou encore Exxeco – chargée de réaliser des expertises pour les 1 500 ascenseurs des copropriétés gérées par le syndic Loiselet & Daigremont, mais qui intervient aussi pour d'autres immeubles.

Les coûts de ces expertises sont variables selon les sociétés. Ainsi, la société Cofex prend 229 € par appareil en province et 450 € à Paris. Sécurité conseil expertise (SCE) demande 400 € et Exxeco facture ses audits 450 €, avec une réduction de 10 % à partir du troisième appareil. Consultec facture un audit complet 600 €. Enfin, l'Arc réalise des expertises pour ses adhérents au prix modique de 116 €. Une fois l'état des lieux dressé, la copropriété, aidée par la société d'audit, doit ensuite décider quels travaux réaliser et dans quel ordre.

Adopter un planning des travaux.

Si votre ascenseur est antérieur aux années 80, il sera concerné par les mesures à prendre avant l'échéance de 2008. Les assemblées générales de copropriété devront alors se poser la question de savoir si, d'un point de vue financier, il est opportun de se contenter des seules mises aux normes techniques exigées pour 2008 ou s'il est préférable de réaliser en même temps les travaux de conformité exigés pour 2013. Se limiter aux interventions nécessaires pour passer le cap de 2008, c'est, en effet, prendre le risque de devoir intervenir à nouveau sur l'installation quelques années plus tard et de rendre ainsi inutiles les premiers travaux réalisés. Par exemple, si la cabine de votre ascenseur a des portes battantes, il faudra modifier le système de fermeture des portes palières pour être conforme aux normes en 2008. Soit un coût de 500 € par étage environ. Mais, en 2013, la réglementation exige que la précision d'arrêt de la cabine à chaque palier soit inférieure à 2 cm. Or, si le moteur électrique de votre vieil ascenseur ne comporte qu'une seule vitesse, il faudra le doter d'un variateur de fréquence. Ce qui nécessitera de changer le treuil et, donc, l'armoire de commande. Dans le cas où votre appareil a plus de 25 ans, vous pouvez même vous poser la question de savoir s'il ne vaut pas mieux refaire toute l'installation. En tout cas, vous avez intérêt à envisager sérieusement les deux solutions et à les faire chiffrer (voir p. 59). Si la copropriété opte pour la réalisation de travaux complets de rénovation avant 2008, il est déconseillé, en revanche, de remplacer l'appareil existant par un appareil neuf, censé ne plus poser de problèmes. Pour une raison simple : la TVA est à 5,5 % jusqu'en décembre 2005 sur les travaux de rénovation mais à 19,6 % sur le prix des appareils neufs. En général, il est donc moins coûteux de procéder à une modernisation complète qu'à un changement d'ascenseur. Et ce, d'autant plus que les dimensions de la cage d'ascenseur sont, en général, insuffisantes pour répondre aux normes des appareils neufs.

Évaluer le coût total des travaux à réaliser.

Quelle que soit la solution adoptée, ces travaux vont coûter assez cher aux copropriétaires, puisqu'ils seront entièrement à leur charge. Le cabinet de syndic Foncia, qui gère un parc d'environ 15 000 ascenseurs, a estimé que le coût des travaux à effectuer pour être en conformité avec les normes se situerait entre 15 000 et 19 000 € par immeuble, d'ici à 2013. Pour une modernisation complète (du moteur et de l'armoire de commande, en particulier), il faudrait compter environ 40 000 €. Or, malgré l'importance des sommes en jeu, les pouvoirs publics n'ont rien prévu pour en alléger le poids. Pas de subvention pour les diagnostics, comme ils l'avaient fait à une époque pour les économies d'énergie, par exemple. Pas de réduction (ni de crédit) d'impôt pour les travaux de mise aux normes, comme c'est actuellement le cas pour les travaux d'isolation thermique notamment (voir notre Guide fiscal 2005, p. 221). Quant à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah), elle réserve ses subventions aux installations favorisant le maintien à domicile des personnes handicapées. La seule aide des pouvoirs publics, pour le moment, se limite donc à la TVA réduite à 5,5 % sur le prix des travaux.

Pour établir un budget le plus intéressant possible, votre copropriété peut charger les sociétés qui réalisent des audits de rédiger un cahier des charges précis, de procéder à un appel d'offres, d'analyser les devis et, ensuite, de faire pression sur les entreprises afin qu'elles baissent leurs prix. Consultec facture ainsi 1 775 € un appel d'offres avec analyse et négociation de devis. Exxeco prend 1 000 € par appareil pour établir le cahier des charges des travaux, l'appel d'offres et l'analyse des résultats de la consultation. Passer par une société d'expertise indépendante peut, dans bien des cas, entraîner une économie considérable. L'Arc affirme obtenir des ascensoristes des baisses de devis de 30 à 40 %, en discutant pied à pied avec eux sur les différents travaux à effectuer. SCE annonce des réductions du même ordre de grandeur grâce à de rudes mises en concurrence de plusieurs entreprises, à partir d'un cahier des charges très précis. Par exemple, pour une modernisation complète d'un vieil ascenseur, elle a pu obtenir un prix de 24 300 € à partir d'un devis initial de 38 240 € proposé par la société chargée de la maintenance de l'appareil. La copropriété aura ainsi réalisé une économie de 14 000 €.

Établir un plan de financement.

Plus on approchera des dates fatidiques prévues par le décret, plus les sociétés d'ascenseurs risquent d'être submergées par les demandes des copropriétés. Bien que cela puisse avoir un effet inflationniste sur les prix, il est tout de même nécessaire d'étudier calmement la question. "Il ne faut pas trop se précipiter, car le marché de la rénovation d'ascenseurs va se créer dans les mois qui viennent et les prix trouveront un point d'équilibre en 2006, avec des dossiers bien ficelés", estime Serge Ivars, président adjoint de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). Si l'assemblée générale estime qu'il est finalement plus économique de faire procéder à des travaux complets (et non des travaux partiels échelonnés), leur coût peut poser des problèmes de financement aux copropriétaires. Deux solutions sont possibles : commencer dès maintenant à constituer des provisions pour travaux futurs ou emprunter pour étaler les dépenses. La première solution, prévue par l'article 18 de la loi de 1965 sur la copropriété, consiste à créer un fonds spécial pour financer des travaux futurs non encore décidés par l'assemblée générale, mais susceptibles de l'être au cours des 3 prochaines années. Même si la création de ce fonds complique la gestion des syndics (qui n'y sont donc pas favorables), cette solution est moins coûteuse qu'un emprunt, d'autant plus que les provisions peuvent être placées (une décision que l'assemblée générale doit voter expressément) en attendant la réalisation des travaux. Attention, pour établir un plan de financement réaliste, il ne faut pas oublier de compter les frais de suivi de chantier et de réception des travaux par une société indépendante, qui peuvent se monter à 8 % environ du montant des travaux facturés à l'ascensoriste.

Négocier les nouveaux contrats d'entretien.

Jusqu'ici, deux types de contrats d'entretien coexistaient : les contrats simples et les contrats complets (qui incluaient certains travaux de réparation), dont les conditions avaient été définies par un arrêté du 11 mars 1977. "En général, les copropriétaires ne sont pas satisfaits des contrats complets qu'ils ont souscrits avec leur ascensoriste, jugeant que, malgré ces garanties, leur ascenseur fonctionne mal", constate Philippe Loiselet, directeur du cabinet Loiselet & Daigremont. La situation va-t-elle s'améliorer avec le nouveau régime qui doit entrer en vigueur le 30 septembre prochain (arrêté du 18.11.04, JO du 28) ? En tout cas, il n'y aura plus de contrats types déterminés par les pouvoirs publics. Le nouvel arrêté se contente de fixer 10 obligations minimales pour les ascensoristes qui, par ailleurs, seront libres de proposer dans leur nouveau contrat les prestations de leur choix. Ainsi, ces derniers doivent effectuer des visites régulières d'entretien plus ou moins fréquentes en fonction des caractéristiques de chaque installation sans qu'ils puissent les espacer de plus de 6 semaines. Ils doivent indiquer dans leur contrat les heures d'arrivée et de départ de leurs techniciens ainsi que la nature de leur prestation. Si le contrat d'entretien prévoit, en plus, de confier les réparations à la même société, il doit mentionner les délais d'intervention et le tarif horaire. Les ascensoristes doivent s'engager par contrat sur un délai d'intervention maximal en cas de panne. Ils ont l'obligation de procéder jour et nuit à la désincarcération des personnes bloquées dans une cabine coincée entre deux étages. En prévision de retard ou d'inexécution d'une de leurs prestations une clause de pénalités financières doit figurer dans le contrat. C'est à eux qu'il incombe de tenir à jour le carnet d'entretien en y inscrivant les visites, opérations et interventions effectuées. Ils sont tenus chaque année de participer à l'établissement d'un état des lieux et d'adresser un rapport au syndic. Enfin, les contrats doivent mentionner leur durée de validité (supérieure ou égale à un an) et indiquer de façon claire les modalités de révision des prix.

Mettre les contrats en conformité à partir du 30 septembre 2005.

Au-delà de ces clauses obligatoires, chaque ascensoriste pouvant proposer ses propres prestations, les comparaisons entre sociétés d'entretien deviendront très difficiles. C'est pourquoi les pouvoirs publics ont chargé l'Afnor de mettre au point un "référentiel" qui puisse servir de base aux futurs contrats des professionnels. "Nous travaillons actuellement à élaborer un document qui repose sur des garanties de résultat, indique Philippe Loiselet, consultant auprès de l'Afnor. Par exemple, un contrat pourrait préciser que l'ascenseur doit fonctionner 98 % du temps (en ne tolérant que 2 % de temps d'immobilisation dans l'année), sous peine de pénalités". Mais ce référentiel sera-t-il prêt dans les délais fixés par l'arrêté pour les nouveaux contrats d'entretien ? En effet, les contrats venant à échéance avant le 30 septembre 2005 devront être mis en conformité avec les nouvelles obligations à cette date. Si votre copropriété est dans ce cas, il est conseillé de signer un avenant prolongeant le contrat actuel jusqu'à cette date. Ce qui laissera un peu de temps à l'Afnor pour finaliser son référentiel. Si votre contrat arrive à échéance après le 30 septembre 2005, pas de problème, il suffira de le mettre en conformité à sa date d'échéance.

Pour mieux négocier ces nouveaux contrats d'entretien, votre copropriété peut recourir aux services des sociétés d'audit vues plus haut (p. 56). Exxeco, par exemple, a mis au point une grille d'analyse permettant de noter la qualité de la maintenance. Cette société l'a testée sur l'ensemble des copropriétés gérées par le cabinet Loiselet & Daigremont : les notes attribuées tournent autour de 10 sur 20. Ce qui signifie que les prestations des ascensoristes sont médiocres et/ou que les charges payées par les copropriétaires sont excessives. Et, une fois les nouveaux contrats établis, ces sociétés d'audit peuvent vérifier qu'ils sont bien respectés, surtout s'ils fixent aux ascensoristes des objectifs de résultat. Normalement, une fois les travaux de modernisation réalisés conformément au décret, les coûts de maintenance devraient diminuer. Il faudra donc que les syndics s'en assurent. Un audit régulier de maintenance, réalisé par les sociétés vues plus haut (voir p. 56) et dont le coût est d'environ 250 € par an, pourra les y aider.

Prévoir un contrôle technique tous les 5 ans.

En revanche, les contrôles techniques obligatoires (décret du 9.9.04) ne devraient pas se révéler trop contraignants pour les ascensoristes. Ces simples contrôles de conformité aux normes auront lieu tous les 5 ans, effectués par un expert agréé. "Un contrôle technique qui consiste seulement à vérifier la mise en place des dispositifs de sécurité réglementaires ne suffit pas. Il aurait aussi fallu instaurer un contrôle de la qualité de l'entretien réalisé sur l'ascenseur", regrette Christian Michelet, directeur technique de Foncia Groupe.

Pour les copropriétés dont les contrat d'entretien arrivent à échéance avant le 30 septembre prochain, la négociation de nouveaux contrats nécessite une réaction rapide des syndics. Et, en ce qui concerne la mise en conformité des installations, même si l'échéance du 3 juillet 2008 pour la mise en conformité des installations paraît plus lointaine, en réalité, il ne reste finalement plus beaucoup de temps aux copropriétés pour établir un diagnostic, obtenir des devis, les négocier et les faire adopter en assemblée générale. Puis faire effectuer les travaux...

Laurence Barnier


Mots-clés :

ASCENSEUR , CONTROLE TECHNIQUE , COPROPRIETE , SECURITE , TRAVAUX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier