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Vente, une renonciation tardive : commentaire de jurisprudence

Mars 2009
Le Particulier Immo n° 251, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La condition suspensive n'est pas que dans l'intérêt de l'acquéreur. Cass. civ. 3e ch., 17 décembre 2008, n° 07-18062

À l'occasion d'une vente immobilière, l'avant-contrat (compromis ou promesse unilatérale de vente) contient le plus souvent une ou plusieurs « conditions suspensives »

De leur réalisation dépend la formation du contrat : il ne prendra effet que si la condition – obtention d'un crédit immobilier, d'un état hypothécaire vierge de toute inscription, d'un permis de construire, par exemple – se réalise. Dans le cas contraire, le contrat est censé n'avoir jamais existé. Et l'argent éventuellement versé, sous la forme d'un acompte, doit alors être restitué au candidat acquéreur.

En principe, la jurisprudence considère ces conditions suspensives comme protectrices de l'acquéreur. Mais il arrive aussi qu'elle en fasse bénéficier le vendeur. C'est le cas dans cette affaire où, une fois n'est pas coutume, ce dernier invoquait à son profit la non-réalisation d'une condition suspensive.

En l'espèce, un acheteur n'était pas parvenu à obtenir ses permis de démolir et de construire dans le délai imparti pour signer l'acte authentique de vente chez le notaire. Désirant néanmoins acheter, il avait décidé de renoncer à la condition suspensive d'obtention des permis.

Mais le vendeur, souhaitant se libérer de son engagement, l'a assigné en justice au motif que la non-réalisation de la condition suspensive avait rendu celle-ci caduque.

La cour d'appel de Lyon a rejeté la demande de caducité (28 juin 2007). Pour constater le transfert de propriété au profit de l'acquéreur, les magis-trats lyonnais retiennent que la condition suspensive relative à l'obtention des permis n'a été prévue que dans l'intérêt de l'acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer ; qu'aucun formalisme n'était envisagé pour cette renonciation, et que si l'acte devait être réitéré au plus tard à une certaine date, cette date n'était pas extinctive mais avait pour effet d'ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l'autre de s'exécuter. Il incombait donc au vendeur, avant de prendre d'autres engagements, de mettre en demeure l'acheteur de prendre position et de lui préciser s'il renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l'obtention des permis, ce qu'il n'a pas fait. En d'autres termes, la cour d'appel estime que la promesse de vente n'était pas caduque au seul motif que la condition suspensive ne s'était pas réalisée à la date prévue pour la signature de l'acte authentique par-devant notaire.

Mais la Cour de cassation casse l'arrêt et juge que la date limite de réitération « constituait le point de départ de l'exécution forcée du contrat, la renonciation de l'acquéreur au bénéficie des conditions suspensives devait intervenir avant cette date ». En clair, la renonciation à une condition suspensive doit intervenir avant la date butoir prévue pour l'exécution forcée du contrat.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

COMPROMIS DE VENTE , PROMESSE DE VENTE , VENTE




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