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Acquisition de la résidence principale : les réductions fiscales

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le sommaire du dossier
Les intérêts des prêts contractés auprès d'un établissement financier en vue de financer l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale sont susceptibles de vous ouvrir droit à un crédit d'impôt (CGI, art. 200 quaterdecies ; BOI 5 B-14-08). Mais attention, seuls les contribuables ayant acquis ou fait construire à crédit leur habitation à compter du 6 mai 2007 sont concernés par ce nouveau dispositif. La date à retenir est celle de la signature de l'acte authentique (acquisition) ou de la déclaration d'ouverture de chantier (construction). Le fisc admet toutefois que les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition d'un terrain en vue de la construction d'un logement, intervenue avant le 6 mai 2007, ouvrent droit au crédit d'impôt si la déclaration d'ouverture de chantier a eu lieu après cette date (dans ce cas, le point de départ des annuités éligibles s'entend de la mise à disposition des fonds empruntés au titre de la construction).

À noter

Le crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt est ouvert à tous les contri­buables. Il n'est pas réser­vé aux primo-accédants, ni soumis à conditions de ressources.

Les logements concernés

Il peut s'agir indifféremment d'un logement neuf ou ancien, d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, d'un logement à rénover ou non, d'un logement à construire. Peu importe qu'il soit acquis directement ou par l'intermédiaire d'une société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (une SCI, par exemple).

L'affectation à l'habitation principale.

Pour bénéficier du crédit d'impôt, le logement acquis ou construit à crédit doit être affecté à l'habitation principale du contribuable (sur cette notion, voir p. 199). Les résidences secondaires sont donc exclues, de même que les logements donnés en location.

Cette affectation doit, en principe, être réalisée à la date du paiement des intérêts. Toutefois, si le logement est en cours de construction, vous pouvez bénéficier du crédit d'impôt avant son achèvement, au titre des prêts contractés en vue de l'acquisition du terrain (ou du logement, en cas d'achat en l'état futur d'achèvement) et du paiement des dépenses de construction, si vous prenez l'engagement d'affecter la construction à votre habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Par ailleurs, l'administration admet que les intérêts des prêts souscrits par un contribuable résidant dans un DOM pour acquérir le terrain occupé sans titre sur lequel il a construit le logement affecté à son habitation principale ouvrent droit au crédit d'impôt, sous réserve que le terrain soit considéré comme constructible à la date de cette transaction, au regard des règles d'urbanisme (RM JOAN 6.11.07, n° 1299).

Les normes à respecter.

Le logement doit satisfaire à certaines normes minimales de surface et d'habitabilité, similaires à celles exigées dans le cadre du prêt à taux zéro (CGI, art. 244 quater J). Ces normes portent notamment sur l'état général du logement et de ses dépendances (étanchéité, état des menuiseries et des canalisations...). Elles précisent la nature des équipements dont le logement doit être pourvu (cuisine, toilettes, salle d'eau, chauffage...) et les dimensions à respecter. Ces critères doivent être remplis le jour où le contribuable affecte le logement à son habitation principale.

À noter

En cas de mutation professionnelle, vous continuez à bénéficier du crédit d'impôt pour les intérêts de l'emprunt relatif à la résidence principale que vous quittez si vous ne la donnez pas en location et si vous ne devenez pas propriétaire de votre nouveau logement.

Le calcul du crédit d'impôt

La base du crédit d'impôt est égale au montant des seuls intérêts d'emprunt payés au titre des 5 premières annuités de remboursement. Les frais d'emprunt (frais de dossier, assurance, cotisations...) sont exclus. Les intérêts payés ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à :

> 40 % de leur montant pour la première annuité de remboursement ;

> 20 % de leur montant pour les 4 années suivantes.

Si le prêt est conclu en cours d'année, le crédit d'impôt est calculé au taux de 40 % pour les intérêts versés sur 2 années d'imposition consécutives, au titre des 12 premières mensualités. C'est à compter de la treizième que le taux passe à 20 %.

Les intérêts payés chaque année ne sont pris en compte que dans la limite d'un plafond égal à 3 750 € (personne seule) ou à 7 500 € (couple soumis à imposition commune), augmentés de 500 € par personne à charge, cette majoration étant divisée par deux pour les enfants en garde partagée. Les plafonds de 3 750 € et de 7 500 € sont doublés si vous ou votre conjoint ou partenaire de Pacs souffrez d'un handicap (voir le tableau ci-dessous).

En principe, la date à partir de laquelle sont décomptées les 5 premières annuités d'intérêts est celle de la première mise à disposition des fonds empruntés. Par exception, en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, cette date peut être fixée, à votre demande, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement. Cette demande, irrévocable, vous interdit alors de prendre en compte des intérêts payés avant l'achèvement du logement (voir ci-dessus). Elle doit être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du bien.

Enfin, lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l'acquisition d'un même logement (cas d'un prêt-relais destiné à financer l'acquisition du nouveau logement dans l'attente de la revente de l'ancien), il peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l'ensemble de ces deux prêts, dans la limite des 5 premières annuités. Le point de départ de ces annuités s'entend alors de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

À noter

À compter de 2009, l'achat d'un logement neuf n'ouvrira droit au crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt que s'il présente une haute performance énergétique (norme BBC). Mais l'avantage fiscal sera, dans ce cas, applicable pendant sept ans au taux uniforme de 40% (loi de finances 2009, art.103).

Les justificatifs à conserver

Pour bénéficier du crédit d'impôt, vous devez conserver les documents suivants :

  • la copie de l'acte authentique d'acquisition du logement (acte notarié...) ;
  • la déclaration signée attestant que le logement est habité à titre de résidence principale ou l'engagement à l'habiter si le logement est encore en construction ;
  • l'échéancier de remboursement établi par la banque faisant apparaître le montant des intérêts dus (ou déjà versés si le prêt a été souscrit à taux variable) ;
  • le cas échéant, les factures des travaux établis par les entreprises et, pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, l'acte authentique d'acquisition du terrain nu, les mémoires des entrepreneurs et architectes en charge des travaux, la déclaration d'ouverture de chantier (avec le justificatif de la déclaration en mairie) et la copie des factures des travaux.
  • Comment déclarer

    Reportez le montant de vos intérêts d'emprunt supportés en 2008 sur la déclaration n° 2042 ou 2042 S, p. 4, dans la case correspondant au taux de votre crédit d'impôt

    Mots-clés :

    ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT D'IMPOT , CREDIT IMMOBILIER , DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , INTERET D'EMPRUNT , REDUCTION D'IMPOT




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