Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Comment procéder ?

Comment procéder ?

Juin 2006
Le Particulier Immobilier n° 221, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Propriétaire, au 1er janvier 2006, d'un patrimoine taxable d'une valeur nette supérieure à 750 000 euros, vous devez, au plus tard le 15 juin, déposer une déclaration d'ISF. Ce qui suppose une évaluation de vos biens immobiliers, laissée à votre entière responsabilité. Ce qui n'est pas toujours aisé...

Première règle : vos biens immobiliers doivent être déclarés pour leur valeur vénale, c'est-à-dire la valeur qui pourrait être obtenue par le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel. C'est du moins le principe posé par l'administration fiscale.

Méthode comparative

En l'absence de marché coté, la méthode la plus efficace pour déterminer cette valeur vénale reste ­l'évaluation par comparaison : elle consiste à compiler un nombre significatif de transactions portant sur ­des biens similaires (date de construction, superficie, situation juridique), vendus à une date rapprochée (mais antérieure au 1er janvier de l'année d'imposition), et situés dans le même secteur géographique (quartier, voire immeuble). À vous d'enquêter. Compte tenu de la difficulté de l'exercice, il est utile de se référer aux statistiques régulièrement publiées par les professionnels de l'immobilier : les notaires, dont la chambre parisienne communique des prix par arrondissement, et même par quartier (voir pp. 22-23), et pour la province, dont les chiffres sont rassemblés par Perval*. Ou encore le Crédit foncier de France, via sa filiale d'expertise, et les Safer, concernant les biens ruraux – maisons de campagne, vignes, forêts. Utiles, ces chiffres demeurent toutefois indicatifs, et sont inutilisables dès lors que le bien est trop isolé, ou trop atypique. Qui plus est, ils ne font pas foi pour l'administration fiscale en cas de contestation. En dernier ressort, si vous avez connaissance de la vente d'un bien comparable au vôtre, vous pouvez demander à la conservation des hypothèques dont il dépend une reproduction de l'acte notarié dans lequel figure le prix de vente. À vos frais. Mais la référence est dans ce cas incontestable.

Appliquer des décotes

L'évaluation d'un bien immobilier peut être minorée pour tenir compte de circonstances de fait ou de droit. Les abattements consentis par le fisc lui sont souvent arrachés grâce à l'intervention des juridictions civiles : c'est un arrêt de la Cour de cassation qui a poussé le législateur à entériner la décote de 20 % applicable à la résidence principale (voir encadré ci-contre). De même pour évaluer les biens détenus en indivision : la Cour a admis que l'évaluation résulte de la production d'éléments de comparaison tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires, c'est-à-dire eux-mêmes indivis. Une position reprise par l'administration, qui n'admet pas que soit en outre appliqué un abattement spécifique. La plupart du temps, les déclarants pratiquent une décote de l'ordre de 20 % sur la valeur "totale" du bien. Avec, toujours, un risque de redressement. Quant aux biens immobiliers dont la propriété est démembrée, ils sont imposés dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur vénale en pleine propriété, sauf exceptions énumérées à l'article 885 G du Code général des impôts. Dans ces cas particuliers, l'existence d'un démembrement est prise en compte par l'application du barème de l'usufruit (art. 669 du CGI). Par ailleurs, la Cour de cassation a reconnu que la valeur d'un immeuble dont la propriété est démembrée peut être réduite par l'usufruitier lorsque la nue-propriété est détenue en indivision.

Et les biens loués ?

Pour les biens immobiliers mis en location, en revanche, le principe de la décote est bien installé. Elle varie ensuite selon le degré de contrainte imposé au propriétaire par la réglementation. S'il s'agit d'un logement loué à titre de résidence principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989, ­l'on peut pratiquer un abattement dégressif, selon la durée du bail restant à courir – de 5 % à ­20 % pour un bail de trois ans –, qui peut être plus important, par exemple en région parisienne, où les loyers sont bloqués, et évidemment, pour tenir compte des circonstances (locataire âgé et de faibles ressources, etc.). L'abattement peut grimper jusqu'à 40 % si le logement est loué sous l'empire de la loi de 1948. S'il s'agit d'un bail commercial, le propriétaire, imposable sur la valeur des murs et du fonds, peut appliquer une décote qui varie selon la durée du bail : conclu pour neuf ans, avec droit au renouvellement pour le locataire, cette décote peut atteindre 50 %. S'il s'agit au contraire d'un bail de courte durée, en l'absence de droit au maintien dans les lieux, l'abattement ne peut excéder 20 %. Dernière précision : lorsque le bien immobilier est susceptible de donner (ou d'avoir donné) lieu à des déclarations différentes (ISF, donation, succession), prenez garde à ce que la valeur déclarée soit identique pour chacune d'entre elles. L'administration fiscale peut en effet recouper ces déclarations et opérer un redressement si les valeurs déclarées ne concordent pas.

CS

Mots-clés :

CONTROLE FISCAL , ISF , MARCHE IMMOBILIER , PATRIMOINE , PRIX




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier