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Dans un marché immobilier en crise... nos stratégies pour bien vendre et bien acheter aujourd'hui

Dans un marché immobilier en crise... nos stratégies pour bien vendre et bien acheter aujourd'hui
Janvier 2009
Le Particulier n° 1032, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Après une décennie de hausse ininterrompue, le marché immobilier est en crise. L'année 2008 aura vu les transactions diminuer de 30 % et la baisse des prix s'amorcer. En 2009, les prix devraient poursuivre leur décrue.

Aujourd'hui, les professionnels de l'immobilier parlent sans détour de crise. La plupart s'étonnent même de sa brutalité. Et le pire resterait à venir... « Les corrections de prix dans l'immobilier ne se font pas en 6 mois car c'est un marché qui a une grande inertie », prévient Emmanuel Parot, analyste financier à la société de Bourse Gilbert Dupont. En attendant, dans l'ancien, l'année 2008 a vu le volume des transactions baisser de 30 % et les prix chuter, en moyenne, de 5 à 6 %. Un résultat qui cache de profondes disparités. « Des villes comme Nantes ou des départements comme la Seine-et-Marne ont vu leurs prix enregistrer des chutes de près de 20 %. A contrario, Paris a encore progressé de 5 % en moyenne, excepté dans ses arrondissements les plus populaires comme le XVIIIe, le XIXe et le XXe », explique Hervé Bléry, président de Century 21 France. Dans le neuf, si les prix restent relativement stables, les ventes s'effondrent presque de moitié (– 44 %) entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008.

Face à cette situation, si vous devez vendre ou acheter, comment faut-il vous y prendre ? Vendeur, vous avez intérêt à céder votre bien dès maintenant. Quitte, s'il s'agit de votre résidence principale, à vous installer quelques mois dans une location. Vous échapperez ainsi à la souscription d'un périlleux prêt relais et vous bénéficierez assurément d'une baisse des prix dans le futur. Ajoutons à cela que les taux d'intérêts pourraient poursuivre en 2009 le recul amorcé fin 2008. « Celui-ci sera sans doute moins important que la baisse actuelle du loyer de l'argent (taux directeur de la Banque centrale européenne et taux des prêts interbancaires) car les banques reconstituent leurs marges », tempère toutefois Emmanuel Parot.

Côté acheteur, mieux vaut patienter, surtout si vous voulez acheter dans l'ancien. Dans le neuf, la situation est différente. Les diminutions de prix constatées depuis quelques semaines prennent la forme de gestes commerciaux (frais de notaire offerts, cuisine équipée gracieusement installée, etc.) et restent, pour le moment limitées. « Les promoteurs font des gestes sur les logements terminés – 3 000 environ – et sur ceux dont la date de livraison est proche », confirme Jean-François Gabillat, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Et soyez méfiant, car les rabais observés ne portent pas forcément sur les meilleurs programmes « Un bon produit bien placé ne fera jamais l'objet d'offres commerciales importantes. Tout au plus pourra-t-il bénéficier d'une petite aide à la vente comme le remplacement d'une moquette par un parquet », constate Régis Herouard, directeur général adjoint d'Ogic. Enfin, contrairement à l'ancien, les prix du neuf pourraient augmenter dès 2010. « La plupart des promoteurs ont reporté et abandonné un grand nombre de programmes. Dans certains départements, tels que les Alpes-Maritimes, on ne construit plus rien, alors que la demande reste forte. Toutes les conditions sont réunies pour la création d'une pénurie et d'une tension sur les prix », analyse René Metz, président de BNP Paribas Immobilier résidentiel.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , LOGEMENT , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , VENTE




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