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La pierre est-elle encore une valeur refuge ?

La pierre est-elle encore une valeur refuge ?
Octobre 2006
Le Particulier Immobilier n° 224, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le point de vue de Hervé Juvin, vice-président de l'Agipi(1), économiste du patrimoine.

LPI : Trop c'est trop. C'est, en substance, ce que vous dites à propos du traitement infligé aux propriétaires immobiliers...

HJ : En France, l'impôt porte à la fois sur les stocks et sur les flux. Et avec l'immobilier, rien n'échappe à la fiscalité : acquisition, détention, revenus, cession, succession... tout est taxé.

Par ailleurs, l'on assiste à des atteintes répétées et sans cesse aggravées à la liberté contractuelle : la taxe sur les logements vacants et la légalisation du testing(2) en sont deux exemples frappants. La dernière en date, qui aboutit à restreindre le libre choix du locataire et institue la délation, porte un nouveau coup à la sécurité des contrats privés. C'est également une nouvelle atteinte au droit de propriété : autant il est normal, dans le cadre du logement aidé, d'attendre du propriétaire, parce qu'il est subventionné, qu'il héberge des populations vulnérables, autant il est illégitime que sa liberté soit bridée sur le marché dit "libre".

LPI : Droit à la propriété contre droit au logement. Selon vous, lequel des deux va l'emporter?

HJ : Je constate que l'on institue progressivement une sorte de droit collectif qui se réclame du droit au logement, le patrimoine pierre des Français devenant un patrimoine national sur lequel sont instaurés des droits de tirage au détriment des personnes privées.

L'on peut s'interroger sur la nature démocratique de telles méthodes. Je dirais que nous sommes dans une démocratie "compassionnelle". Les décisions de fond sont prises en fonction de cas particuliers sensibles, l'émotion prenant le pas sur le débat et supplantant l'analyse rationnelle. Cela aboutit parfois à l'adoption d'une loi attribuant des droits inconditionnels à une minorité d'individus, contraire à l'intérêt général.

LPI : Que peuvent faire les petits bailleurs pour ne pas se laisser submerger par ce qui semble être une lame de fond?

HJ : Le problème des petits bailleurs est qu'ils ne savent pas se fédérer et sont donc inaptes à faire passer leurs messages, comme le font les associations de locataires par exemple. Il est vrai qu'en France le propriétaire, même modeste, a mauvaise presse, sans doute en raison d'une culture bien ancrée et calquée sur le schéma "suzerain vassal", alors que le petit actionnaire floué, par exemple, fait, lui, encore recette.

Du coup, les propriétaires ne réagissent pas officiellement à ce qui devrait les faire bondir. Comme le paradoxe entre la volonté affichée de donner un véritable statut au bailleur privé et dans le même temps, la suppression de ­l'abattement fiscal de 14 % sur les revenus locatifs, censé rétribuer les efforts des propriétaires assurant eux-mêmes la gestion de biens immobiliers. Ce genre de mesure révèle à la fois une absence de respect des pouvoirs publics vis-à-vis du propriétaire privé et une méconnaissance manifeste des efforts à accomplir pour constituer un patrimoine et le maintenir en état.

LPI : Vous fustigez également l'instabilité juridique et fiscale...

H.J. : Le long terme est nécessaire pour construire un patrimoine, le faire fructifier et en préparer la transmission. Le patrimoine pierre est moins liquide que les autres placements. Le facteur temps est essentiel dans les arbitrages d'investissement/désinvestissement.

Voilà encore un paradoxe : tandis que l'on déplore le "court termisme" des marchés financiers, l'obsession de résultat à brève échéance, l'on applique les mêmes règles en matière immobilière. Aucun ministre du Logement ne résiste à la tentation de créer un nouveau produit d'épargne fiscalement attrayant : Méhaignerie, Périssol, Besson, Lienemann, Robien, Borloo... ainsi s'égrènent les dispositifs. De même, les rapports locatifs ont subi depuis une vingtaine d'années de multiples retouches législatives qui ont de quoi déstabiliser les bailleurs.

Ces enchaînements étourdissants génèrent une situation d'insécurité juridique et fiscale forte. Et le changement incessant des règles ­est un élément préjudiciable au bon équilibre du marché immobilier, car les investisseurs ont un impérieux besoin de lisibilité et de visibilité.

LPI : Existe-t-il un véritable risque de désinvestissement de la part des propriétaires immobiliers?

HJ : Les institutionnels se sont déjà largement désengagés en vendant une grande partie de leur patrimoine résidentiel, notamment par le biais de ventes à la découpe qui ont défrayé la chronique. Pour utiliser une expression imagée, ils ont "voté avec leurs pieds". L'on peut craindre que ce qui se produit traditionnellement pour les valeurs boursières n'ait aussi lieu sur le marché immobilier : les institutionnels sont passés maîtres dans l'art de vendre à de petits investisseurs au plus haut des cours. Tandis que ces derniers, dès que la décrue s'amorce, au lieu de garder la tête froide, se défont précipitamment de leurs avoirs, accélérant ainsi la chute. A l'issue d'une très longue période de hausse telle que celle que nous vivons actuellement, l'on peut très bien imaginer la même réaction de la part des petits propriétaires immobiliers en cas de fléchissement des prix. Les loyers n'ayant pas suivi l'augmentation des prix, tant s'en faut, la rentabilité n'a cessé de ­s'amenuiser. L'attrait de l'immobilier réside essentiellement dans la plus-value. Si elle disparaît, son attrait s'évanouit avec elle...

Néanmoins, l'Hexagone reste un pays de "terriens", viscéralement attachés à la propriété, manifestant une préférence instinctive pour ce qui est tangible. Et l'avenir donnera peut-être raison à leur opiniâtreté : une grande partie de la valeur ajoutée européenne est aujourd'hui sa matière grise. Que vaudra-t-elle, demain, face à l'afflux de jeunes diplômés indiens et chinois dont le niveau est très élevé? Le patrimoine français, dont la qualité est unique, même en Europe, sera peut-être alors, plus que jamais, la valeur refuge absolue.

 

(1) Association générale interprofessionnelle de prévoyance et d'investissement

(2) voir LPI n° 223 p 36.


Mots-clés :

BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , PATRIMOINE , PERISSOL , ROBIEN




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