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Plus-values immobilières : l'imposition forfaitaire

Janvier 2009
Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2009., article complet.
Auteurs : PUREN (Olivier), LOULIZI (Mounira), OSIFRE (Thierry), PELISSON (Jean), TINEAUX (Brigitte)
Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values immobilières ne sont plus soumises au barème progressif de l'impôt, mais à une imposition forfaitaire de 16 % (CGI, art. 200 B), auxquels il faut ajouter 11 % de prélèvements sociaux si vous êtes fiscalement domicilié en France (sur cette notion, voir p. 251). Soit un taux global d'imposition de 27 % pour les plus-values réalisées en 2008 (la CSG étant intégralement non déductible). En 2009, il sera de 28,1 %, compte tenu de la nouvelle contribution additionnelle de 1,1 % destinée au financement du RSA (loi n° 2008-1249 du 1.12.08 portant généralisation du revenu de solidarité active). L'impôt forfaitaire de 16 % et les prélèvements sociaux sont payés dès la réalisation de la plus-value, par prélèvement sur le prix de vente (CGI, art. 150 VH). De ce fait, vous n'êtes pas obligé d'inscrire vos plus-values sur votre déclaration de revenus.

Les formalités à respecter

Pour les cessions de biens constatées par acte notarié, c'est le notaire qui se charge des démarches auprès du fisc. Il doit déclarer l'impôt afférent à la plus-value au moyen de l'imprimé n° 2048 IMM à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien, préalablement à la formalité de publicité foncière. Cette déclaration doit être déposée dans les 2 mois suivant l'acte de vente. L'impôt est réglé lors du dépôt de l'imprimé (ce paiement conditionne la formalité d'enregistrement ou de publicité foncière qui rend la vente opposable aux tiers). C'est aussi au notaire à précompter l'impôt dû sur le prix de vente.

En ce qui concerne vos cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, l'impôt sur la plus-value doit être déclaré par vous-même sur un imprimé n° 2048 M et payé à la recette de votre domicile dans le mois de la cession.

Par ailleurs, pour certaines opérations, vos obligations déclaratives et les conditions de paiement de l'impôt obéissent à des règles spécifiques. Ainsi, en cas d'expropriation constatée par une ordonnance judiciaire, vous avez un mois, à compter du versement de l'indemnité, pour déposer l'imprimé n° 2048 IMM et payer l'impôt à la recette de votre domicile. En cas d'expropriation constatée par un acte administratif, l'imprimé doit être remis à la collectivité publique cessionnaire avant la formalité de publicité foncière. L'impôt dû est, dans ce cas, payé à la recette des impôts de votre domicile par le comptable public.

La signature de la déclaration

L'imprimé n° 2048 IMM ou 2048 M doit être signé par vous-même ou votre mandataire (le notaire). Dans ce dernier cas, le mandat doit figurer dans l'acte de vente ou être joint à l'imprimé de déclaration. En outre, il doit comporter, en plus de l'acceptation du mandat, vos nom, prénom et adresse ainsi que l'habilitation du mandataire à signer à votre place la déclaration et, le cas échéant, à payer l'impôt. Lorsque le vendeur du bien est une société, la déclaration doit être signée par son gérant ou son mandataire.

Le cas des plus-values exonérées

Vous n'êtes pas tenu de déposer une déclaration si la plus-value est exonérée ou si l'opération se solde par une moins-value. L'acte de vente doit néanmoins préciser la nature de l'exonération, sous peine de refus d'exécution de la formalité de publicité foncière. Sachez que l'absence de déclaration, le défaut de paiement de l'impôt ou son paiement partiel entraînent le refus de la formalité d'enregistrement de la vente qui n'est alors pas opposable aux tiers. Une fois l'impôt payé, vous pouvez vous prévaloir d'une mesure d'exonération (le délai de réclamation expire le 31 décembre de la seconde année suivant celle de versement de l'impôt : le 31 décembre 2010 pour un impôt payé en 2008). Vous devez pour cela déposer une demande contentieuse auprès du centre des impôts de l'immeuble. Celle-ci n'est pas subordonnée au dépôt d'un acte notarié rectificatif à la conservation des hypothèques (RM JO Sénat 20.4.06, n° 21199).

Mots-clés :

DECLARATION DE REVENUS , FORMALITE ADMINISTRATIVE , IMPOT SUR LE REVENU , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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