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Gîtes, optimiser un patrimoine rural

Gîtes, optimiser un patrimoine rural
Juillet-Août 2006
Le Particulier Immobilier n° 222, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Louer un gîte ou des chambres d'hôtes produit des revenus limités ; A envisager pour revaloriser de vieilles pierres ; Et comme une source de revenus complémentaires. Une activité qui demande un investissement personnel.

Vous possédez une vieille demeure à la campagne, non loin de votre domicile, une ancienne exploitation agricole composée de plusieurs bâtiments ? Vous exercez une activité professionnelle et désirez – à moins que ce ne soit votre conjoint – la prolonger ou la compléter tout en sauvegardant ce patrimoine immobilier ? Alors, vous correspondez au profil type du loueur de gîte ou de chambre d'hôte. Une activité qui se développe à un rythme tel qu'il inquiète aujourd'hui les professionnels du tourisme, les hôteliers notamment, qui réclament de longue date qu'elle soit encadrée plus strictement. Selon les derniers chiffres officiels, le parc de locations saisonnières dans l'Hexagone ne compterait pas moins de 34 600 chambres chez l'habitant et 68 800 gîtes labellisés. Et autant, selon le ministère du Tourisme, qui ne le seraient pas.

Le réseau Gîtes de France, qui réunit à lui seul plus de 80 % des structures labellisées d'hébergement chez l'habitant a quant à lui recensé en 2005 la création de 2 900 gîtes ruraux et de 1 500 chambres d'hôtes. Et en quinze ans, ces dernières sont passées, au sein du groupe, de 12 000 à 29 600. Par ailleurs, les zones à fort rendement touristique, comme le littoral et la montagne, ne sont plus les seules cibles de ces nouvelles structures, qui essaiment dans toute la campagne française, sans discrimination, même dans les secteurs les plus austères ou les plus reculés. À croire que la formule s'ancre dans une vieille tradition française.

Le secteur a sans aucun doute profité de l'explosion du tourisme vert. Il a en tout cas ­été favorisé, une fois n'est pas coutume, par l'absence de contraintes réglementaires susceptibles d'entraver la liberté, pour un simple particulier, de louer une partie de son habitation, d'y servir à manger, et d'en percevoir une rétribution.

Nouveau profil de loueur

Une étude réalisée par le ministère du ­Tourisme(1) révèle que les propriétaires accueillants sont pour une bonne part des seniors, en majorité des personnes vivant en milieu rural, agriculteurs pour un tiers, retraités, ou personnes ayant plusieurs activités. Si la motivation relationnelle est toujours présente, ils poursuivent une ambition plutôt patrimoniale – la création d'un gîte leur permettant de restaurer un patrimoine immobilier rural –, tandis que les propriétaires de chambres d'hôtes avouent une préoccupation plus directement marchande. Mais depuis quelque temps, on recense aux côtés de ces loueurs ordinaires, un nouveau profil de propriétaires : les "néo-ruraux". "Les dernières années ont vu apparaître des candidats non issus du milieu rural, pour qui l'exploitation correspond également à un choix de vie, dicté par des motivations économiques, comme celle de trouver un emploi salarié, et personnelles", souligne l'auteur de l'étude. Le phénomène reste marginal, cependant, et ne résiste guère, sauf exception, à l'épreuve de la réalité. C'est en tout cas le discours que souhaitent à tout prix faire passer les responsables des labels d'hébergement chez l'habitant, soucieux sans doute d'écarter utopistes et amateurs.

Il est vrai que les désillusions sont fréquentes : rentrées d'argent aléatoires, hivers longs et solitaires, investissement personnel sans limite ou presque, journées interminables en haute saison, charges souvent sous-estimées... Les gîtes permettent de rentabiliser un patrimoine existant, pas de vivre d'un patrimoine en soi insuffisamment rentable.

Rendements médiocres

Les recettes sont en effet aléatoires et inégales, suffisant tout juste à compenser les charges. Démonstration. Selon les Gîtes de France, la durée moyenne de location d'un gîte est estimée à 17,33 semaines par an, soit un taux d'occupation moyen sur l'année (rapport entre le nombre de semaines louées et la période d'ouverture) de 43,4 %. Une chambre d'hôte se loue, elle, 15 semaines par an en moyenne­. En fonction du lieu, du standing, de la taille de l'hébergement, les fourchettes de prix sont larges. Mais, toujours selon les Gîtes de France, un gîte se loue en moyenne 408 euros la semaine en haute saison, 267 euros la semaine en basse saison et 163 euros le week-end. Une chambre d'hôte est facturée, en moyenne, 49 euros la nuit pour deux personnes, petit déjeuner inclus.

Sachant qu'un propriétaire détient en moyenne 1,3 gîte et 2,9 chambres, les Gîtes de France estiment que la location d'un gîte rural procure, approximativement, un chiffre d'affaires annuel de 5 500 euros, et celle de chambres d'hôte, 19 000 euros. Pour augmenter les recettes, une seule solution : majorer le taux d'occupation.

Côté charges, il faut d'abord compter avec l'aménagement de la structure, de loin le poste le plus important. Créer un gîte coûte plus cher qu'installer une chambre d'hôte. Et pour cause : le gîte est un véritable logement, quand la chambre d'hôte n'est qu'une chambre chez le propriétaire. Le réseau des Gîtes de France exige tout de même qu'elle ait une surface d'au moins 12 m2 et qu'elle soit équipée d'un lavabo. Il n'est pas nécessaire qu'elle dispose d'une salle de bains et de ­W-C individuels. On estime à la Fédération que la création d'une structure de chambre d'hôte revient en moyenne à 41 992 euros en moyenne (soit approximativement 10 000 euros par chambre). Le gîte, étant un hébergement autonome, doit être équipé du nécessaire pour permettre à une famille d'y séjourner : il doit donc être doté de l'électricité, de l'eau potable courante et chaude, de W-C indépendants. Des éléments de confort qui semblent évidents, mais dont la mise en pace dans un bâtiment rural dont la vocation d'origine n'était pas l'habitation se révèle à la fois fort coûteuse et compliquée, pour peu que le propriétaire n'ait pas accès aux réseaux publics. Il faut ensuite que le gîte soit doté au minimum d'une douche, d'un lavabo ; d'une cuisine avec évier, réfrigérateur, cuisinière, table, chaises et vaisselle ; d'une ou de plusieurs chambres indépendantes avec, dans chacune, un lit, un placard, une table de chevet avec éclairage, des volets... Si le propriétaire décide d'adhérer à un réseau et vise un certain classement, des normes de confort supplémentaires seront imposées. Les Gîtes de France estiment ainsi que le coût moyen de création d'un gîte rural est de 58 400 euros, gros œuvre et aménagement intérieur compris.

Très lourdes charges

Certes, des subventions sont souvent accordées aux propriétaires pour les aider à financer leurs travaux : 43 % des gîtes et 33 % des chambres d'hôtes en bénéficient. Ce sont les conseils généraux qui participent le plus, et cela à hauteur de 18 100 euros par gîte et de 11 000 euros par maison d'hôtes (soit 4 100 euros par chambre). Mais il existe de fortes disparités d'un département à l'autre. Les conseils régionaux et les institutions européennes peuvent également participer à ce financement, mais il ne faut pas se leurrer : dans la majorité des cas, le propriétaire a recours à un emprunt. Plus celui-ci est important, plus il a tendance à déséquilibrer un budget dont on a vu que les recettes, contrairement aux mensualités de remboursement, sont loin d'être constantes tout au long de l'année. Emprunter sur une longue durée afin de minimiser le montant des charges mensuelles est donc plus que conseillé.

Parmi les charges fixes à prévoir, on peut encore citer l'assurance habitation qui doit couvrir le gîte, ainsi que les frais liés à la gestion (publicité, cotisations versées à l'organisme quand le propriétaire est membre d'un réseau, informatique...). Les frais d'entretien et de ménage sont également des frais fixes, mais la plupart du temps, les loueurs s'en chargent eux-mêmes, facturant parfois la prestation au locataire, sous la forme d'un forfait.

Viennent ensuite les charges variables qui concernent les consommables (eau, électricité, gaz, chauffage) et les dépenses d'alimentation pour les exploitants de tables d'hôtes (petits déjeuners et/ou dîner).

Selon la Trame (Tête de réseaux pour l'appui méthodologique aux entreprises) qui avait réalisé cette estimation en 2004, il faut compter en moyenne et par an 1 128 euros de charges fixes pour un gîte et 461 euros pour une chambre (publicité, assurances, fournitures entretien et équipement du bien, emprunt immobilier exclu). Quant aux consommables, ces montants sont de l'ordre de 54 euros en moyenne, par semaine, pour un gîte (soit environ 20 % du tarif de location) et 19 euros pour une chambre. À ces charges s'ajoutent les impôts, les taxes et les charges sociales. Pour un gîte, un propriétaire doit acquitter la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que la taxe professionnelle, mais il est exonéré de taxe d'habitation. Les chambres d'hôtes donnent lieu au paiement de la taxe d'habitation, mais sont dispensées de taxe professionnelle, sauf délibération du conseil municipal. Il faut ensuite régler les cotisations sociales. Celles-ci dépendent de l'importance de l'activité et du statut du propriétaire. Dans tous les cas, il sera assujetti à la contribution sociale généralisée (CSG), à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et au prélèvement social supplémentaire. Lorsqu'il est immatriculé au ­registre du commerce et des sociétés, il faut ajouter les cotisations sociales (maladie-vieillesse) et familiales. Les impôts (sur le revenu et locaux) et les cotisations ont un poids important : leur taux de prélèvement est estimé, selon le ministère du Tourisme, à 35 % pour les propriétaires de gîtes et à 21 % pour les chambres d'hôtes. Si l'on admet que, pour un gîte, les charges relatives à l'investissement de départ accaparent environ 75 % du chiffre d'affaires, comme le révèle l'étude réalisée par la Trame, c'est dire si la rentabilité de l'entreprise est faible... La création de chambres d'hôtes, compte tenu de la plus faible mise financière de départ et d'un chiffre d'affaires plus élevé, offre une meilleure rentabilité pour le propriétaire. Mais à l'inverse, elle est beaucoup plus gourmande en temps que la location de gîte, et la rotation plus élevée des clients – ils restent trois nuits en moyenne – majore le temps consacré aux formalités tout comme à l'entretien. Le ministère du Tourisme estime ainsi qu'une chambre d'hôte nécessite 41 jours de travail à temps plein par an et une structure de trois chambres avec table d'hôte, 134 jours (sur la base de 2 heures 30 par jour consacrées à l'accueil et 3 heures par jour pour la table d'hôte). Une structure d'un gîte demande "seulement" 24 jours de travail par an. En équivalent "temps de travail", trois chambres avec table d'hôte correspondent à deux tiers de temps complet, contre un dixième de temps complet pour un gîte. De fait, prévoir une grande capacité d'accueil dans l'espoir d'augmenter ses revenus nets ne constitue pas forcément la meilleure option. Mieux vaut viser un bon taux de remplissage de sa structure d'hébergement, aussi petite soit-elle. Les rares personnes qui parviennent à vivre de cette activité sont en effet avant tout celles qui cumulent plus de nuitées que la moyenne.

Des attraits qui comptent

La situation géographique du gîte est déterminante. Elle se situe en tête des critères de choix d'un gîte ou d'une chambre d'hôte. Et pour la majorité des clients, les richesses touristiques sont importantes. Les stations de montagne de basse ou moyenne altitude sont prisées (voir encadré p. 39). La proximité d'un site touristique, comme celui des plages du débarquement en Normandie, par exemple, assurent un fort taux de remplissage aux propriétaires de chambres d'hôtes. Contre toute attente, la proximité d'une grande ville, Paris, notamment, est un atout. Une région telle que l'Ile-de-France connaît de très bons taux de remplissage grâce entre autres à la présence d'une clientèle étrangère intéressée par la proximité de la capitale et d'Eurodisney, ou de celle de Parisiens en week-end (voir encadré p. 38). Elle est pourtant l'une des régions qui recensent le moins de chambres d'hôtes (600 environ, selon le ministère du Tourisme) et de gîtes... À l'inverse, les régions Rhône-Alpes, Bretagne, Provence-Alpes-Côte d'Azur, Midi-Pyrénées et Languedoc Roussillon sont saturées de structures d'hébergement chez l'habitant...

Proposer une table d'hôte est un plus. Une chambre d'hôte sur deux le fait d'ailleurs. Selon les Gîtes de France, les clients plébiscitent, dans 50 % des cas, la formule consistant à partager le couvert avec les propriétaires. Qui plus est, on estime que la table d'hôte permet à un propriétaire de doubler son chiffre d'affaires par rapport à la chambre d'hôte seule.

Les gîtes à thèmes, déclinés sur le principe de la gamme avec un certain bonheur par le réseau des Gîtes de France – "gîtes au jardin", "gîtes au vignoble", "gîtes et cuisine", etc. – sont très tendance. Non que les stages proposés soient, en général, source de revenus pour le propriétaire, mais ils attirent une clientèle férue de ce type d'activités, assurant de meilleurs taux de remplissage qu'ailleurs. Il en va de même des gîtes ou chambres qui proposent des activités sportives ou ludiques (pêche, VTT, balades à chiens de traîneaux...) ou intégrées à un centre équestre, par exemple. Une manière ludique et originale en tout cas de conjuguer qualité de vie et valorisation de son patrimoine.

Laurence Roy

(1) "Mesure du poids socio-économique des meublés et chambres d'hôtes labellisés", ministère délégué au Tourisme, septembre 2005.

Mots-clés :

CHAMBRE D'HOTE , GITE RURAL , LOCATION SAISONNIERE




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