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Copropriété : peut-on se passer de gardienne ?

Copropriété : peut-on se passer de gardienne ?
Avril 2008
Le Particulier n° 1024, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Votre gardienne part bientôt à la retraite ? Vous lorgnez sur sa loge dont le produit de la vente pourrait financer, par exemple, la réfection du hall ? Pas de précipitation, le gardien d'immeuble rend des services coûteux mais inestimables.

Les concierges et gardiens ont le vent en poupe, du moins chez nos élus. Un député vient de proposer, entre autres mesures, d'étendre les avantages liés aux emplois familiaux (réduction ou crédit d'impôt, chèque emploi-service...) aux copropriétaires qui maintiennent ou créent un emploi de gardien dans leur immeuble. Il est vrai que le métier est en voie d'extinction. En une décennie, près de 100 000 postes de gardien (ou de concierge, les deux termes sont synonymes dans les textes), dont 10 000 en Île-de-France, ont été supprimés. "Dans les petites copropriétés, le phénomène a tendance à s'amplifier, notamment sous l'effet de la hausse continue des charges", souligne Michel Thiercelin, de la Fédération des syndicats coopératifs de copropriété (FSCC). En conséquence, on recherche toutes les économies possibles. Or, le poste de gardien représente parfois 30 % du budget d'une copropriété. Aussi, constate Daniel Bojan, conseiller juridique à la Chambre des propriétaires de Paris Île-de-France, lorsqu'un gardien part à la retraite, "deux fois sur trois, se pose la question de le remplacer par des prestataires extérieurs et de récupérer son logement". "L'idée de se passer du gardien naît aussi lorsque son travail n'apporte pas la prestation attendue", souligne Alain Gueudre, directeur de l'administrateur de biens Gérer (groupe BNP Paribas). Si cette solution vous séduit, réfléchissez bien avant de franchir le pas. Car le recours à des prestataires pour accomplir les tâches du gardien n'est pas toujours plus économique. En outre, un gardien apporte des "plus" à l'immeuble qui ne sont pas toujours chiffrables, ni remplaçables.

Vendre la loge, lorsque c'est possible.

La perspective de mettre en vente le logement du gardien, une fois celui-ci parti, est alléchante, surtout si l'immeuble est dans un endroit coté : dans un beau quartier de Paris, une loge se négocie aujourd'hui entre 5 000 et 6 000 € le m2. Sans oublier l'économie sur les frais d'entretien de ce logement, puisque la convention collective des gardiens d'immeuble impose à leur employeur – le syndicat des copropriétaires – une réfection régulière des peintures et papiers peints. Cependant, cette mise en vente n'est pas toujours possible, prévient Daniel Bojan : dans les immeubles anciens, à Paris notamment, "on trouve des loges de moins de 9 m2 qui sont, de ce fait, invendables et inlouables" puisqu'un logement "décent", au sens de la loi, doit avoir au moins cette surface. Si la vente est possible, elle doit être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires (voir encadré p. 44), et oblige à modifier le règlement de copropriété pour faire de la loge, partie commune, un lot privatif, et lui affecter des tantièmes de copropriété (comptez de 3 000 à 5 000 € pour ces formalités).

Les prestataires extérieurs, pas forcément moins chers.

Côté charges, l'emploi d'un gardien représente un poste de dépenses unique dont le montant apparaît élevé. Alors qu'en confiant son travail à des prestataires, la dépense est répartie sur plusieurs postes et peut donc sembler moins lourde. Mais une évaluation plus fine peut conduire à une conclusion différente. "Avec une société de nettoyage, on paie pour toutes les petites tâches optionnelles : le remplacement des ampoules, l'enlèvement des feuilles, l'arrosage des plantes intérieures et extérieures, éventuellement le remplacement des plantes...", note Thierry Deveau, directeur du pôle immobilier de Tagerim. Par conséquent, les économies résultant de la suppression du poste de gardien sont souvent moins importantes qu'espéré, voire inexistantes. Dans un ensemble de 1 500 logements géré par Orpi gestion l'opération n'a généré aucune économie mais les prestations ont été renforcées. "Nous avons remplacé les deux gardiens à temps partiel par une société de nettoyage et par des caméras vidéos fonctionnant 24 heures sur 24", explique Alain Bellotto. L'installation des 14 caméras a coûté 40 000 €, et le service de surveillance – avec la présence d'un vigile jusqu'à 20 heures en hiver et jusqu'à minuit en été – revient à 70 000 € annuels.

Plus de souplesse mais moins de stabilité.

Une copropriété peut opter pour un gardien de jour. Il s'agit d'une seule et même personne, salariée d'une société de services, qui effectue la surveillance et distribue le courrier. Avec cette formule, la copropriété ne réalisera pas de substantielles économies car il faudra, en plus, faire appel à un autre salarié pour le nettoyage et sortir des poubelles. Mais, "on gagne en flexibilité", assure Marie Cazenaud, trésorière de l'Association nationale des copropriétés coopératives (ANCC). En effet, lorsque la prestation ne convient pas, il est plus aisé de demander au prestataire de remplacer la personne concernée ou de changer de prestataire, plutôt que de changer de gardien (voir encadré p. 44). Il suffit de résilier le contrat avec l'entreprise, en respectant généralement un préavis de 3 mois. Cependant, si votre prestataire est une société de nettoyage, en changer ne vous garantit pas que l'employé dont le travail ne satisfait pas sera remplacé. Comme l'explique Christian Mégret, de la société de nettoyage Stairnet, "notre convention collective prévoit la sauvegarde de l'emploi du salarié lorsque celui-ci est depuis au moins 6 mois sur le site et que cet emploi représente au moins 30 % de son salaire chez le titulaire du contrat d'entretien, car un salarié peut avoir plusieurs employeurs". Pour limiter les erreurs de recrutement, mieux vaut faire appel à un prestataire labellisé Qualipropre et adhérent à la Fédération des entreprises de propreté (FEP). Si vous êtes propriétaire bailleur, un autre élément de réflexion vous concerne : vous pouvez récupérer, au titre des charges locatives, les trois quarts de la rémunération du gardien. Si la copropriété s'en sépare, vous ne pourrez plus récupérer que la rémunération (intégrale) des personnes assurant à la fois l'élimination des déchets et l'entretien des parties communes. Vérifiez quelle solution est plus avantageuse, en sachant que si ce n'est plus la même personne qui assure ces deux tâches vous ne pourrez rien récupérer du tout (décret du 26.8.87 et cass. civ. 3e du 7.5.02, n° 00-16268). Pensez également qu'avec un prestataire de services, "ce n'est plus la même personne qui sort les poubelles, tond la pelouse, effectue le nettoyage", note Christian Mégret. Il faut donc accepter de voir défiler nombre d'employés différents et de confier à chacun un badge ou la clef de l'immeuble. Aussi, pour éviter la rotation de personnel, certaines copropriétés préfèrent-elles conclure directement un contrat de travail avec un employé d'immeuble. Cette solution peut se révéler la plus économique, surtout dans les petites copropriétés (voir ci-contre). En revanche, ce n'est guère plus souple que d'employer un gardien. "Vous devez trouver des solutions de remplacement lorsque l'employé tombe malade ou part en vacances", avertit Alain Gueudre.

Un gardien peut contribuer à la bonne tenue de l'immeuble.

Dans certaines copropriétés, on a regretté a posteriori s'être séparé du gardien. En effet, certaines tâches ne peuvent être effectuées que par lui (sauf à opter pour les solutions, plus coûteuses, du gardien de jour ou de l'employé d'immeuble). C'est le cas de l'accueil et de la surveillance des entreprises effectuant des travaux dans l'immeuble. "Depuis que le gardien est parti, c'est l'un d'entre nous qui doit ouvrir la porte au chauffagiste", déplore Marie, copropriétaire parisienne. Même chose pour la maintenance : si une lampe est grillée, sur un palier, un gardien s'en apercevra aussitôt, alors que le palier risque de rester dans le noir quelques jours si cette tâche dépend d'un prestataire. La présence d'un gardien est aussi un élément de sécurité, qu'il s'agisse de prévenir les intrusions, ou de maintenir un contact fréquent avec des habitants de l'immeuble âgés et isolés. Copropriétaire dans le Xe arrondissement de Paris, Benoît souligne que la concierge contribue fortement à la bonne tenue de l'immeuble : toute dégradation est rapidement signalée au syndic, les fauteurs de troubles sont rappelés à l'ordre... Un gardien rend souvent de menus services comme signer des recommandés, garder un double des clefs... "Je nourris régulièrement les chats et les poissons rouges des résidents en vacances. Il m'arrive aussi de rallumer leur chauffage avant leur retour de vacances ou même de donner, un samedi à minuit, son double des clefs à un résident qui les avait égarées", témoigne Pierrick, gardien d'une ­copropriété de 100 logements à Levallois-Perret (92). Autant d'avantages appréciables pour des copropriétaires et des locataires qui n'ont pas envie d'y renoncer. "Sur le papier, reprend Benoît, la copropriété pourrait économiser 5 000 à 7 000 € par an en se passant de la concierge mais si nous devions faire faire tout ce qu'elle fait, et aussi bien, ça nous coûterait beaucoup plus."

Savoir optimiser un emploi de gardien.

Pour obtenir ce niveau de prestation, encore faut-il que le gardien assure correctement les tâches pour lesquelles il est rémunéré. "Alors que la réception du courrier est prévue dans son contrat, ma gardienne s'occupe des lettres mais refuse obstinément de prendre les paquets", soupire Amélie, une copropriétaire parisienne. Dans ce cas, un rappel à l'ordre des gardiens s'impose, contrat de travail à l'appui. Chacune des tâches qu'il doit accomplir y est prévue et évaluée en "unités de valeur" (UV) qui permettent de déterminer son temps de travail. En outre, tous les gardiens n'ont pas le même temps de travail. Il en existe trois catégories. Le salarié à temps partiel, qui a des tâches à accomplir mais n'est tenu à aucune présence. Le salarié à temps permanent, qui doit assurer, en plus, un temps de présence valorisé à 1 000 UV ou, si le décompte lui est plus favorable, à la moitié de la différence entre 10 000 UV et le nombre d'UV correspondant aux tâches qui lui incombent. Enfin, le salarié à temps complet qui comptabilise 12 500 UV au maximum, mais à qui tout autre travail (y compris faire le ménage chez certains copropriétaires) est interdit. Il se peut qu'avec le temps certaines tâches incombant à votre gardien, et donnant lieu à des UV de rémunération, soient devenues caduques. Cas fréquent : la surveillance d'un ascenseur désormais équipé d'une téléalarme ou d'une télésurveillance. Il est, bien sûr, impossible de supprimer purement et simplement ces UV car cela reviendrait à diminuer le salaire du gardien, mais on peut les affecter à d'autres tâches. "Une telle modification des conditions d'exécution du contrat de travail est licite, dès lors qu'elle répond à un motif légitime", confirme Me Paul Bouaziz, avocat à Paris. Dans une copropriété de 228 lots, à Massy (91), les gardiens ont ainsi été formés pour pouvoir effectuer des travaux de serrurerie, d'électricité ou de plomberie. Le gardien peut aussi être chargé de remettre aux copropriétaires habitant sur place les convocations à l'assemblée générale contre émargement. Ce qui économisera autant d'envois en recommandé. Enfin, n'oubliez pas que votre gardien sera plus souple et compréhensif si vous savez, vous aussi, l'être de temps en temps.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , CONCIERGE , COPROPRIETE , EMPLOYE D'IMMEUBLE , ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE , GARDIEN D'IMMEUBLE




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