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Investissement locatif : les atouts des résidences-services

Investissement locatif : les atouts des résidences-services
Avril 2007
Le Particulier n° 1012, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Comment diversifier son patrimoine immobilier pour percevoir des revenus garantis, sans aucun souci de gestion et avec des avantages fiscaux à la clé ? En investissant dans une résidence-services... à condition d'être prudent, et sélectif.

Pour ouvrir droit aux bonus fiscaux, les résidences doivent offrir des services

Investir dans une résidence-services consiste à acheter un logement dans un ensemble immobilier strictement réservé à la location. Vous louez ensuite votre bien à un exploitant, lui-même en charge de la gestion de tous les lots de la résidence. À lui de le meubler, de trouver les locataires, d'encaisser les loyers, d'assurer l'entretien et de vous reverser le montant du loyer convenu au départ. À mi-chemin entre l'hôtel et le meublé traditionnel, la résidence-services propose aux occupants des services de base comme l'accueil, la fourniture de linge ou le ménage. D'autres prestations peuvent leur être proposées : restaurant, laverie, bibliothèque, salle de jeux ou de réunion, espace fitness, piscine, etc. Principaux atouts pour le bailleur : la garantie de toucher un loyer net de charges, pendant au moins 9 ans, quelles que soient les périodes d'occupation et sans le moindre souci de gestion, et de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Pour autant, cet investissement locatif n'est pas destiné à tout le monde. "Il ne concerne sûrement pas l'épargnant qui réalise une première opération immobilière", lance Xavier de la Tour d'Artaise, du cabinet de gestion de patrimoine A2PF. "Cette opération s'envisage dans le cadre d'une diversification du patrimoine, pour des investisseurs fortement fiscalisés et ayant notamment pour objectif de se préparer des compléments de revenus", confirme Lionel Ducrozant, de la Fédération des indépendants du patrimoine.

Des résidences de différents types.

En plein essor, le marché de la résidence-services attire de nombreux intervenants. Des spécialistes de l'immobilier de loisirs comme Pierre & Vacances et MGM Constructeur, des promoteurs comme Meunier Habitat, Bouygues Immobilier ou Bouwfounds Marignan, des commercialisateurs-exploitants comme Lagrange Patrimoine ou Lamy Résidences, ou encore des plateformes de vente comme Cerenicimo ou I-Selection. Les résidences peuvent prendre plusieurs formes, selon la clientèle à laquelle elles s'adressent. Les résidences de loisirs, les plus nombreuses, se situent en bord de mer, à la montagne, parfois à la campagne. Particularité : le propriétaire a la possibilité d'occuper son bien quelques semaines par an, sans dépasser 6 à 8 semaines ; et il peut même, dans certains cas, profiter d'une bourse d'échanges entre propriétaires (voir ci-dessous). "Cela permet de jouir d'une résidence secondaire sans en avoir les inconvénients", commente Patrick Martel, directeur commercial de Lagrange Patrimoine. En contrepartie, il encaisse moins de loyers et le rendement diminue, de 0,10 % à 0,50 %, selon la saison pour une semaine d'occupation dans une résidence du groupe Lagrange, par exemple. On trouve aussi des résidences pour étudiants, en centre ville ou à proximité des universités ; des résidences pour personnes âgées, médicalisées ou non, et même des résidences de tourisme d'affaires, pour les personnes en déplacement professionnel.

Un rendement brut de 4,50 à 6 %.

Comme pour tout bien immobilier, le prix d'acquisition – exprimé hors taxes, du fait de l'exonération de TVA – dépend d'abord de la situation géographique. Autant dire qu'il s'envole pour les résidences de tourisme situées dans les stations les plus cotées, en bord de mer ou à la montagne. À Deauville (14), il faut payer près de 100 000 € pour un studio de 24 m2, soit plus de 4 000 €/m2, et, à Saint-Laurent-du-Var (06), près de 235 000 € pour un deux pièces, soit plus de 5 000 €/m2. En Haute-Savoie, un studio dans une résidence de standing, avec piscine, hammam, salle de fitness... vous coûtera entre 9 000 et 10 000 €/m2 à Chamonix, et entre 6 000 et 10 000 €/m2 à Méribel ou aux Ménuires. MGM Constructeur vend même une résidence 4 étoiles à Courchevel à 20 000 €/m2 

De ce fait, le rendement brut, avant avantage fiscal, ne dépasse pas 4,50 % à 5 % par an. "Le budget moyen a aussi tendance à augmenter en raison de surfaces habitables plus généreuses", indique Isabelle de Wavrechin, directrice de Pierre et Vacances investissement conseil. Dans les Zones de revitalisation rurales (ZRR), à la campagne ou en moyenne montagne, les prix sont nettement plus doux. Des programmes de résidences de tourisme à Brides-les-Bains (73) et Font-Romeu (66) se commercialisent par exemple à 2 600 € et 3 000 €/m2. Plus accessibles aussi, du fait d'une surface réduite, les logements étudiants constituent de bonnes opportunités. Pour un studio de 20 m2, il vous en coûtera autour de 55 000 € en province, et à partir de 80 000 € en région parisienne, soit entre 3 000 et 4 000 €/m2, avec un rendement brut moyen de 5,5 %, hors avantage fiscal. Même niveau de rendement avec les résidences pour personnes âgées. Pour devenir propriétaire d'un studio de 20 à 30 m2 dans une résidence médicalisée, il faut débourser entre 80 000 et 120 000 €, soit un rendement brut de 5 à 6 % par an. La raison ? Des services plus sophistiqués, donc des loyers plus élevés que dans les autres résidences.

Des avantages fiscaux intéressants.

Premier avantage d'un investissement en résidence-services : l'exonération de la TVA à 19,60 % sur le prix du logement, sous réserve de respecter certaines conditions. Vous devez louer le logement vide dès le mois suivant son achèvement ou son acquisition, pour une durée de 9 à 11 ans minimum, par un bail commercial à l'exploitant. Par ailleurs, ce dernier doit proposer au moins trois services parmi les suivants : accueil, fourniture de linge, nettoyage et petit-déjeuner. Dans un premier temps, vous payez la TVA, puis elle vous est remboursée (à noter que pour éviter à l'investisseur de débourser des sommes importantes, Pierre et Vacances et Lagrange Patrimoine n'hésitent pas à pré-financer la TVA à votre place).

Attention : si vous revendez le logement avant 20 ans, vous devrez rembourser une partie de ce qui vous a été initialement restitué par le fisc. Exemple : si vous cédez le logement après 8 ans, vous devrez rétrocéder 12/20 de la TVA.

Deuxième avantage : bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé, avec des revenus imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Avec deux statuts possibles. Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP), si vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce et des sociétés ; ou si vous l'êtes mais touchez des loyers inférieurs à 23 000 € brut par an et représentant moins de 50 % de votre revenu imposable. Ou celui de loueur en meublé professionnel (LMP), si vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés et touchez des loyers supérieurs à 23 000 € ou représentant plus de 50 % de vos revenus imposables. Quel que soit votre statut, vous pouvez être imposé au régime micro-BIC ou au régime réel. Le micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles sont inférieures à 76 300 € hors taxes, avec un abattement forfaitaire de 71 % censé correspondre à toutes vos charges, intérêts d'emprunt compris. En revanche, le régime réel simplifié s'applique si vos loyers sont compris entre 76 300 € et 763 000 € et le régime réel (normal) s'ils sont supérieurs à 763 000 €. En fait, le "réel" n'est intéressant que si vos charges sont supérieures à l'abattement de 71 % du micro-BIC. Vous pouvez alors déduire l'intégralité de vos frais de gestion (petits travaux, assurances, honoraires, taxe professionnelle...) et, sous certaines conditions, de vos charges de propriété (intérêts d'emprunt, amortissement du bien à hauteur de 1 à 2 % par an, taxe foncière...), et imputer l'éventuel déficit foncier sur tout ou partie de vos revenus, selon que vous êtes déclaré loueur professionnel ou non (voir notre Guide de la déclaration des revenus locatifs, de 2007). Autre avantage du loueur professionnel : le bien est exonéré d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et n'est pas imposé sur les plus-values en cas de revente après 5 ans d'activité. Un statut séduisant, en particulier pour les personnes – retraitées, par exemple – disposant de plusieurs biens et dont les revenus locatifs constituent l'essentiel des ressources. À condition de pouvoir investir au moins 500 000 € dans l'hypothèse d'un rendement locatif de 4,5 %... À noter, enfin, que si vous investissez dans une résidence classée en ZRR, vous bénéficiez d'un dispositif fiscal particulier (voir p. 56).

Des critères de sélection rigoureux.

Réussir un investissement en résidence-services nécessite cependant de respecter des critères de sélection importants. Car, même s'il est uniquement destiné à générer des revenus, cet investissement reste d'abord un bien immobilier. L'emplacement est donc crucial : proximité des facultés et des moyens de transport pour les résidences destinées aux étudiants, des plages ou des pistes de ski pour les résidences de loisirs , des infrastructures pour celles situées en ZRR, etc. Autant dire qu'il est indispensable de se rendre sur place et d'être sélectif. "Dans les ZRR, par exemple, la présence ou l'ouverture d'une ligne aérienne low-cost à destination de l'Angleterre constitue un bon atout pour le remplissage à terme de la résidence", indique Patrick Martel (voir notre article page 76). Reste que les résidences urbaines ont davantage le vent en poupe. "Elles présentent l'intérêt d'attirer une clientèle constituée à la fois de professionnels et de vacanciers", affirme Isabelle de Wavrechin.

Par ailleurs, si votre budget le permet, achetez de préférence des appartements aux surfaces généreuses. "Les vacanciers apprécient les grands appartements de deux à quatre pièces, et on trouve même des duplex avec terrasse allant jusqu'à 100 m2", précise Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM Constructeur, un spécialiste du haut de gamme. Certes, les prix des grands appartements, souvent supérieurs à ceux du marché local, peuvent vous faire réfléchir. Mais ils s'expliquent par le niveau de standing et l'importance des parties communes. Toutefois, soyez vigilant, car le dispositif fiscal dont vous bénéficiez (remboursement de TVA, notamment) incite parfois les promoteurs à gonfler les prix de vente.

Un autre critère à prendre en compte est la qualité de l'exploitant. En effet, pour que l'investissement rapporte, la résidence doit être bien gérée et bien entretenue. Mieux vaut donc choisir un gestionnaire financièrement solide – notamment si la résidence rencontre des difficultés – et ayant pignon sur rue. Pierre & Vacances, Odalys et Lagrange Patrimoine sont, par exemple, des grands noms du secteur des loisirs, à la tête de plusieurs dizaines de sites. Icade-Eurostudiomes, Studélites, Résidétudes, sont des spécialistes des résidences étudiantes, et Korian, Médidep et Orpéa, les principaux gestionnaires de résidences médicalisées.

Enfin, examinez attentivement le bail commercial, d'une durée de 9 à 11 ans, qui vous est proposé. Il précise, en effet, le fonctionnement de la location et fixe les modalités d'indexation du loyer, les scénarios en cas de revente, les droits et les devoirs de chaque partie, ainsi que les règles de répartition des charges. Le propriétaire paie, en général, les gros travaux (ravalement, toiture, etc.), les charges non récupérables sur le locataire (voir notre Guide du propriétaire immobilier, de décembre 2003), la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'assurance propriétaire non-occupant et les frais de syndic. L'exploitant s'acquitte, quant à lui, des charges de fonctionnement et des dépenses courantes (entretien, eau, électricité, chauffage, etc.).

Des contraintes à prendre en compte.

Le bail commercial, qui vous engage vis-à-vis de l'exploitant pendant au moins 9 ans, ne peut être interrompu avant le terme. Cet investissement doit donc s'envisager pour une longue durée. "En cas de besoin urgent de liquidités, pas question de compter sur une revente anticipée du bien ; il faut aller piocher ailleurs dans son patrimoine", avertit Daniel Znaty, directeur immobilier à l'Union financière de France. Par ailleurs, la succession permanente de locataires pendant des années a de fortes chances d'accélérer la dégradation du logement. Avec, à la clé, des réparations fréquentes auxquelles l'exploitant peut parfois vous demander de participer. Autant de dépenses qui grèvent la rentabilité. Et si aucuns des travaux nécessaires ne sont entrepris, le risque est de se retrouver avec un bien dans un état médiocre et peu engageant pour les locataires. Or, les usagers de ce type de résidence sont particulièrement volages : une fois l'immeuble démodé ou vétuste, ils iront ailleurs.

Autre contrainte, la remise en cause du rendement locatif tous les 9 ans par l'exploitant. Si, en fin de bail, ce dernier considère que le complexe immobilier "tourne" moins bien que prévu, il peut décider de baisser les loyers servis au propriétaire lors de son renouvellement. En revanche, si la résidence fait le plein et que le marché locatif est florissant, il est aussi libre de majorer les loyers qu'il facture, sans pour autant réévaluer ceux qu'il vous verse. Sa marge s'accroît donc, mais pas la vôtre

Enfin, même si vous vous réservez quelques semaines de vacances, vous n'avez pas la possibilité de personnaliser votre logement. Il doit rester meublé et décoré comme les autres, sans aucune touche personnelle. Impossible aussi d'improviser un séjour chez vous à la dernière minute. Les semaines sont à réserver auprès de l'exploitant près d'une année à l'avance.

Une revente parfois difficile.

La revente est le point le plus délicat de ce type d'investissement immobilier. Et cela pour plusieurs raisons. La revente en cours ou en fin de bail est possible, à condition de rembourser une partie de la TVA, mais peu évidente. Ce marché est en effet étroit, car il s'agit de biens situés dans des cadres spécifiques qui n'intéressent donc pas tous les acheteurs, à commencer par ceux qui cherchent une résidence principale ou une maison de famille

Toutefois, pour entreprendre cette démarche, rien ne vous empêche de mettre votre bien en vente par petites annonces. Certains exploitants organisent aussi un marché de l'occasion. Fluides en période faste, ces transactions peuvent se bloquer en cas de ralentissement ou de baisse du marché.

Ensuite, l'incertitude plane sur le prix de vente. Outre la conjoncture immobilière locale du moment, il dépend de l'emplacement du bien, de l'état général du bâtiment, de son taux de remplissage et, bien sûr, de la rentabilité. "L'investisseur ne dispose d'aucune visibilité sur le prix de sortie de son bien, et cela d'autant plus que la plupart de ces programmes vendus pour être exploités en loueur en meublé professionnel (LMP) ou non (LMNP) sont trop récents pour avoir déjà été revendus", reconnaît Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thésaurus, cabinet de gestion de patrimoine. Fiscalement attrayant, cet investissement immobilier doit cependant se décider en faisant preuve de prudence et en s'entourant du maximum de conseils. Attention aux montages clés en main trop simplistes et aux rentabilités alléchantes. Bien choisie, cette opération reste néanmoins une façon de se constituer un patrimoine à crédit en s'offrant éventuellement quelques semaines de vacances.

Laurence Boccara

 


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , ETUDIANT , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE , RESIDENCE DE SERVICES , RESIDENCE DE TOURISME , RESIDENCE TROISIEME AGE




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