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Votre syndic est-il trop cher ?

Votre syndic est-il trop cher ?
Mai 2008
Le Particulier n° 1025, article complet.
Auteurs : COULAUD (Nathalie), DESHAYES (Sylvain)

Le Conseil national de la con­som­mation souligne les excès des syn­dics en matière de coûts. Nous souhaitions savoir ce qu'il en est dans la réalité. Avec l'aide de 980 lecteurs qui ont répondu à notre questionnaire, nous vous présentons la première grande enquête sur le coût réel des syndics.

Alors que les syndics sont sur la sellette à propos de leurs honoraires et de certaines de leurs pratiques discutables, mises en évidence notamment par un avis du Conseil national de la consommation en septembre 2007 (CNC, voir le n° 1019 du Particulier), nous avons voulu connaître le niveau réel de ces honoraires, et la manière dont ils sont calculés. Un défi majeur, car aucune base de données détaillées n'existe en la matière. C'est donc vers vous, copropriétaires lecteurs du Particulier, que nous nous sommes tournés. Pari gagné, puisque 980 d'entre vous ont pris la peine de se plonger dans leurs relevés de charges et le contrat de leur syndic, pour répondre à nos 138 questions sur la façon dont il facture ses services. Leurs réponses ont ensuite été traitées par informatique, et nous ont permis de réaliser un dossier complet, que nous publions ici, et de façon plus détaillée sur notre site Internet www.leparticulier.fr.

Trop de postes en gestion particulière

Le premier constat à tirer de cette enquête est que les honoraires dits de gestion particulière se multiplient. Ils concernent trop souvent des tâches qui relèvent de l'ordinaire, pour lesquelles le syndic perçoit déjà des honoraires dits « de gestion courante » ou « forfait de base ». C'est le cas de la tenue du carnet d'entretien, facturée en plus du forfait de base dans 31,4 % des copropriétés, ou encore la gestion d'un compte bancaire séparé, facturée dans 37,6 % des cas. On en vient même à se demander si le forfait d'honoraires de gestion courante a encore un sens : alors qu'en moyenne, les copropriétés concernées par notre enquête payent en moyenne 108 € d'honoraires de gestion courante par an et par lot, ceux de gestion particulière s'élèvent à 42 €, soit 28 % du total [gestion courante + gestion particulière].

Deuxième constat, il est difficile de savoir combien a finale­ment coûté le syndic dans l'année. En effet, si les honoraires de base sont facturés en une fois, les prestations complémentaires le sont au fil de l'année, et ne font pas toujours l'objet d'un récapitulatif d'ensemble dans les comptes annuels. D'ailleurs, seuls 47 % des participants à l'enquête ont pu indiquer le total des honoraires de gestion particulière sur un an. En outre, beaucoup de contrats de syndics semblent peu détaillés, voire muets, sur la facturation de certaines prestations. Pour preuve, à de nombreuses questions, un grand nombre d'entre vous n'ont pas répondu, ou ont répondu qu'ils « ne savaient pas ». Ainsi, 53 % n'ont pu dire si la facturation de la transmission des archives en cas de changement de syndic était incluse dans la gestion courante.

Dernier constat d'ensemble : les syndics sont nettement plus chers en Île-de-France que dans les autres régions : il faut, par exemple, compter 2,44 % du montant des travaux au titre des honoraires de suivi administratif, contre 2,21 % en province ; ou 75,23 € en moyenne par vacation horaire du syndic, contre 61,96 € en province.

Vers plus de transparence ?

Cette opacité des contrats et des tarifs devrait se réduire à la suite de l'avis du CNC (voir le texte intégral de l'avis dans l'espace abonné de notre site). Cet avis, résultant d'une concertation entre organisations de syndics et de consommateurs ou de copropriétaires, dresse la liste des tâches faisant partie de la gestion courante. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a donné jusqu'à fin mars 2008 à la profession pour mettre ses contrats en conformité. Depuis, le Conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB) a écrit à ses adhérents pour leur demander de le faire. La Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab) et la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) ont élaboré un contrat type. Reste que nombre de syndics n'adhèrent à aucun de ces syndicats, qui, en outre, n'ont pas de véritable pouvoir de contrainte sur leurs adhérents. De plus, ces contrats type sont formulés de telle manière que les syndics pourront continuer à facturer des prestations qui devraient être comprises dans le forfait de base. C'est pourquoi les professionnels s'attendent à ce qu'un arrêté, plus contraignant, paraisse d'ici à fin 2008. D'ici là, vous pouvez vous appuyer sur l'avis du CNC pour renégocier certains points du contrat de leur syndic, et faire réintégrer dans la gestion courante des prestations facturées à part. Vous pouvez aussi utiliser les résultats de notre enquête dans la négociation, notamment pour le niveau des tarifs. L'échantillon de 980 copropriétés constitue une base suffisamment fiable (même s'il n'est pas « représentatif », au sens statistique du terme, de l'ensemble des copropriétés françaises) pour pouvoir être utilisé comme point de repère. Il ne reste plus qu'à vous donner rendez-vous en 2009, car nous avons bien l'intention de réitérer désormais cette enquête chaque année

Nathalie Coulaud et Sylvain Deshayes


Mots-clés :

COPROPRIETE , HONORAIRE , PRIX , SYNDIC DE COPROPRIETE




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