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Faut-il acheter ou louer ? (Interview)

Faut-il acheter ou louer ? (Interview)
Juin 2007
Le Particulier Immobilier n° 232, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le point de vue de Geoffroy Bragadir, président du directoire d'Empruntis.com(1) et André Babeau, conseiller scientifique du Bipe(2)

LPI : Un indicateur Bipe/Empruntis affirme aujourd'hui que l'achat revient plus cher que la location. Quels sont les éléments qui vous conduisent à cette conclusion ?

GB : L'indicateur Bipe/Empruntis s'inscrit dans une étude plus large qui concerne le pouvoir d'achat immobilier des Français. Nous avons voulu connaître avec précision quel était le ratio entre location et achat. Notre simulation est purement financière. Nous avons pris un bien acheté en région parisienne et un bien acheté en province, à un instant T. Nous avons comparé le loyer de ce bien à la mensualité qu'il faut payer pour en être propriétaire. Cette comparaison tourne aujourd'hui à l'avantage de la location. Une illustration : un couple loue un appartement 1 000 € par mois. Pour habiter le même bien à l'achat (avec un emprunt au taux moyen du marché constaté par Empruntis), ce couple devra rembourser 1 240 €, soit ­­240 € de plus par mois.

Ce qui est logique : la hausse des prix a été plus rapide que celle des loyers. Le taux d'inflation étant difficile à prévoir, notre simulation se fonde sur une hausse égale à zéro, ce qui est loin d'être irréaliste, dans la mesure où il doit être maîtrisé, dans le respect des critères européens.

Je précise que, contrairement à d'autres simulations « acheter ou louer » que l'on peut trouver ici et là, sur Internet ou dans la presse, et qui penchent en faveur de l'achat en incluant une nécessaire plus-value à la revente, la nôtre ne le fait pas. Les plus-values sont devenues moins automatiques, sur un marché qui n'est plus haussier. Le Bipe table plutôt sur un « atterrissage » des prix de l'immobilier dans l'ancien, avec un repli de 2 % en 2007 ainsi qu'en 2008 [une baisse de 4 % était initialement prévue, mais le chiffre a été révisé en raison de la légère hausse des prix au quatrième trimestre 2006, ndlr].

Nous continuons à suivre cet indicateur avec le Bipe. Il sera communiqué trois fois par an.

LPI : Sur quels critères doit s'effectuer l'arbitrage entre acquisition et location, en dehors, bien sûr, de toute considération subjective (sentiment d'être « chez soi » ; attachement à la propriété) ?

GB : Aujourd'hui, l'arbitrage dépend véritablement du projet de vie. Mieux vaut se tourner vers la location si l'on pense déménager sous peu. La durée de détention du bien doit en effet être suffisamment longue pour combler l'investissement et ainsi couvrir les frais de notaire, les intérêts d'emprunt et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé. Ainsi, si l'on emprunte 150 000 € à 4 % sur vingt ans et que l'on revend son bien dans les cinq ans avec une moins-value de 20 000 €, c'est une mauvaise opération : au bout de cinq ans, l'emprunteur a remboursé 19 % du prêt. Il faut donc, surtout dans le contexte actuel, où les probabilités de réaliser une plus-value à la revente s'amenuisent, privilégier la location si l'on est susceptible de quitter son logement dans les trois ou quatre ans.

Sur un plan plus strictement financier, il faut bien entendu comparer le montant de la mensualité et le coût du loyer pour un bien de même surface. Par ailleurs, si l'on part du principe que louer coûte moins cher qu'acheter, il faut s'interroger sur ce que l'épargne constituée du fait de ce différentiel pourrait rapporter si elle était placée sur des supports dynamiques à cinq, huit ou dix ans. Tout en gardant bien à l'esprit que les placements financiers sont eux aussi soumis à des cycles... ce qui implique nécessairement des hausses, mais aussi des baisses. Enfin, n'oublions pas le capital mobilisé à titre d'apport personnel. Les banques ont facilement prêté ­jusqu'à 110 % du prix ces dernières années, sans guère effectuer de discrimination. Ces temps sont révolus : elles demandent aujourd'hui 20 % d'apport minimal, même si dans la réalité, elles peuvent se contenter de 5 % à 10 % selon le profil de l'emprunteur.

Dans la pratique, on s'aperçoit toutefois que les particuliers écartent souvent les critères plus rationnels liés aux conditions financières de leur acquisition, au profit de ceux qui satisfont leur besoin de sécurité : posséder son propre toit est devenu une garantie forte pour l'avenir. C'est la raison pour laquelle, on n'assiste pas, à proprement parler, à un fort attentisme de la part des candidats à l'achat.

LPI : N'est-ce pas plutôt parce qu'ils bénéficient de taux d'intérêt exceptionnellement bas ? Leur remontée ne risque-t-elle pas de doucher ce succès non démenti de l'acquisition ?

GB : Il est vrai que le taux du marché avoisine aujourd'hui(3) 4 % pour un prêt à taux fixe sur quinze ans. Par ailleurs, l'année 2007 devrait encore se révéler très favorable pour les emprunteurs, même si nous prévoyons une toute petite remontée des taux à la fin de l'année (4,5 % pour un prêt à taux fixe sur quinze ans). Quoi qu'il en soit, il n'y a aucun signe macro-économique majeur qui nous laisse présager une remontée brutale des taux d'intérêt.

AB : L'Observatoire permanent des marchés de l'épargne et du crédit du Bipe, présenté le 18 avril dernier, anticipe une stabilisation des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) en 2007 — après quatre années spécialement dynamiques — et un reflux modéré en 2008. Ce reflux est associé à un alourdissement du remboursement des prêts immobiliers en part du revenu disponible des ménages, qui passerait de 5,9 % en 2006 à 6,3 % en 2008.

L'on pourrait donc assister à un léger recul de la part des primo-accédants, jusqu'ici très importante parmi les acquéreurs, mais celle-ci resterait néanmoins conséquente. Cela étant, beaucoup de choses peuvent se passer d'ici là. Et la mesure annoncée dans le programme électoral du nouveau président de la République, Nicolas Sarkozy, liée à la déduction des intérêts d'emprunt pour l'achat de la résidence principale peut évidemment changer la donne dans le match achat-location. Malgré tous les points d'interrogation qui demeurent en suspens : existence d'un plafond de déduction des intérêts, rétroactivité de la mesure, etc., celle-ci aura, j'en suis convaincu, un sérieux impact... même si le niveau des prix demeure une variable déterminante.

Dans ce nouveau contexte, notre prochain observatoire, prévu en septembre, pourrait réviser quelque peu ses prévisions à partir de l'année 2008, pour prendre en compte cette mesure, qui devrait être précisée dans le courant de l'été.

 

(1) Courtier bancassurance

(2) Société d'études économiques et de conseil en stratégie

(3) Taux hors assurance selon le profil et le projet, mis à jour le 10 avril 2007.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , INDICATEUR ECONOMIQUE , LOCATION IMMOBILIERE




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