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Cinq conseils pour bien acheter

Janvier 2009
Le Particulier n° 1032, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Acheter au meilleur prix en comparant les biens, en négociant systématiquement mais sans excès, et en rassurant le vendeur sur vos capacités financières.

Prendre son temps et comparer

Aujourd'hui, l'offre est abondante. Profitez-en pour prendre votre temps, pour comparer les prix et pour définir le plus précisément possible quelles sont réellement vos priorités (environnement, carte scolaire, proximité des commerces, etc.). Cela peut être aussi l'occasion de repérer les biens qui sont en vente depuis longtemps et qui seront plus facilement négociables. « Internet est un bon outil pour repérer le bien proposé dans 10 agences à des prix différents », note Olivier Bokobza. Attention toutefois, si vous cherchez un bien très atypique. « Sur un marché classique, on sait que si on n'achète pas aujourd'hui, on trouvera encore vingt-cinq biens du même type demain et vingt-cinq autres après-demain. Ce n'est pas le cas avec les lofts. Certains acheteurs mettent 6 mois avant de trouver celui de leur rêve. S'ils le laissent filer, ils savent qu'ils repartent pour un nouveau semestre de recherche », avertit Nicolas Libert.

Ne pas hésiter à négocier

Logement en vente depuis longtemps ou présentant un défaut majeur (gros travaux, charges de copropriétés un peu élevées), vendeur étranglé par un crédit relais ou pressé par un divorce ou une succession : qu'elles soient officieuses ou officielles, les raisons qui peuvent vous inciter à négocier un bien immobilier sont multiples. Mais attention à ne pas faire d'offres déraisonnables. « Aujourd'hui, une offre à moins 5 ou à moins 10 % à toutes les chances de passer ; à moins 20 %, ce ne sera pas le cas 

La négociation la plus basse que nous avons réussie était à moins 12 % ; le vendeur a préféré accepter cette décote plutôt que de prendre un prêt relais », explique Denis Bismuth. Et, c'est une nouveauté, la qualité de votre solvabilité peut jouer un rôle non négligeable dans la réussite d'une négociation.

Donner des garanties financières

Aujourd'hui, la crainte de tout vendeur est de voir la condition suspensive d'obtention de prêt mise en œuvre, entraînant l'annulation de la vente et la nécessité de mettre à nouveau le bien sûr le marché. À vous, donc, de le rassurer sur vos capacités de financement en lui montrant, par exemple, un accord de prêt « de principe », formulé par écrit, portant sur l'engagement de la banque à vous accorder un crédit. « On ne peut pas donner ce type d'accord si le bien n'est pas identifié. En revanche, dès qu'il l'est, on peut fournir ce document en moins de 48 heures », explique Vincent Picard, responsable du marketing crédits chez LCL. « Même s'il ne s'agit que d'un accord de principe, cela prouve le sérieux de l'acheteur, ce qui est déjà une bonne chose », souligne Gaël Lelay, notaire à Bruz (Ille-et-Vilaine). Vous pouvez aussi aller plus loin et supprimer la condition suspensive d'obtention de prêt. « Contrairement à ce que l'on peut entendre parfois, cette suppression est légale. Elle doit toutefois respecter un certain formalisme en faisant, notamment, l'objet d'une mention manuscrite. Mais, attention, c'est une prise de risque importante pour l'acheteur », avertit maître Lelay. Et il apparaît aujourd'hui qu'un acheteur solvable est en position de force pour négocier. « Ce 126 m² situé au 3e étage d'un immeuble haussmannien de la rue d'Auteuil dans le XVIe arrondissement était estimé à 860 000 €. Au bout de 4 semaines à peine de présentation, un acheteur a fait une offre à 800 000 €. Contre toute attente, celle-ci a été acceptée car l'acquéreur a proposé de renoncer à sa condition suspensive », explique Aymar d'Humières, propriétaire d'une agence Laforêt immobilier dans le XVIe arrondissement de Paris. Même cas de figure pour ce bel appartement de la Plaine-Monceau, dans le XVIIe arrondissement de Paris, sur lequel l'acheteur a pu obtenir une ristourne de 50 000 € car il ne recourait à aucun emprunt 

Emprunter au meilleur taux

Bien acheter c'est aussi bien emprunter. N'hésitez pas à faire le tour des banques et à vous appuyer sur des courtiers tels qu'Empruntis, Meilleurtaux ou encore Cafpi (voir Contacts, ci-dessous). N'oubliez pas, en effet, que si les conditions d'accès au crédit diffèrent sensiblement d'un établissement à l'autre (voir encadré ci-dessus), c'est aussi le cas des taux pratiqués. « Aujourd'hui, sur 20 ans, à dossier équivalent, les taux s'échelonnent de 4,75 à 6 % », souligne Maël Bernier-Resch, chargée de la communication du courtier en ligne Empruntis.com. D'où l'intérêt de faire jouer la concurrence 

Dans le neuf, viser les débuts et les fins de commercialisation

Même s'ils sont rares, certains promoteurs accompagnent le lancement de leurs ventes d'offres promotionnelles. Nexity, par exemple, procède ainsi depuis des années. Conformément à ses habitudes, il a assorti d'une opération coup-de-poing de 48 heures le récent lancement d'un vaste programme sur Bordeaux. Sur 100 logements, 50 ont été vendus en l'espace de 2 jours. « Les 20 premiers acheteurs avaient 15 % de réduction, les 20 suivants 12,5 % et les autres 10 % », explique François Bonnet, directeur adjoint de Nexity. Il y a quelques jours, il a lancé une opération similaire sur un programme à Romainville (Seine-Saint-Denis). Les ristournes variaient en fonction de la taille des logements : 4 000 € sur un deux pièces, 5 000 € sur un trois pièces et jusqu'à 10 000 € sur un cinq pièces. Là aussi, près de la moitié des logements ont trouvé preneur en 2 jours.

Plus fréquemment, il est possible de faire des affaires sur le ou les derniers logements restant à vendre dans une opération, ce que l'on appelle les « queues de programme ». Traditionnellement, ce sont les moins bons lots qui restent en vente. Mais, en raison du nombre croissant de désistements – jusqu'à 50 % des réservations sont annulées chez certains promoteurs –, il n'est plus rare de voir revenir à la vente un bel appartement en fin de commercialisation... Avis aux amateurs

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , LOGEMENT , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , VENTE




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