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Estimer un bien, à quelles sources se fier ?

Estimer un bien, à quelles sources se fier ?
Avril 2001
Le Particulier n° 942, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Statistiques immobilières, estimations d'agents immobiliers, calculs sur Internet, expertise effectuée par un expert immobilier... les moyens pour évaluer un bien immobilier sont multiples. Mais ils ne jouent pas tous le même rôle.

Selon votre but (vente, déclaration ISF...), vous ne vous fonderez pas

sur les mêmes chiffres

Achat, vente, succession, donation, divorce, sortie d'indivision, ou encore déclaration de l'impôt sur la fortune... Il est parfois utile de connaître avec précision la valeur d'un bien immobilier. De nombreuses statistiques immobilières sont régulièrement publiées dans la presse. Elles sont issues des principaux acteurs de l'immobilier : notaires, agents immobiliers ou encore experts du Crédit foncier de France...

Chacun de ces professionnels collecte les informations selon ses propres critères. Ces statistiques, qui différent selon leurs auteurs, permettent ainsi à l'utilisateur de s'y procurer des informations complémentaires.

Les notaires distinguent la région parisienne et le reste de la France.

Passage obligé de toute transaction immobilière sur l'ensemble du territoire, le notaire enregistre la mémoire collective de ce domaine particulièrement sensible dont il est l'un des acteurs privilégiés. La chambre des notaires de Paris recense depuis fort longtemps l'ensemble des transactions. Elle publie ainsi tous les trimestres les prix par arrondissement parisien, ainsi que ceux pratiqués dans les villes de la première couronne parisienne.

L'indice des prix est établi en collaboration entre la chambre des notaires de Paris et l'Insee qui le valide. Ce calcul est réalisé à partir des données récoltées par les notaires, qui recensent l'ensemble des actes effectués pendant le trimestre. Cette première évaluation est ensuite pondérée selon des méthodes scientifiques statistiques qui répondent à des règles précises.

Pour assurer une certaine cohérence, tous les biens extraordinaires – parce qu'ils sont très chers ou, au contraire, bradés – sont mis de côté. Par exemple, lors de l'application de la loi Carrez, compte tenu des nouveaux critères de métrage (voir le n° 932 du Particulier, p. 50), les surfaces réelles sont apparues inférieures à celles indiquées auparavant. Mais le prix de vente restant le même, une diminution de la surface, parce qu'elle était mesurée d'une autre façon, entraînait mécaniquement une hausse du prix du mètre carré. Si l'on n'avait pas tenu compte de ce phénomène, on aurait vu une hausse importante du mètre carré simplement due à un mesurage plus précis

L'indice n'est donc pas une moyenne arithmétique. Chaque caractéristique du bien est intégrée dans le calcul. Le panel des catégories de logements reste toujours le même, comme le fameux panier de la ménagère utilisé pour mesurer l'évolution des prix de la consommation. Les statistiques des notaires impliquent bien sûr un certain décalage dans le temps. Les chiffres s'affichent aujourd'hui de façon provisoire à 3 mois, et définitive à 6 mois.

Les prix ont augmenté de 14 % à Paris en 2000.

La dernière publication des notaires portant sur le troisième trimestre 2000 fait état, par exemple, d'une hausse trimestrielle des prix de 3,4 % à Paris (14,2 % pour l'année).

Cette indication donne une information très intéressante sur le comportement des prix de l'immobilier parisien. Mais cela veut-il dire pour autant que votre appartement situé dans le Xe arrondissement vaut 14 062 F (moyenne de l'arrondissement) multiplié par son nombre de mètres carrés ? Probablement pas. Et peut-on affirmer qu'il a mécaniquement augmenté de la moyenne constatée sur l'arrondissement, soit 15,2 % sur un an, par rapport au troisième trimestre 1999 ?

Ces calculs seraient trop simples pour permettre de définir le véritable prix de vente ou d'acquisition d'un appartement donné. Cependant, ces chiffres ont une vraie valeur d'indication.

Ils pointent également une tendance : à la hausse ou à la baisse, susceptible d'influer sur les comportements de vente ou, au contraire, d'attente des particuliers.

Mesurer les variations et garder en mémoire.

L'indice des notaires donne au particulier acquéreur ou vendeur une indication à la fois sur les prix du moment et sur la variation observée d'un trimestre sur l'autre, ou même d'une année sur l'autre.

La deuxième fonction, plus méconnue, mais tout aussi utile, est la mémoire. Les notaires conservent les chiffres et peuvent retrouver très facilement la valeur d'un appartement vendu il y a 10 ou 15 ans. Les chiffres des notaires sont notamment opposables au fisc en cas de redressement fiscal : "Il arrive que cela ait sauvé des clients, assure Me François Carré, membre de la commission conjoncture de la chambre des notaires de Paris. En effet, si la déclaration faite au fisc indique par exemple 17 000 F du mètre carré pour un bien situé dans un quartier, et si le fisc oppose 20 000 F, il nous est possible, en consultant notre base de données, de trouver des exemples de biens comparables vendus au prix indiqué par notre client. Cela peut s'avérer très important lors d'une succession, d'une donation, ou d'une déclaration d'impôt sur la fortune."

Il arrive également que des enfants viennent contester des valeurs dans une donation lors d'un partage. Il est dans ce cas fort utile de pouvoir retrouver les chiffres de l'époque pour leur prouver, le cas échéant, qu'ils n'ont pas été lésés.

En province, les indices portent sur les appartements et les maisons anciennes.

La collecte des actes de vente auprès des 6 500 notaires de province n'existe de façon effective que depuis 1990. Quatre millions de références sont actuellement disponibles, couvrant 95 % du territoire. L'an dernier, 640 000 références ont été collectées. Deux nouveaux indices sont désormais accessibles : l'un portant sur les appartements, l'autre sur les maisons anciennes. Comme pour les notaires parisiens, l'Insee valide ces indices, établis selon ses méthodes statistiques.

La parution trimestrielle des indices est destinée à la presse. Le grand public peut retrouver ces chiffres sous forme résumée dans les journaux, mais ne peut y avoir accès directement.

Depuis 1995, la base de données est accessible à tous les notaires. Un site Internet se met progressivement en place : dès ce printemps, il fournira au grand public des données concernant les tableaux de prix par ville et par trimestre, ainsi que leur évolution depuis 1994.

Avec la FNAIM, les données sont publiées peu de temps après leur collecte.

La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) regroupe 7 000 adhérents. Elle recueille également des données statistiques.

Chaque fois qu'un professionnel prend un mandat, il intègre dans un logiciel toutes les caractéristiques du bien : le prix de mise en vente, la surface, la situation géographique, ainsi que les éléments descriptifs de confort. Lorsque la transaction est réalisée, il inclut le prix final en le commentant. Si ce dernier s'avère plus élevé que celui affiché au mandat, on peut en conclure qu'il s'agit, par exemple, d'un appartement très haut de gamme, fortement disputé. Mais la plupart du temps, après négociation, le prix final est inférieur au prix initialement indiqué.

L'ensemble de ces chiffres est ensuite exploité au niveau de chaque département. Cinq zones géographiques divisent le territoire, en grandes agglomérations et arrondissements. La publication s'effectue tous les trimestres. Depuis peu, l'organisme possède un nouveau logiciel, qui fonctionne à plein régime depuis un an.

Ces données permettent de constater que, depuis plus de 9 mois, on observe une décélération du décalage entre le prix affiché au départ et le prix de vente : 6,6 % sur le deuxième semestre 2000, contre 8 % en 1999. L'avantage de cet indicateur FNAIM est le faible décalage dans le temps entre sa publication et la collecte des données.

Tous les éléments publiés par la FNAIM sont disponibles gratuitement pour ceux qui en font la demande. On peut les trouver chez les agents immobiliers membres de la fédération.

Au Crédit foncier de France, une approche pragmatique.

Une fois par an, vers le mois d'avril, les experts du Crédit foncier de France publient une étude reprenant les constatations effectuées lors de leurs interventions. Le service expertise du Crédit foncier de France existe depuis 150 ans. Les données récoltées font l'objet d'une publication depuis 1989.

Les experts interviennent dans tout le territoire, sur 15 à 20 sites, couvrant toutes les capitales régionales. Ils ont pour mission d'observer le marché et possèdent une mémoire collective à partir d'archives, de fonds documentaires. Les études sont centralisées à Paris et font l'objet d'une synthèse et d'un contrôle.

Ce sont des chiffres "à dire d'experts", sans exploitation statistique. L'attitude est pragmatique, proche de la réalité observée sur une région ou une ville. Les experts ne donnent pas d'indice, ni de prix moyen observé. Mais ils indiquent un prix plancher, un prix plafond ainsi qu'un prix médian, appelé dominant, le plus fréquemment rencontré par type d'immeuble. Les immeubles sont classés par catégories : récent ou ancien, centre- ville ou périphérie, bon ou mauvais état.

Un marché observé au quotidien, mais pas de données exhaustives.

Au jour le jour, 90 experts interviennent pour le compte du Crédit foncier, lorsqu'il s'agit de délivrer un financement, mais aussi en tant que prestataires, pour le compte d'autres établissements financiers, de sociétés détentrices de patrimoines immobiliers. Lorsque le Crédit foncier finance une opération, il a ainsi connaissance du prix "à dire d'expert" lors de la promesse de vente. L'inconvénient de la démarche est une intervention au coup par coup, qui ne peut fournir d'informations exhaustives.

Les experts ne peuvent répondre à toutes les demandes : si un particulier appelle pour connaître le prix du mètre carré dans le XIe arrondissement de Paris, on ne peut lui donner de réponse.

L'étude est payante dans son intégralité : celle de l'année 2000 vaut autour de 500 F. Les chiffres les plus significatifs sont publiés dans les magazines spécialisés dans l'immobilier.

Expertiser son bien sur Internet.

Quelques sites Internet proposent d'évaluer les biens immobiliers. Le journal De Particulier à Particulier possède un service d'expertise, ainsi que le site de petites annonces immobilières Immostreet. Pour obtenir les informations souhaitées, il suffit de renseigner les indications demandées pour que le logiciel puisse établir ensuite le montant correspondant au bien ainsi défini.

Les critères varient selon les logiciels et les bases de données. Par exemple, celui du journal de Particulier à Particulier retient 33 critères comme le nombre de pièces, la superficie, la nature de l'immeuble, la présence d'un concierge, l'état des parties communes, la clarté du séjour, la présence d'un tapis dans l'escalier, le type de chauffage ou encore l'état des sanitaires. Les résultats sont très variables d'un site à l'autre. Ainsi, le même logement de 78 mètres carré situé dans le XIXe arrondissement au 9e étage d'un immeuble récent est estimé entre 1 040 000 F à 1 395 000 F

On observe de profondes différences entre l'estimation réalisée et le prix de vente réel : par exemple, un appartement estimé à 580 000 F dans le XIe arrondissement de Paris a été vendu à 650 000 F, tandis qu'un autre, évalué à 1,08 millions de francs, a trouvé preneur pour 1,30 millions de francs, soit un écart de 220 000 F. Certes, les sites prennent soin d'annoncer qu'il s'agit seulement de valeurs indicatives, mais il faut bien constater que les valeurs indiquées sont très approximatives. Un particulier qui a besoin de connaître précisément la valeur de son bien a donc tout intérêt à demander une expertise.

Avec les agents immobiliers, une estimation souvent surévaluée.

Les agents immobiliers proposent fréquemment à leurs clients vendeurs d'effectuer une estimation de leur bien, souvent gratuitement, quelquefois moyennant finances : ces estimations ne sont pas forcément les plus précises pour connaître la valeur de son bien car certains agents, pour obtenir le mandat de vente, établissent le prix souhaité par le client sans tenir vraiment compte de la réalité du marché. Par la suite, ils feront entendre raison à leur mandant, en lui faisant baisser son prix, la plupart du temps surévalué.

L'expert agréé auprès des tribunaux : cher mais fiable.

Ce professionnel est capable d'estimer la valeur réelle d'un logement, en consultant les dernières transactions réalisées dans le voisinage, en s'enquérant auprès de la mairie des contraintes d'urbanisme attachées au bien : autant d'indications utiles pour apprécier la valeur marchande d'un logement. Son estimation est souvent sollicitée par les tribunaux en cas de litige. Il est d'ailleurs conseillé de faire appel à un expert immobilier agréé auprès des tribunaux, dont le jugement fait autorité.

L'appel à un tel professionnel est parfois nécessaire en cas de divorce, donation, fin d'indivision, ou tout simplement pour effectuer une déclaration précise d'impôt sur la fortune. En effet, le coût d'une expertise, estimé de 1 500 F à 4 500 F selon sa difficulté et la réputation de l'expert, est bien souvent un investissement rentable, car elle est incontestable. De plus, cette étude très détaillée, n'exige pas de délais plus importants que celle réalisée par un agent immobilier par exemple. Laurence Barnier


Mots-clés :

EXPERT , EXPERTISE , LOGEMENT , MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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