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Marché immobilier : retour au centre-ville, un phénomène qui monte

Mars 2009
Le Particulier Immo n° 251, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Alors que les primo accédants tendaient à s'éloigner des centres-villes pour dénicher des biens en rapport avec leur budget, le mouvement semble aujourd'hui s'inverser. Les acquéreurs tirent les leçons d'un coût de transport qui s'élève avec l'éloignement et qui peut les fragiliser, notamment en période de crise.

La proximité d'une gare RER ou SNCF amenant les particuliers à moins de vingt-cinq minutes d'une grande ville est très prisée.

Finie, l'embellie sur le marché de la maison individuelle, cet éternel rêve français ? Les charmes de la campagne, si l'on en croit les derniers chiffres publiés par la Fnaim, sembleraient ne plus avoir autant d'attrait pour les acquéreurs. Dans un contexte de baisse générale des prix, la Fnaim constate ainsi un repli plus marqué pour les maisons au 4e trimestre 2008, de l'ordre de 11,4 % par rapport au même trimestre de l'année précédente (contre 8,4 % pour les appartements). Bien sûr, il y a à ce recul une explication simple : à localisation identique, le budget que nécessite une maison est plus élevé. Si son prix au mètre carré est pratiquement toujours inférieur à celui d'un appartement (respectivement à peine 3 000 euros/m2 pour une maison contre 4 080 euros/m2 pour un appartement en Ile-de-France, par exemple), c'est le coût du foncier qui fait la différence : une emprise au sol supérieure, un jardin... à l'heure où les banques, quoi qu'elles en disent, rechignent à financer le logement, en particulier les opérations d'achat/revente, difficile d'accéder à de tels biens. Les acquéreurs se font donc plus rares en maison qu'en appartement. Les prix baissent. Pourtant, il y a plus : le prix des maisons diminue, et il devrait continuer ainsi, mais pas de manière uniforme, comme le soulignent les notaires de France : « Dans le marché immobilier qualifié de rural – hors grandes agglomérations et Ile-de-France, soit environ 40 % des ventes de maisons –, nous devrions assister à une baisse sensible des prix. En grandes agglomérations, dans les quartiers non privilégiés, nous devrions constater une baisse de 5 % en moyenne. Par contre, dans les quartiers d'excellence de ces mêmes agglomérations, nous devrions connaître une relative stabilité, ou peut-être une très légère baisse. Cela s'applique notamment à Paris », indique Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier. Bref, ce n'est pas tant que les maisons ne plaisent plus. C'est qu'elles plaisent seulement lorsqu'elles sont situées... au cœur de la ville.

L'eloignement, variable d'ajustement

« Ce recul du prix des maisons semble illustrer les mouvements de reconcentration de la demande vers les agglomérations et leur proche périphérie, conséquence notamment du renchérissement du coût des transports », confirme la Fnaim. Assurément, la flambée du baril de pétrole en 2008 et, par voie de conséquence, du litre de carburant, est restée gravée dans les mémoires. En tout cas de ceux qui ne pouvaient faire l'impasse sur la voiture. « De moins en moins de gens achètent en grande périphérie, confirme Philippe Salomon, responsable d'une agence Laforêt dans la banlieue de Rouen. Le baril de pétrole a beau être revenu à un niveau plus raisonnable, les acquéreurs craignent qu'une nouvelle crise vienne faire exploser leur charge de transport. En outre, ils pensent aux charges de chauffage que représente une maison. » De fait, le principe qui veut que s'éloigner revient moins cher est aujourd'hui remis en cause. « Même à 15 kilomètres de Rouen, où les prix sont moins élevés qu'en centre-ville, le marché est devenu plus difficile. Pourquoi aller à la campagne si on ne peut plus se payer le transport ? », s'interroge Claude Bertrand, le responsable d'une agence Era Immobilier. C'est d'autant plus vrai que le budget transports est déjà loin d'être anodin : bien qu'en léger recul depuis 1989 – il représente 14,6 % des dépenses des ménages, après avoir crû de 10,6 à 15,6 % entre 1960 et 1989 –, il demeure le deuxième poste de dépense après le logement. Un ménage français affecte en moyenne un peu plus de 5 000 euros par an aux transports, dont 83 % pour la seule automobile

Un budget transport de 7 % à Paris contre 30 % en grande banlieue

Dans un contexte de renchérissement du coût du logement, l'éloignement est bel et bien la variable d'ajustement. Une étude réalisée en Ile-de-France sur les dépenses des ménages montre ainsi que si les frais de logement constituent une part relativement fixe du revenu, quels que soient la zone d'habitation et le statut d'occupation (accédant ou locataire du privé), la part de budget consacrée aux transports passe de 7 % des revenus, pour les familles habitant Paris, à près de 30 % pour ceux qui résident en grande périphérie. Une étude de la direction régionale de l'équipement de l'Ile-de-France (Dreif), réalisée en partenariat avec l'agence départementale d'information sur le logement (Adil 75), a poussé le raisonnement plus loin, démontrant que l'éloignement des centres-villes n'est pas forcément rentable. Certes, le prix du mètre carré y est plus abordable, mais il est, dans ce cas, grignoté par un budget transport qui explose.

Ainsi, il faut savoir qu'un ménage francilien dépense en moyenne 564 euros par mois pour se déplacer, dont les trois quarts sont affectés à l'automobile. Mais alors qu'en proche périphérie, la dépense oscille entre 183 et 290 euros par mois, dans les secteurs dits « bon marché », ces chiffres s'envolent de 518 à 701 euros par mois. Ce qui correspond quasiment au coût du loyer ou d'une mensualité de remboursement pour l'achat d'un petit logement. Un coût d'autant plus élevé que, dans les zones réputées peu chères, 50 % des ménages disposent d'au moins deux voitures pour se déplacer.

L'Audiar, l'Agence d'urbanisme et de développement intercommunal de l'agglomération rennaise, s'est elle aussi penchée sur la question. « Pour les seuls déplacements domicile-travail au sein de Rennes métropole, habiter le pourtour de l'agglomération signifie, pour un ménage “bi-actif”, 78 kilomètres par jour alors qu'un ménage qui habite et travaille à Rennes ne parcourt que 16 kilomètres », indique l'agence d'urbanisme qui poursuit : « Selon la localisation du domicile du ménage, la facture transports varie de 52 euros par mois à près de 300 euros. Ainsi, un primo accédant moyen dont la mensualité logement s'élève au tiers de son revenu supportera un taux d'effort cumulé logement et transports pouvant atteindre 45 %. »

Finie, la périurbanisation ?

Alors que le prix des logements reste plus élevé dans le centre qu'en périphérie, habiter loin de la ville est longtemps apparu comme une concession à faire pour devenir propriétaire. Et les années de flambée des prix ont renforcé ce mouvement, les acquéreurs étant effectivement prêts à s'éloigner de 30 à 40 kilomètres de leur lieu de travail, voire beaucoup plus en région parisienne. La pression exercée dans les communes périurbaines à la périphérie des grandes villes, notamment en Ile-de-France, est manifeste, les Franciliens n'ayant pas hésité à s'installer en Eure-et-Loir, dans le Loiret, l'Yonne, l'Oise ou encore au sud de l'Aisne. De fait, ces secteurs, qui étaient surtout dévolus à la résidence secondaire, sont devenus la troisième couronne des grandes agglomérations. D'ailleurs, ce sont les communes périurbaines qui ont enregistré les soldes migratoires les plus élevés ces dernières années.

Incontestablement, la périurbanisation s'étend aujourd'hui sur des territoires de plus en plus larges. C'est particulièrement vrai dans des villes comme Lille, Amiens, Caen, Strasbourg, Rouen, Dijon, Nancy, Bordeaux ou encore Lyon, mais aussi Rennes et Toulouse. Un étalement urbain alimentant par la même occasion le suréquipement en voitures et l'obligation pour les collectivités locales de créer des infrastructures routières susceptibles de compenser l'éloignement géographique par des facilités d'accès et des économies de temps de trajet. Aujourd'hui, les ménages fragilisés par la crise économique semblent pourtant réfléchir à deux fois avant de se lancer dans un projet qui les éloigne des centres-villes. Le surcoût lié aux transports est-il vraiment de nature à remettre en cause le bien-fondé d'habiter en périphérie lointaine ? « Oui dans l'absolu, répond l'Audiar, puisque ce mode de calcul repositionne des localisations plus centrales, initialement exclues car trop coûteuses et qui, en réalité, seraient plus attractives. »

La maison est désormais identifiée comme génératrice d'éloignement et de dépenses supplémentaires. « Si l'on regarde les faits de façon objective, on peut considérer que le recul des ventes dans le neuf est plus important sur le segment de la maison que sur celui des appartements, explique Denis Grosjean, de Bouygues Immobilier. En 2008, 1 200 réservations de maisons ont été réalisées contre 2 300 en 2007 et 3 200 en 2005. La grande couronne parisienne est plus touchée que les secteurs plus proches de la capitale », renchérit-il. En Seine-et-Marne, où l'on a construit au milieu des champs non seulement du logement individuel, mais des petits collectifs, le phénomène ne concerne pas que le marché de la maison, mais également celui des appartements.

Sur ce département, tous logements confondus, maisons et collectifs, le repli des ventes atteint 53 %

Et Denis Grosjean d'expliquer : « Il y a, chez les acquéreurs, un recentrage des dépenses, la volonté de limiter l'usage de deux voitures et de faire le maximum de choses à pied, raison pour laquelle la demande est plus forte sur les villes proches des bassins d'emploi. Dans un climat de crise, on choisit les options raisonnables. Ce sentiment que les migrations se font moins qu'avant est vraiment perçu par toute la profession." En outre, la baisse des prix des logements, même en proche périphérie des centres-villes, crée de nouvelles opportunités d'achat. Pour un prix variant de 3 000 à 3 500 euros/m2, vaut-il mieux habiter la Seine-et-Marne ou la Seine-Saint-Denis ?

45 %, le taux d'effort cumulé logement éloigné et transport

La tendance à un retour vers les centres-villes, aussi nette soit-elle, parviendra-t-elle pour autant à enrayer la propension à l'étalement urbain des dernières décennies ? Pour certains professionnels, le doute est de mise. Exemples à l'appui. « À Melun (Seine-et-Marne), il est vrai que les particuliers se rapprochent des gares SNCF ou RER, qui les mènent au centre de Paris en vingt-cinq minutes », explique Philippe Gillet responsable d'une agence Fnaim sur le secteur. Et ce, au détriment des villages alentour. Reste que la ville de Nemours, pourtant plus éloignée encore de la capitale, puisqu'à 30 kilomètres au sud de Melun, remporte toujours un vif succès. « Le salarié qui travaille à Bercy (Paris XIIe) met moins de temps pour venir de Nemours que d'Argenteuil », lance Philippe Gillet.

À Nemours, le prix d'une maison de 120 à 130 m2, en état correct, avoisine 300 000 euros. Même avec un apport de 50 000 euros au bas mot, la mensualité de remboursement atteint 1 460 euros, sur vingt-cinq ans (taux de 5 % hors assurance). Si l'on y ajoute le coût de l'abonnement SNCF (le Pass-Navigo six zones revient à 122,10 euros par mois pour une personne, soit un peu moins de 3 000 euros sur douze mois pour un couple), les déplacements en voiture (trajets domicile, gare, écoles, etc.), le budget logement et transport atteint au final 2 000 euros par mois. Ce qui permet d'envisager des localisations plus proches d'un grand centre urbain.

Avec une dépense mensuelle de 2 000 euros, on peut en effet emprunter 340 000 euros sur vingt-cinq ans (au taux de 5 %). Encore faut-il que les banques intègrent cette donnée dans leur approche financière en tenant compte, au-delà du taux d'endettement plafond de 33 % habituellement requis, du « reste à vivre” ».

« Les charges autres que l'endettement ne sont pas prises en compte par les banques, note Jean-Claude Driant, professeur à l'institut d'urbanisme de Paris, université de Paris 12. Si elles devaient inclure les autres frais et notamment ceux du transport, elles refuseraient de nombreux dossiers. » Comme le souligne l'Audiar, « si l'on considère qu'un ménage moyen s'endette à hauteur du tiers de ses revenus pour acheter son logement, on peut estimer, vu le niveau moyen de ressources des accédants, que le taux d'effort cumulé logement plus transport peut atteindre 45 % pour les localisations les plus éloignées. Ce qui entraîne un risque bien réel de surendettement pour les ménages les moins fortunés. En période de hausse du prix des carburants, ces ménages sont alors amenés à réaliser des arbitrages douloureux sur d'autres postes de dépenses ».

Un phénomène qui prend de l'ampleur

Pour l'heure, le retour en centre-ville n'est pas statistiquement mesurable. « D'un point de vue prospectif, les résultats du dernier recensement de l'Insee ne le démontrent pas, explique Jean Claude Driant. Mais il est probable que le retour vers la ville, où les services sont accessibles à pied, va s'accélérer. Le phénomène est, pour l'instant, surtout significatif chez les personnes âgées qui, au-delà de 70 ans, cherchent à se loger à proximité des commodités. » Compte tenu du vieillissement de la population, et si l'on y ajoute le retour des familles, le besoin de logements en centre-ville devrait donc s'accroître. Tout dépendra de la volonté politique des élus qui, même s'ils ont compris que l'étalement urbain leur coûte cher, avaient jusqu'à présent, compte tenu des prix de l'immobilier, bien des difficultés à le maîtriser. La baisse des prix pourrait accélérer le mouvement. « En deuxième couronne, les prix ont flambé dans des proportions importantes durant les années d'euphorie. Aujourd'hui, c'est là qu'ils baissent le plus », appuie Pierre Henri Biger, expert du Crédit foncier et spécialiste de la région rennaise. Un constat que font la plupart des professionnels de la transaction, notaires inclus. C'est d'ailleurs dans les secteurs les plus éloignés des centres urbains que la dévalorisation est la plus forte et le risque de moins-value le plus important. A fortiori pour ceux qui ont acheté récemment et sont contraints de revendre aujourd'hui. Avec une offre pléthorique, les biens trouvent difficilement preneur. « Certes, le carburant à rechuté mais personne ne maîtrise l'évolution des prix », indique Guillemette Melcher, la présidente de la Fnaim sur Rennes. Même sentiment à Caen, par exemple, où, selon Franck Helary, de Bouygues Immobilier, les acquéreurs reviennent vers la périphérie immédiate.

Le phénomène semble donc voué à perdurer, redistribuant les cartes d'un marché immobilier qui s'assagit. Aux politiques, aux urbanistes, aux architectes, de relever le défi en réinventant la ville.

Colette Sabarly

 


Mots-clés :

MARCHE IMMOBILIER , PRIX , TRANSPORT




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