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Plus-values immobilières : le prix de vente du bien

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Le prix à retenir est celui figurant dans l'acte de vente notarié (CGI, art. 150 VA, I). Vous devez y ajouter les charges en capital stipulées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée à votre locataire par l'acheteur). Si le prix ne peut pas être déterminé avec exactitude le jour de la cession, il vous appartient de l'évaluer, compte tenu des éléments stipulés dans l'acte. S'il est finalement majoré ou minoré en application des stipulations de l'acte de vente, vous devrez déposer une déclaration rectificative à la recette des impôts de votre domicile (RM JO Sénat 6.7.06, n° 23005). Les modalités de paiement ou d'utilisation du prix de vente n'ont d'incidence ni sur le montant à retenir, ni sur le caractère imposable de la plus-value (CE 26.6.92, n° 95030). Autrement dit, peu importe qu'une partie de ce prix ne vous soit pas versée ou soit mise sous séquestre.

Les cas particuliers

Dans certaines situations particulières, la détermination du prix de vente obéit à des règles spécifiques.

  • En cas d'apport d'un bien ou d'un droit immobilier à une société à prépondérance immobilière soumise à l'impôt sur le revenu (SCI de location), le prix à retenir est la valeur réelle des titres reçus en contrepartie de votre apport (CAA Bordeaux 4.5.93, n° 91-241).
  • En cas d'apport d'un immeuble à une société « transparente » (voir p. 141), seule la fraction de l'apport qui revient à vos coassociés est taxable. Ainsi, si vous cédez un immeuble dont la valeur représente 40 % des apports faits à la société, les 60 % restants constituant les apports en numéraire des autres associés, la plus-value imposable entre vos mains est calculée par différence entre 60 % de la valeur d'apport de l'immeuble et 60 % du prix payé pour l'acquérir. Tout se passe comme si vous cédiez 60 % seulement de l'immeuble et c'est à partir de ce pourcentage que votre plus-value imposable doit être déterminée.
  • Si vous vendez un bien en viager, le prix de vente est constitué par la valeur en capital de la rente (à l'exclusion des intérêts), augmentée de la fraction du prix payée comptant, le bouquet (BOI 8 M-1-04, fiche 3, n° 3).
  • Si vous vendez un bien indivis, chaque indivisaire doit retenir la fraction du prix correspondant à ses droits, les arrangements sur la répartition du prix entre eux étant sans incidence sur le calcul de la plus-value (BOI 8 M-1-04, fiche 3, n° 6). En cas de partage d'indivision imposable (voir p. 141), seules les soultes versées sont taxées.
  • En cas d'expropriation, si vous ne remployez pas l'indemnité (voir p. 144), celle-ci constitue votre prix de cession. Mais vous pouvez en exclure la fraction qui n'est pas représentative de la valeur de cession du bien exproprié, notamment les sommes reçues pour compenser un préjudice moral ou des frais de déménagement (BOI 8 M-1-04, fiche 3, n° 13 et 14).
  • En cas d'échange, vous devez retenir la valeur du bien reçu, majorée de la soulte reçue ou diminuée de celle que vous avez versée.
  • Les frais de vente déductibles

    Vous pouvez retrancher du prix de vente du bien les frais que vous avez supportés lors de la cession : commissions versées aux intermédiaires (agence immobilière...) ; dépenses liées aux certifications et diagnostics obligatoires ; indemnité d'éviction versée à votre locataire ; honoraires réglés à l'architecte chargé des études indispensables à la vente ; frais de mainlevée d'hypothèque (CGI, ann. III, art 41 duovicies H) ; TVA reversée au Trésor si la vente y est soumise. Pensez à conserver toutes les pièces justificatives des frais et charges qui minorent votre prix de cession, car le fisc peut vous les réclamer (CGI, ann. II, art 74 SI).

    Attention

    L'indemnité d'assurance versée en cas de sinistre de l'immeuble n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien sinistré (BOI 8 M-1-04, n° 38).

    Mots-clés :

    DECLARATION DE REVENUS , IMPOT SUR LE REVENU , LOGEMENT , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , PRIX , VENTE




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