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Acheter en direct à un particulier : économique, mais souvent fastidieux

Octobre 2003
Le Particulier n° 969, article complet.

Traiter directement avec un propriétaire permet d'économiser les frais d'agence. À condition de bien connaître les prix du marché et de ne pas trop compter son temps.

Lorsqu'une annonce d'une agence immobilière retient votre attention, vérifiez si le bien n'est pas également proposé sur un site Internet d'annonces de particuliers, conseille Pascal. Non seulement, c'est très courant, mais, le prix est souvent inférieur de 5 % à 10 % à celui figurant dans l'annonce du professionnel." Cette différence peut correspondre, en effet, à la commission de l'agent. Ainsi, en traitant avec le propriétaire plutôt qu'avec l'agence, Pascal a acquis son appartement à moindre coût. Il est vrai que les propriétaires répugnent souvent à confier l'exclusivité de leur vente aux agents immobiliers et se réservent la possibilité de négocier eux-mêmes leur bien. D'ailleurs, bon an mal an, plus de la moitié des ventes de logements dans l'ancien se font directement entre particuliers, sans le concours d'un intermédiaire.

Nombre de propriétaires ont tendance à surestimer leur bien.

Cependant, à moins de comparer les prix d'un même bien vendu selon deux filières différentes, comme Pascal, la vente de logements directement par leurs propriétaires n'est pas toujours une garantie d'économie. Certains propriétaires, en effet, ont une fâcheuse tendance à surestimer leur bien. D'autres incluent dans le prix de vente le montant de la commission qu'aurait demandé un intermédiaire, afin de se laisser une marge de négociation. D'autres encore font évaluer leur bien par plusieurs professionnels et retiennent l'estimation la plus élevée... Il est donc essentiel d'avoir une bonne idée des prix du marché. Pour cela, il est indispensable de se livrer personnellement à une enquête immobilière serrée. En quête d'un trois pièces ne nécessitant aucuns travaux dans les arrondissements Nord de Paris, Virginie a commencé par se renseigner sur le prix du mètre carré auprès des agents immobiliers locaux. Ensuite, elle a épluché attentivement des dizaines d'annonces de biens similaires dans le secteur choisi. Au final, elle n'a retenu que ceux vendus au prix du marché. Une démarche fastidieuse, mais finalement plutôt rentable, estime-t-elle.

Gagnez du temps en posant les bonnes questions.

Mais éviter la commission d'agence n'est pas la seule raison pour laquelle les candidats à l'achat souhaitent se passer d'intermédiaires. "Beaucoup d'entre eux pensent qu'ils seront mieux renseignés par le propriétaire occupant que par un agent immobilier, non seulement sur le logement lui-même, mais aussi sur des points très pratiques, comme la proximité d'une école, d'un cabinet médical ou des moyens de transport", estime Grégoire Berthou.

Patricia, qui a acheté en contactant directement les propriétaires, avoue avoir apprécié la souplesse de cette formule. "Lorsque l'on passe par une agence, il faut s'adapter aux disponibilités du négociateur pour visiter le bien, explique-t-elle. Rien de tel avec un propriétaire, souvent tout à fait disposé à vous recevoir en soirée ou le week-end." Revers de la médaille, éplucher les annonces et contacter chaque propriétaire nécessite généralement un investissement important en termes de temps. Mais, avec Internet, la situation a beaucoup changé. En effet, à côté des revues traditionnelles spécialisées dans les petites annonces, il existe de nombreux sites facilitant une recherche rapide et ciblée, surtout avec l'arrivée du haut débit et de l'ADSL. La plupart d'entre eux vous proposent d'ailleurs un système de veille et d'alerte par courrier électronique. Vous êtes ainsi automatiquement informé dès qu'un bien correspondant à vos critères est mis sur le marché. Ce moyen de communication très réactif est devenu d'autant plus intéressant que, au moment où la demande est importante et l'offre réduite, les meilleurs logements ne restent pas plus de quelques jours sur le marché. "Je me connectais tous les jours sur les sites immobiliers, explique Marine. Dès que je repérais un logement correspondant à mes attentes, je contactais immédiatement le propriétaire." Afin d'éviter d'inutiles déplacements, joignez le vendeur par téléphone et posez-lui toutes les questions nécessaires (voir page ci-contre). D'autant plus que les annonces sont généralement très imprécises (voir encadré ci-dessous). "Pour faciliter mes recherches, j'avais préparé une liste de critères qui me paraissaient essentiels, poursuit Marine : exposition plein Sud, absence de vis-à-vis, etc. Je ne visitais le logement que si les précisions fournies par téléphone correspondaient à mes souhaits."

Sachez négocier avec discernement.

Jusqu'à quel point négocier le prix ? Actuellement, dans les grandes villes, le marché est ce qu'on appelle "un marché de vendeurs", c'est-à-dire un marché où les prix sont fixés par les propriétaires et où la demande soutenue limite beaucoup les possibilités de négociation. Seuls les cas extrêmes (prix excessifs, état déplorable) restent en vente un certain temps. Les autres, les logements corrects proposés au prix du marché, partent rapidement. Dans ces conditions, discuter d'arrache-pied avec le vendeur pour faire baisser le prix est assez risqué.

Au contraire, si vous êtes sûr de votre choix, décidez-vous sans trop attendre, car un propriétaire vendra généralement au plus offrant, même s'il vous a assuré qu'il vous réservait l'affaire dans l'attente de votre décision. Ceci ne doit pas vous empêcher de négocier. Mais sur des bases solides. Par exemple, en utilisant tout ce qui vous semble un inconvénient pour réduire les prétentions du vendeur. Comme cet acheteur parisien qui a réussi à faire baisser le prix de son appartement de 4 500 € en faisant remarquer à son vendeur qu'il n'y avait pas de parking, alors qu'il ne possède pas de voiture... Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté et rassurer le vendeur sur votre solidité financière, rien ne vous empêche de suivre l'exemple de ce jeune couple qui a constitué un dossier complet contenant bulletins de salaire, avis d'imposition, attestation bancaire d'apport personnel et simulation d'emprunt.

Soumettez sans tarder l'avant-contrat à votre notaire.

"Nous avions trouvé l'appartement de nos rêves, explique Virginie, lorsque le vendeur a exigé de conclure la promesse de vente sur le champ sur un imprimé que nous avons rempli ensemble. Nous avons accepté pour ne pas manquer l'affaire, mais nous avons immédiatement transmis le formulaire à notre notaire pour qu'il l'étudie. Fort heureusement, il n'a pas constaté d'irrégularité." Dans le cas contraire, n'oubliez pas que vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pour vous désengager. Pendant ce délai de 7 jours, tout versement d'argent est interdit. D'une manière générale, ne versez jamais rien directement au vendeur "pour bloquer l'affaire".


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