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ISF : minorer la valeur déclarée grâce aux abattements

Mai 2008
Le Particulier Immobilier n° 242, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L'augmentation ininterrompue du marché immobilier a pesé lourdement sur le patrimoine des contribuables assujettis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). ­Particulièrement en l'absence de revalorisation significative du barème.

Rappelons qu'au-delà d'un certain seuil (voir "Barème applicable au 1er janvier 2008 pour l'ISF 2008") doivent être déclarés, au plus tard le 16 juin 2008, tous les biens et droits immobiliers détenus en France ou à l'étranger, pour leur valeur vénale au 1er janvier 2008. Il est cependant possible de minorer cette valeur, par le jeu d'exonérations et de décotes d'origine légale ou jurisprudentielle.

Les exonérations

Lorsqu'ils constituent des biens professionnels, les immeubles sont totalement exonérés d'ISF. Sont inclus dans cette catégorie les logements loués en meublé, à la triple condition que le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel, qu'il réalise plus de 23 000 euros de recettes annuelles brutes, et que celles-ci représentent plus de 50 % des revenus professionnels de son foyer fiscal. Certaines exonérations sont partielles. Elles concernent notamment les bois et les forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers qui sont, sous certaines conditions, exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur. Les biens ruraux loués par bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles (dont les groupements fonciers viticoles) sont exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur lorsque celle-ci n'excède pas 76 000 euros ou à hauteur de 50 % de leur valeur au-delà de ce seuil.

Les décotes

Diverses décotes tenant compte des circonstances de fait et de droit propres à certains biens immobiliers peuvent être appliquées. Elles peuvent même se cumuler. Mais la prudence est de mise dans leur utilisation, car l'administration fiscale reste vigilante, et peut en restreindre l'amplitude.

Résidence principale

Il est désormais possible d'appliquer une décote de 30 % sur la valeur vénale du bien qui constitue la résidence principale du contribuable au 1er janvier 2008, en vertu de la loi « Tepa », en faveur du travail de l'emploi et du pouvoir d'achat (art. 14). Ce taux était auparavant fixé à 20 %. Attention : en cas d'imposition commune des propriétaires, un seul logement bénéficie de l'abattement. Idem pour les héritiers, lorsque l'immeuble est grevé d'un droit temporaire au logement du conjoint survivant.

La décote légale concerne aussi les parts de sociétés immobilières transparentes. Mais, elle ne s'applique pas aux parts de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier.

Bien grevé d'un droit d'usufruit, d'usage et d'habitation

Le bien grevé d'un usufruit, ou d'un droit d'usage et d'habitation doit être déclaré dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour sa valeur vénale en pleine propriété (Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751), à concurrence de la fraction du bien détenue.

De même, un bien faisant l'objet d'une donation temporaire d'usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être déclaré dans le patrimoine de l'usufruitier... sauf abus de droit, lorsqu'il s'avère que la transmission est fictive ou qu'elle a pour but exclusif d'éluder l'ISF, notamment dans le cas d'une transmission aux descendants du donateur (Rép. Beaulieu, AN, 14 juillet 2003, n° 13961).

Par exception, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur respective de leur droit, déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par application du barème de l'article 669 du Code général des impôts, dans trois cas : lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, si l'acquéreur est autre qu'un héritier présomptif, un donataire ou une personne interposée ; lorsque le démembrement est d'origine successorale ; ou s'il est issu de la donation ou du legs de la nue-propriété à certaines personnes morales.

Il faut noter que l'usufruitier peut minorer la valeur vénale lorsque la nue-propriété est indivise (Cass. com., 14 décembre 1999, n° 97-18.810). La Cour de cassation n'admet pas pour autant dans ce cas l'application d'un abattement forfaitaire, exigeant au contraire que la valeur soit déterminée de manière concrète et objective, à partir des seules cessions de biens similaires observés sur le marché (Cass. com., 6 mars 2007, n° 05-21.216 : casse l'arrêt de la cour d'appel de Dijon du 20 septembre 2005, qui autorisait une décote de 10 % sans avoir procédé à cette comparaison).

Bien en indivision

Le propriétaire d'un bien détenu en indivision peut retenir la perte de valeur vénale qui découle de cette contrainte juridique (la vente nécessite l'accord des coïndivisaires), perte qu'il doit pouvoir justifier. Le plus souvent, les déclarants pratiquent une décote située entre 20 % et 30 %. Avec un ­risque de redressement fiscal. Aussi est-il plus sûr de s'appuyer sur des éléments de comparaison tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires, c'est-à-dire eux-mêmes indivis, ainsi que l'exige la jurisprudence (Cass. com., 19 juin 1990, n° 89-10.394 et RM Le Fur, JOAN, 23-11-2004, n° 41758).

Bien reçu par donation avec droit de retour

Un bien reçu avec un droit de retour et/ou une interdiction d'aliéner et d'hypothéquer doit, selon l'administration, être déclaré sans ­abattement. La jurisprudence est plus nuancée : ainsi, en matière de droits de donation, une décote de 20 % a-t-elle été admise par le tribunal de grande instance de Troyes (1er mars 2000, n° 98-2838), mais refusée dans un cas similaire par la cour d'appel de Chambéry (9 septembre 2003, n° 02-720). La prudence s'impose d'autant plus qu'un arrêt récent, certes rendu à propos de valeurs mobilières, semble remettre en cause une telle décote, jugeant que « la limite apportée par le donateur à la liberté de disposer des titres donnés n'affecte pas leur valeur vénale réelle » (Cass. com., 6 février 2007, n° 05-12.939).

Monuments historiques

L'évaluation des immeubles classés monuments historiques doit tenir compte des contraintes particulières dont ils sont grevés (ouverture au public, lourdes charges d'entretien).

Biens loués

Les propriétaires bailleurs peuvent appliquer un abattement tenant compte de la moins-value générée par la présence d'un locataire. Le montant de la décote n'est pas fixé par la loi et varie selon la contrainte générée par l'immobilisation du bien, elle-même liée à la nature et à la durée du bail. Ainsi, pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, on peut appliquer une décote dégressive selon la durée du bail restant à courir. Cette décote pourra être majorée en cas de difficulté à récupérer le bien (locataire âgé et de faibles ressources...), ainsi qu'en région parisienne où les loyers sont bloqués. Ces paramètres inscrivent la décote dans une fourchette de 25 % à 40 %. Pour un bien soumis à la loi de 1948, un taux de 40 % est généralement admis par le fisc. Quant aux autres biens loués (bail professionnel, résidence secondaire), la décote est plus faible, de l'ordre de 10 % à 20 %.

Les déductions

Pour réduire l'assiette de l'ISF, il est également possible – et vivement recommandé – d'indiquer, même pour un faible montant, la valeur des meubles meublants (meubles destinés à l'usage et à l'ornement des logements). À défaut, l'administration applique un forfait de 5 % du patrimoine total, rarement favorable au contribuable.

Par ailleurs, les dettes grevant le patrimoine et non encore payées au 1er janvier peuvent être déduites de l'actif taxable. À titre d'exemple : les impôts à payer en 2008 ; les emprunts immobiliers en cours de remboursement, pour un montant égal au capital restant dû au 1er janvier, augmenté des intérêts échus et non payés, et des intérêts courus à cette même date, c'est-à-dire ceux correspondant à la période comprise entre la dernière échéance et le 1er janvier ; les dettes envers des presta­taires de services ou entrepreneurs de travaux : factures non payées au 1er janvier ou devis de travaux acceptés fin 2007 (déductibles, car la dette est certaine) ; les charges de copropriété du quatrième trimestre 2007 appelées après le 1er janvier ; voire, pour les bailleurs, les dépôts de garantie reçus des locataires en début de bail.

Sans oublier les mécanismes du plafonnement de l'ISF : le total de l'împôt de solidarité sur la fortune et de l'impôt sur le revenu ne peut excéder 85 % des revenus de l'année précédente ; et du « bouclier fiscal » : plafonnement des impôts directs en fonction du revenu.

Mots-clés :

IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , MARCHE IMMOBILIER




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