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Ascenseurs : négociez les prix, pas la sécurité

Ascenseurs : négociez les prix, pas la sécurité
Octobre 2007
Le Particulier n° 1017, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Les copropriétaires n'ont plus le choix : il va leur falloir s'assurer rapidement de la conformité de leurs ascenseurs. Voici le calendrier à respecter et la démarche à suivre pour se mettre en règle sans payer le prix fort.

Suite à une série d'accidents mortels survenus à la fin des années 1990, la loi urbanisme et habitat du 3 juillet 2003, dite loi Robien, a dépoussiéré la législation sur les ascenseurs. Ces drames sont, certes, survenus dans des immeubles du secteur social, mais un grand nombre de copropriétés sont concernées. "Les ascenseurs les plus dangereux et les plus dégradés en matière de sécurité se trouvent souvent dans des copropriétés très bourgeoises", affirme Jean-Pierre Cadeau, délégué général de la Fédération des ascenseurs. Les travaux de mise en sécurité constituent donc le volet phare de la réforme, qui comporte aussi deux autres parties, sur les contrats de maintenance et le contrôle quinquennal obligatoire. À chacune de ces trois phases est attachée une date butoir : le 3 juillet 2008 (ou 2010 en cas de report) pour la première tranche des travaux, la date d'échéance de l'engagement pour le contrat de maintenance, et le 3 juillet 2009 pour le premier contrôle technique. Seul problème : 4 ans après l'adoption de la loi Robien, et donc à quelques mois de la première échéance, la grande majorité des copropriétés n'est toujours pas à jour de ses obligations. Un peu plus de 10 % des ascenseurs auraient fait l'objet de travaux et la moitié des contrats d'entretien aurait été mise en conformité, indique une étude de la Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC) réalisée fin 2006. "Ce n'est pas surprenant car les textes d'application sont parus tardivement, rappelle Jean-Pierre Cadeau. Les copropriétés n'ont eu que 3 ans pour se mettre en règle et les processus de décision, comme le vote en assemblée générale, prennent beaucoup de temps." Depuis quelques semaines, les rumeurs sur un report de l'échéance de 2008 à 2010 se multiplient. Une bouffée d'oxygène qui n'enlève rien à l'urgence de la situation pour les copropriétés. Car ces travaux, votés à la majorité absolue de l'article 25 (tous les copropriétaires) ou, à défaut, à la majorité simple de l'article 24 (copropriétaires présents ou représentés) nécessitent de convoquer deux assemblées générales successives : la première pour décider l'audit et les travaux, la seconde pour choisir le prestataire. Et cela, à plusieurs mois d'intervalle. Autant dire que si vous n'avez encore rien entrepris, l'échéance de 2008 est déjà dépassée

Seul son report à 2010 vous permettrait de tenir les engagements, à condition d'agir dès maintenant. À défaut de respecter l'échéance, le syndicat des copropriétaires serait en infraction et se verrait infliger une amende de 3e classe, soit 450 € (art. R.125-2-8 du code de la construction et de l'habitation). Un occupant pourrait aussi saisir le juge des référés du tribunal de grande instance, pour obliger la copropriété à réaliser les travaux sous astreinte. Plus grave, en cas d'accident, la responsabilité pénale du syndicat serait engagée. Par ailleurs, plus vous tardez, plus les prix augmenteront. On s'attend à une hausse de 10 à 15 % en 2008. Sachant que le coût d'une mise en conformité varie de 25 000 à 35 000 € par ascenseur, mieux vaut ne pas attendre !

Identifiez les travaux qui s'imposent.

Si la mise en sécurité prévue par le législateur porte sur 18 points, tous ne concernent pas forcément votre appareil. "Pour les ascenseurs installés après 1982, il n'y a pas de gros travaux à prévoir", rassure Jean-Pierre Loiselet, du cabinet éponyme. De plus, ils peuvent être étalés dans le temps. Le calendrier impose trois échéances jusqu'en 2018 (voir le calendrier en bas des pages). Avec la première, celle du 3 juillet 2008 (ou 2010), l'objectif est de supprimer les risques les plus importants pour les usagers (chute dans la gaine, fermeture intempestive des portes coulissantes...), ainsi que d'améliorer la sécurité du personnel de maintenance. Cette dernière disposition a d'ailleurs fait grincer des dents. Un décret du 30 juin 1995 obligeait les ascensoristes à analyser les dangers auxquels sont exposés leurs salariés, mais pas à effectuer les améliorations nécessaires. Résultat : comme ils n'ont pu, le plus souvent, les faire financer par les copropriétaires, rien n'a été fait

Aussi, les mauvaises langues voient dans l'obligation d'installer certains dispositifs visant à renforcer la sécurité du personnel d'entretien le résultat d'un lobbying efficace... La deuxième échéance, pour la mise en conformité des ascenseurs, est celle de 2013. Elle se rapporte à des risques moins graves, voire à des éléments de confort. Enfin, la dernière tranche de travaux, à réaliser avant 2018, n'impose que des installations de moindre importance en termes de sécurité.

Demandez un audit de votre ascenseur.

Dispositifs pointus, termes techniques... l'arrêté du 18 novembre 2004, consécutif à la loi, a décrit dans le détail les travaux à mettre en œuvre. Mais il faut être un spécialiste pour tout comprendre. Quel copropriétaire connaît la vitesse de son ascenseur ou la fiabilité des serrures des portes palières ? Pour être sûr de ne réaliser que les travaux nécessaires, nous vous conseillons de faire procéder à un audit. Rien ne vous empêche de confier cette mission à votre ascensoriste. Mais sa qualité de juge et partie peut peser sur la pertinence des préconisations, d'autant que certains ont la main lourde... Mieux vaut donc faire appel à une société indépendante, telle que Bureau Veritas, Norisko ou A2C. Pour un coût d'environ 450 € par appareil, elle examinera votre ascenseur et rédigera un cahier des charges. Y seront précisés les travaux obligatoires pour être en conformité avec la loi et ceux qui, facultatifs, amélioreraient le confort et la fiabilité de l'appareil. Vous disposerez ainsi d'un document homogène à présenter aux ascensoristes. "Sans cela, il s'avère très difficile de comparer les devis", prévient Michel Thiercelin, président de la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété (FSCC). Le même audit peut aussi montrer le non-respect du contrat de maintenance de votre ascensoriste actuel. "Même si 90 % du parc est bien entretenu, il nous arrive d'avoir de mauvaises ­surprises", confirme Stéphane Doré, directeur général du bureau d'études A2C.

Faites jouer la concurrence.

Avec cet audit, vous allez pouvoir mettre les professionnels en concurrence : votre prestataire actuel, un ascensoriste-constructeur (Koné, Otis, Schindler ou Thyssen) et un ascensoriste-assembleur. Attention, tous ne se prêtent pas à l'exercice. "Nous sommes la copropriété la plus importante de Rambouillet (78) et, malgré cela, un des quatre majors a refusé de répondre à notre demande de devis, car le chantier ne l'intéressait pas", s'étonne Adriana, qui a planché plus de 300 heures sur la mise en conformité des cinq ascenseurs de sa résidence. "Les ascensoristes, submergés de demandes, consentent de moins en moins à faire des devis pour des appareils dont ils n'assurent pas déjà la maintenance", confirme Thierry Deveau, responsable du pôle copropriété chez l'administrateur de biens Tagerim.

N'hésitez pas à discuter les devis.

En pratique, les tarifs sont négociables notamment quand on regroupe les travaux. "Nous avons facilement diminué le prix initial de 18 % en faisant réaliser, en même temps, les travaux prévus pour 2008 et pour 2013", se réjouit Antigone, propriétaire à Saint-Maur-des-Fossés (94). Une bonne solution sur un plan technique, car certains équipements sont communs aux deux tranches, et sur un plan financier, car le prix des matières premières (aluminium et cuivre) ne cesse d'augmenter, tandis que la TVA devrait passer de 5,5 % à 19,6 % fin 2010. En revanche, pour la tranche de 2018, rien ne sert d'anticiper : "Le matériel concerné n'est développé que depuis 2003, il n'est donc pas encore produit à prix compétitif", explique Stéphane Doré.

Évitez les équipements inutiles.

Si coupler les deux premières tranches de travaux est une solution efficace pour faire baisser la facture globale, repérer les équipements inutiles vous permettra aussi de réaliser des économies. "Il faut savoir différencier l'indispensable de l'accessoire, car les ascensoristes n'hésitent pas à proposer un maximum d'équipements", note Jean-Luc Lieutaud, responsable de la copropriété à la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab). Les vrais abus sont plutôt rares, mais certaines surpréconisations demeurent très courantes. C'est le cas de la télésurveillance proposée à la place de la téléalarme, seul dispositif obligatoire (voir point 11, page 51). La première vous coûtera 1 700 € contre 1 300 € environ pour la seconde, sans compter le prix de l'abonnement mensuel, deux fois plus élevé

Même principe avec le variateur de fréquence, qui permet d'assurer le respect d'un seuil maximal de 2 cm entre le plancher de ­l'ascenseur et le palier (voir point 10, page 51). En pratique, s'il est souvent nécessaire d'en équiper les ascenseurs monovitesse, c'est loin d'être le cas pour les appareils bivitesse. "Le variateur n'est en rien une obligation, mais seulement une des solutions pour respecter les exigences de la loi, explique Philippe Crenes, de Bureau Veritas. Et les documents normatifs sur lesquels s'appuient parfois les ascensoristes n'ont pas de valeur légale pour une copropriété." D'ailleurs, confirme Thierry Deveau, "sur de nombreux ascenseurs dépourvus de variateur, on peut maintenir un seuil correct avec un bon réglage. Le choix de cette technologie relève du confort d'utilisation et de l'économie d'énergie". Face à ce type d'excès, vous pouvez opposer au professionnel l'arrêté de 2004 listant les 18 points de mise en conformité, le guide Question-réponse sur la réglementation de sécurité des ascenseurs existants, du ministère du Logement, ou les publications de l'Association française de normalisation (Afnor).

Mettez à jour le contrat de maintenance.

Il reste à renouveler le contrat de maintenance, une fois arrivé à échéance, afin qu'il réponde aux nouvelles exigences de la loi. Prendre le même prestataire pour les travaux et la maintenance permet de négocier ces deux postes en parallèle, donc de faire de substancielles économies. "L'ascensoriste que nous avons choisi était non seulement le moins cher, mais il nous octroyait aussi une réduction de 20 % sur son contrat de maintenance", témoigne Adriana. Contrairement à l'arrêté de 1977, qui réglementait précisément le contenu des contrats, celui de 2004 se contente de fixer quelques exigences minimales : visite toutes les 6 semaines, engagement sur le délai maximal de dépannage, obligation de venir débloquer des usagers 24 heures sur 24, etc. Au-delà de ces clauses, chaque ascensoriste peut concocter ses propres contrats et apporter des services supplémentaires, ce qui rend les comparaisons très difficiles. Toutefois, les administrateurs de biens, notamment à la Cnab, et des associations de copropriétaires, comme la FSCC, ont mis au point un contrat type (10 € à la FSCC). Il existe aussi une norme Afnor (NF EN 13015) définissant des règles pour les instructions de maintenance. Pour négocier ce poste, vous pouvez également faire appel au cabinet qui a ­réalisé l'audit de votre appareil. Pour un coût global de 900 à 1 000 € par ascenseur, il se chargera à la fois de l'audit, de la mise en concurrence des ascensoristes et de toute la négociation pour les travaux et la maintenance. Si vous lui confiez en outre le suivi du chantier, il faudra ajouter de 6 à 7 % du coût des opérations. Une fois la première tranche de travaux effectuée et le contrat de maintenance mis à jour, vous n'aurez plus qu'à procéder au premier contrôle technique, avant le 3 juillet 2009. Là encore, un expert agréé par le ministère du Logement, indépendant des ascensoristes, vérifiera la mise en place et le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité. Cette prestation vous reviendra de 200 à 300 € par appareil. Et vous serez alors parfaitement à jour de vos obligations.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ASCENSEUR , COPROPRIETE , CREDIT , SECURITE , TRAVAUX




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