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Des clauses facultatives : un plus

Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Tiphaine)

L'état descriptif de division

Le règlement de copropriété comporte le plus souvent l'état descriptif de division de l'immeuble. Ce document, généralement établi par un géomètre expert préalablement ou concomitamment à la mise en copropriété, a pour objet d'identifier l'immeuble (situation géographique : commune, rue, numéro ; contenance : section cadastrale ; désignation : superficie), ainsi que chaque fraction de l'immeuble, à laquelle il attribue un numéro de lot. Chaque lot est décrit afin de pouvoir le situer : appartement, commerce/rez-de-chaussée, bâtiment C, escalier I, 2e étage, porte gauche/trois pièces + une cuisine, + une salle de bains + un WC...

Il indique également les tantièmes de copropriété afférents à chaque lot.

En l'état actuel de la jurisprudence, l'état descriptif n'est qu'un document technique, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière. Contrairement au règlement, il n'a aucune valeur contractuelle.

Un exemple : ce n'est pas parce que la terrasse figure dans la désignation de votre lot « appartement » qu'elle vous appartient. En effet, selon les dispositions du règlement, elle peut être partie commune à tous, ou réservée à votre jouissance privative.

En cas de contradiction entre l'état descriptif de division et le règlement, seul ce dernier compte. Mais dans la pratique, il arrive de se référer à l'état descriptif à titre complémentaire pour préciser un règlement obscur ou ambigu.

Par exemple, en l'absence d'indications dans le règlement sur la destination de l'immeuble, si tous les lots sont identifiés comme des appartements dans l'état descriptif, on en déduira que l'immeuble est destiné à l'habitation.

Ce document est susceptible d'évoluer au gré des transformations physiques dans l'immeuble, telles l'achat d'une partie commune, le changement d'affectation d'un lot ou la réunion de lots.

Des droits supplémentaires créés par convention

Votre règlement peut, en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965, comporter des conventions selon lesquelles un copropriétaire ou un tiers se réserve l'exercice d'un droit réputé accessoire aux parties communes : droit de surélever des bâtiments affectés à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux constitués de parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; droit d'édifier des bâtiments nouveaux sur les parties communes (cours, parcs, jardins) ; droit d'affouiller le sol des cours, parcs ou jardins.

Une telle convention peut ainsi réserver à un copropriétaire le droit de faire construire des boxes de parking fermés. Intéressant. Mais sachez que le droit réservé ne peut être exercé que pendant dix ans à compter de l'établissement de la convention, à défaut de quoi il devient caduc. Par ailleurs, le syndicat peut encore s'y opposer par un vote à la majorité absolue de l'article 25.

Le règlement peut également comporter des conventions particulières, comme la réserve d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes au profit d'un copropriétaire déterminé, ou encore la réserve d'un droit d'affichage sur les murs de l'immeuble (souvent au profit du promoteur ou du vendeur).

Et les dispositions diverses...

Le règlement va enfin prévoir un certain ­nombre de dispositions de « police interne » propres à l'immeuble. Il peut ainsi rappeler les règles de responsabilité applicables en cas de dommages causés, soit aux parties communes, soit aux parties privatives par un copropriétaire, un tiers ou le syndicat lui-même. Il est notamment très utile de prévoir une clause de partage de responsabilité pour les parties communes faisant l'objet d'un droit d'usage privatif, telles que les terrasses ou les balcons. Le règlement peut encore comporter une clause pénale ou d'aggravation des charges sanctionnant, d'une part, les infractions constatées à propos de l'utilisation des parties communes ou des équipements communs (encombrement, stationnement irrégulier, dégradation, usage abusif, etc.), et d'autre part, le défaut de paiement de sa quote-part des charges communes par un copropriétaire. La clause prévoyant le paiement d'une surprime liée aux risques particuliers inhérents à l'exploitation commerciale d'un lot par le propriétaire de ce lot a également été jugée valable par la jurisprudence. Et maintenant, bonne lecture...

Mots-clés :

COPROPRIETE , REGLEMENT DE COPROPRIETE




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