Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Prix en baisse et loyers en hausse dans l'ancien (interview)

Prix en baisse et loyers en hausse dans l'ancien (interview)

Février 2009
Le Particulier Immo n° 250, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

La Fnaim sort de sa réserve traditionnelle et envisage l'année 2009 en tablant sur un repli de l'ordre de 10 % dans l'ancien. La pierre reste néanmoins un placement intéressant eu égard à une rentabilité locative en hausse. Mais la fiscalité qui pèse sur les bailleurs pourrait décourager certaines vocations. Et les mesures de relance essentiellement ciblées sur le neuf, détourner les investisseurs de l'ancien.

René PALLINCOURT (président de la fnaim) : 1967, Promoteur immobilier en région Paca ; 2001, Président de la région Fnaim Paca ; 2004, Président de la Fnaim

Selon votre organisation professionnelle, l'immobilier ancien serait « dans l'œil du cyclone(1)». Les prix ont reculé de 3,1 % en 2008 d'après vos dernières statistiques. Quels biens et quelles régions sont aujourd'hui les plus touchés et comment analysez-vous ces chiffres ?

René Pallincourt La baisse la plus marquée concerne le sud-est de la France, avec une diminution des prix proche de 6 %. À Nice par exemple, un trois-pièces d'environ 100 m2, qui se vendait entre 212 000 et 216 000 euros en 2007, s'achète désormais autour de 200 000 euros. Les belles villas de 150 à 300 m2 qui se vendent aujourd'hui entre 1 et 2 millions d'euros ont perdu environ 6 à 7 % de leur valeur. En pratique, on peut penser que ce sont les régions où les prix ont crû le plus vite qui sont les plus touchées. Et pour cause. À Marseille, par exemple, où ils avaient grimpé de 20 % entre 2004 et 2005, le réajustement – en dehors de toute crise financière – était devenu nécessaire. À l'inverse, on voit que le Sud-Ouest, qui n'a pas connu une telle flambée de l'immobilier, résiste bien, avec une très légère diminution des prix de 0,5 %. Paris, comme toujours, fait exception à la règle, car la demande y reste encore très soutenue. En Ile-de-France, la baisse reste donc modérée et s'établit à 2,5 %. Comme partout ailleurs, ce sont les maisons qui subissent le recul le plus important, perdant en moyenne 4,9 %, tandis que les appartements résistent, avec moins de 1,2 % de baisse. Un constat qui s'explique par l'intense développement du marché résidentiel individuel ces dernières années en périphérie des villes, et par la hausse du prix des transports. Quoi qu'il en soit, le phénomène de baisse généralisée des prix s'accompagne d'un transfert d'activité du marché de la transaction vers celui de la location, avec des niveaux de loyers en hausse.

Est-ce à dire que la baisse des prix de l'immobilier améliore la rentabilité locative et qu'il est encore intéressant d'investir ?

RP La baisse des prix a pour conséquence le report de certains projets d'accession à la propriété, ce qui entraîne un renforcement de la demande locative. Ce phénomène se répercute sur le montant des loyers, lesquels ont augmenté de 2,6 % en moyenne cette année, un taux légèrement supérieur à celui de l'inflation. De fait, les grandes villes qui accusent une baisse des prix à l'achat enregistrent parallèlement une hausse des loyers, comme à Paris (+ 4,3 %), à Marseille (+ 2,9 %), à Bordeaux (+ 2 %), ou encore à Lyon (+ 5,2 %). Le marché est donc beaucoup plus favorable aux bailleurs qu'il ne l'était il y a encore quelques mois. Sur les marchés les moins tendus, on constate néanmoins que les loyers réactualisés annuellement ont augmenté plus vite que les loyers de marché. Et ce, sous l'effet conjugué de l'évolution de l'indice de révision des loyers et d'un taux d'occupation moyen relativement long, de quatre à cinq ans. Dans les zones à forte demande locative, en revanche, les loyers des relocations restent aussi élevés que les autres. Pour moi, la valeur patrimoniale de l'immobilier fait preuve d'une compétitivité remarquable, en dépit de la baisse des prix de vente. Certes, on assiste à un réajustement du marché, mais les plus-values réalisées ces dix dernières années sont considérables. Quant à savoir s'il est raisonnable d'acheter aujourd'hui, je crois que l'attrait des placements immobiliers après la déroute des marchés boursiers ne fait aucun doute. D'autant que, par définition, la pierre n'a pas le degré de liquidité des valeurs mobilières et doit donc être envisagée comme un investissement à moyen ou long terme. Nous tablons sur un scénario de baisse de 10 % cette année, qui pourrait se poursuivre dans une moindre mesure pendant deux ans, pour se stabiliser tout à fait à l'horizon 2012.

Les mesures mises en place par le gouvernement vous paraissent-elles de nature à redonner suffisamment confiance aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers, et notamment dans l'ancien ?

RP Avec le financement du RSA, les pouvoirs publics ont réduit de 1,1 % les revenus locatifs des propriétaires. C'est une mesure à laquelle je me suis toujours opposé, car les bailleurs sont déjà très pénalisés par une fiscalité assez lourde. De plus, je déplore que les revenus fonciers soient taxés au même titre que les autres, sans aucune distinction. J'espère que cet impôt ne découragera pas les investisseurs potentiels. Quant aux autres mesures prises par les pouvoirs publics, elles sont fortes mais, à part la mise en place d'un écoprêt, le logement ancien a été trop peu visé.

Nous accueillons favorablement l'extension du crédit d'impôt développement durable au profit des propriétaires bailleurs.

Mais nous ne comprenons pas que le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) ne s'applique que dans le neuf.

En effet, l'acheteur immobilier doit pouvoir choisir librement d'investir dans le neuf ou dans l'ancien. À ce titre, il est regrettable de favoriser un marché plutôt qu'un autre. Le doublement du PTZ dans l'ancien permettrait de redonner de l'oxygène au marché et aiderait les acheteurs à prendre leur décision librement.

(1) Cf. Lettre de conjoncture de janvier 2009, de la Fnaim.

Propos recueillis par Marie Castets

 


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , MARCHE IMMOBILIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier