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Acheter ou louer à la montagne : le budget vérité

Acheter ou louer à la montagne : le budget vérité
Février 2002
Le Particulier n° 951, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Placement-plaisir, diversification patrimoniale ? L'achat d'un appartement à la montagne ressemblerait plutôt à une "danseuse". Le ticket d'entrée est élevé et, comparativement, la location à la semaine est souvent moins coûteuse.

Vous vous apprêtez à partir aux sports d'hiver et, comme chaque année, pour réserver la semaine de location d'un trois pièces au pied des pistes, vous venez d'apposer votre paraphe au bas d'un chèque au montant rondelet – entre 900 € et 1 500 € (6 000 F à 10 000 F). Las de ces dépenses à fonds perdus, vous vous surprenez à vous imaginer propriétaire de ce logis. Ce qui vous permettrait, pensez-vous, non seulement de skier sans bourse délier, mais aussi, au vu des tarifs de location, d'obtenir un confortable complément de revenus. Sachant que la saison d'hiver s'étend sur 20 à 30 semaines, les calculs sont rapides. Un appartement semblable à celui que vous louez rapporte grosso modo à son propriétaire entre 18 300 € et 50 300 € par an (120 000 F à 300 000 F), en échappant de surcroît aux contraintes légales des locations non meublées (durée du bail, encadrement des loyers, etc.) et aux risques d'impayés de loyer. Malheureusement, en réalité, l'opération se révèle beaucoup moins idyllique. Première – mauvaise – surprise, le budget requis. Le temps où les promoteurs annonçaient à grands renforts de publicité que l'on pouvait devenir propriétaire à la montagne moyennant une centaine de milliers de francs est révolu. Sous l'influence des lois de protection de l'environnement, qui ont rendu extrêmement difficile le lancement de nouveaux programmes immobiliers, les prix ont fortement augmenté. Certes, on peut encore dénicher sur le marché de la revente des biens bradés, mais, généralement minuscules et mal exposés, ils ne se loueront pas et à plus long terme, ne susciteront pas plus d'enthousiasme auprès d'éventuels acheteurs. En outre, au prix d'achat du logement viendront s'ajouter le coût d'immobilisation du capital investi (qui, de ce fait, ne sera pas placé ailleurs), ou les intérêts d'un crédit, plus les frais d'entretien et de gestion du logement et de sa copropriété, les impôts locaux, etc. Il importe donc de bien faire vos comptes avant de vous lancer dans un tel investissement. Premier point à trancher, le choix de la station, plutôt familiale, sportive ou mondaine. Nous avons enquêté sur la situation du marché dans neuf stations représentatives des Alpes françaises.

Stations familiales, la montagne du cœur.

"Propriétaire" du mont Blanc, Saint-Gervais s'étend sur deux niveaux. En bas dans le village, les prix démarrent à 1 070 €/m2 (7 000 F) pour un appartement à rénover au Montjoly Résidence, un palace construit à l'époque où la commune avait des velléités de concurrencer sa brillante voisine Megève et... transformé depuis en copropriété. En haut de la fourchette, les premières reventes des programmes réalisés par le promoteur savoyard MGM dans le secteur du Nérey s'effectuent autour de 1 980 €/m2 (13 000 F). Quelques virages plus loin, au pied des pistes, le Bettex offre son panorama sur le massif du Mont-Blanc. Toujours dans l'ancien, deux copropriétés se partagent les suffrages des acquéreurs. La première, la Cristaz offre de grandes surfaces qui se négocient, meublées, jusqu'à 3 050 €/m2 (20 000 F). L'agence Maudamez y propose, face au mont Blanc, un superbe cinq pièces provenant de la réunion de deux appartements pour 274 400 € (1,8 million de francs). À une portée de spatules de là, les Chalets de Pierre Plate offrent cinq hectares d'espaces verts, une piscine, deux tennis et une architecture originale ; un duplex composé d'une chambre, d'une cabine, d'un vaste séjour avec cheminée, de deux balcons et d'un box est mis en vente par l'Immobilière Martine pour un peu moins de 137 200 € (900 000 F). À mi-chemin de Saint-Gervais et du Bettex, le Grattague, vaste ensemble estampillé Férinel datant des années 70, continue d'être boudé. La pléthore de petits lots peine à se vendre bien qu'ils soient présentés entre 1 370 € et 1 520 €/m2 (9 000 F et 10 000 F). De l'autre côté du col des Aravis, La Clusaz a enregistré une forte hausse des prix. Dans l'ancien, ils s'établissent désormais entre 2 290 € et 3 050 €/m2 (15 000 F à 20 000 F). Si les studettes de moins de 20 m2 ne trouvent pas preneurs, les "studios cabine" (c'est-à-dire dotés d'une minuscule chambrette) s'achètent autour de 68 600 € (450 000 F). Les grandes surfaces voient leurs tarifs s'envoler : prévoyez 100 000 € (656 000 F) pour un deux pièces de 40 m2 et 200 000 € (1,3 million de francs) pour un trois pièces. Dans le neuf, un ancien hôtel rénové se commercialise autour de 4 570 €/m2 (30 000 F). Vous devrez économiser 350 630 € (2,3 millions de francs) avant de devenir propriétaire d'un superbe 65 m2 avec 30 m2 de terrasse. Pour un chalet, la fourchette s'établit entre 381 100 € et 609 800 € (2,5 et 4 millions de francs). Par exemple, pour 457 350 € (3 millions de francs), vous pouvez acquérir, face au massif des Aravis, un vaste chalet de trois chambres. Entre Maurienne et Tarentaise, niché entre les sites très urbanisés des Ménuires et de Val-Thorens, Saint-Martin-de-Belleville est un village traditionnel, mais une station récente. Cela fait à peine 15 ans que la commune est reliée au vaste domaine skiable des Trois-Vallées. Les transactions sont rares sur un micromarché très prisé, entre autres, par une clientèle anglo-saxonne. Point fort de la station, la taille des appartements, toujours supérieure à 30 m2. Les logements acquis entre 2 740 € et 2 900 €/m2 (18 000 F et 19 000 F), dans les années 80 se revendent aujourd'hui autour de 3 510 €/m2 (23 000 F). L'agence des Alpes commercialise les Balcons de Saint-Martin, un programme de dix appartements. Prévoyez de 52 450 € à 457 350 € (1 à 3 millions de francs) pour des surfaces oscillant entre 40 et 100 m2.

Stations sportives, en quête d'authenticité.

Chamonix a conservé son estampille savoyarde et continue d'attirer les investisseurs. Fidèles à la mémoire de leurs compatriotes qui ont ouvert la plupart des grandes voies, 30 % des acheteurs sont d'origine britannique. Sur le versant du Brévent, les copropriétés récentes des secteurs des Pècles, des Nants, des Plans et, en bordure du golf des Tines, se revendent de 3 050 € à 3 350 €/m2 (20 000 F à 22 000 F). Un budget à majorer de 1 220 €/m2 (8 000 F) pour vous installer dans du neuf. Ainsi, MGM commercialise aux Pècles sur la base de 4 880 €/m2 (32 000 F), le Clos des étoiles, une belle réalisation de 12 logements de 70 à 110 m2 répartis en trois chalets. Le centre-ville proche de la mairie et de la rue Paccard trouve preneur dès 3 050 €m2 (20 000 F).

Sur les traces de Frison Roche.

Le Vieux Chamonix, quant à lui, est surtout prisé par les acheteurs étrangers. Les immenses appartements – les deux pièces font 80 m2 – du Majestic, superbe palace rococo désaffecté dans les années 50, sont estimés, suivant leur orientation entre 1 980 € et 2 440 €/m2 (13 000 F et 16 000 F). Autres vestiges des années folles, le Métropole et le Victoria se négocient de 2 740 € à 3 050 €/m2 (18 000 F à 20 000 F). Mais certains biens exceptionnels cotent beaucoup plus. L'agence Century 21 propose, par exemple, dans l'ancien hôtel Kursaal, un quatre pièces de 95 m2 superbement restauré pour 400 180 € (2,6 millions de francs). Exceptionnelle aussi, la Villa Floria, un luxueux programme de 12 logements, est commercialisée autour de 5 340 €m2 (35 000 F). Le secteur de la Plaine des Praz qui jouit d'un excellent ensoleillement et d'une vue superbe sur la mer de Glace, n'a été que récemment loti. Les chalets s'y négocient de 457 350 € à 914 700 € (3 à 6 millions de francs). Les reventes des quelques copropriétés récentes s'effectuent à partir de 3 350 €/m2 (22 000 F). Toujours sur le territoire de Chamonix, Argentières séduit à la fois par son charme authentique et par les pistes du domaine des Grands-Montets. Ces dernières allient dénivelée exceptionnelle, qualité de la neige et panorama grandiose. Comptez 3 050 €/m2 (20 000 F) pour un appartement dans le centre du village et 509 800 € (4 millions de francs) pour un chalet d'environ 140 m2 habitables sur 1 000 m2 de terrain. Plus haute station d'Europe, Val-Thorens, conçue dans les années 80, souffre d'une pléthore de petites surfaces. Une offre inadaptée à la demande d'une clientèle appréciant le domaine des Trois-Vallées, mais en quête de grands appartements. Les rares mis sur le marché se négocient entre 152 450 € et 304 900 € (entre 1 et 2 millions de francs). Faute de trouver le bien de leurs rêves, les investisseurs se rabattent sur les meilleurs studios qui, du coup, trouvent preneurs autour de 1 980 €/m2 (13 000 F). L'un d'eux, situé au 4e étage du Serac, affiche même un prix encore plus élevé : 53 360 € (350 000 F) pour 25 m2. En revanche, les studettes au rez-de-chaussée ou au nord restent longtemps sur le marché, même mises à prix entre 30 490 € et 38 110 € (200 000 F et 250 000 F). Très demandés, les deux pièces d'une trentaine de mètres carrés changent de mains à partir de 60 980 € (400 000 F).

Au cœur de l'Espace Killy, Tignes offre la particularité d'être skiable presque toute l'année. Un atout qui fait oublier un environnement lunaire – à 2 000 mètres, la végétation laisse la place à la roche – et une architecture très urbaine. Règle désormais commune à l'ensemble des stations, les acquéreurs sont à l'affût des deux et trois pièces. Par conséquent, le prix au mètre carré des studios est devenu inférieur à celui des grands appartements. Les minisurfaces mal placées sont acquises autour de 1 530 €/m2 (10 000 F) par les commerçants qui y logent leurs saisonniers. Les principaux sites de Tignes affichent une fourchette de prix relativement homogène. Le Lavachet pâtit d'une architecture très verticale et vous pourrez y devenir propriétaire d'un studio dès 1 830 €/m2 (12 000 F) et d'un deux pièces à partir de 1 980 €/m2 (13 000 F). Urbanisme identique au Val Claret, mais le secteur bénéficie d'une situation privilégiée, au pied du glacier de la Grande Motte. Budgétez 2 210 €/m2 (14 500 F) pour un studio et au moins 2 740 €/m2 (18 000 F) pour un appartement avec une ou deux chambres. Dans un immeuble de bonne facture, l'agence Descamps propose un 35 m2 avec balcon pour 113 340 € (750 000 F)... négociables.

Stations mondaines et prix parisiens.

Fondée par la baronne de Rothschild, fief de nombreux capitaines d'industrie, unique station française à posséder une succursale du sellier Hermès... le décor de Megève est planté. Le village, qui n'en a pas moins conservé son charme rural, n'est pas à la portée de toutes les bourses. D'autant que l'afflux d'investisseurs suisses, au change très favorable, continue à faire grimper les prix. Le ticket d'entrée démarre à 3 050 €/m2 (20 000 F) pour de vastes appartements à rafraîchir situés dans des résidences comme le Menhir et le Dolmen ; celles-ci, quoique cossues et bien entretenues, "datent" en effet un peu. Longtemps délaissé, le Jaillet a vu ses prix passer de 3 350 à 4 120 €/m2 (22 000 F à 27 000 F) entre 1997 et 2001. Mythique, le Mont d'Arbois affiche des estimations à la hauteur de sa renommée. Les luxueuses résidences, telles que Ski et Golf ou le Hameau des Pistes, ne changent pas d'occupants en deçà de 4 570 €/m2 (30 000 F). Mais le nec plus ultra de l'habitat chic local demeure incontestablement la ferme en vieux bois. Parfois originaire d'un village voisin, elle est alors démontée et remontée sur un terrain megévan. La majorité des transactions s'effectue entre 457 300 € et 1 067 000 € (3 et 7 millions de francs). Toutefois, les plus belles propriétés peuvent frôler les 3 millions d'euros (20 millions de francs). À la tête d'un tel budget, vous pouvez disposer de 600 à 800 mètres carrés habitables et de luxueuses prestations (piscine intérieure, salles de sport et de cinéma...).

Plus "paillettes" que l'aristocratique Megève, Courchevel continue de séduire une clientèle internationale récemment élargie à quelques Russes fortunés. La station s'étend sur quatre altitudes : 1300, 1500, 1 600 et 1 850 mètres. Fief des "jet-setters", Courchevel 1 850 enregistre des niveaux de transactions à la hauteur du pouvoir d'achat de ses résidents : de 6 098 € à 9 150 €/m2 (40 000 F à 60 000 F). Au pied des pistes, un studio à rénover de 33 m2 est présenté par l'Agence immobilière Courchevel à 146 350 € (960 000 F). Les chalets "haute couture" rivalisent de luxe : piscine, jacuzzi, sauna, cheminées monumentales, volumes exceptionnels et décoration raffinée. Autant de détails qui contribuent à des tarifs élitistes : de 4,6 à 22,9 millions d'euros (30 à 150 millions de francs). Moins huppés, les niveaux 1 500 et 1 600 offrent surtout des appartements standard construits dans les années 70. Prévoyez quand même de 3 810 € à 4 570 €/m2 (25 000 F à 30 000 F).

Très coté, le village originel, à 1 300 m, comprend essentiellement de l'habitat individuel et des "immeubles chalets". Le collectif récent se négocie de 5 340 € à 6 860 €/m2 (35 000 F à 45 000 F). Les copropriétés anciennes semblent plus abordables. Dans l'une d'elles, un trois pièces de 53 m2 avec un beau balcon exposé au sud attend un nouvel occupant disposé à investir 213 430 € (1,4 million de francs). À une portée de spatules de là, le petit village de Saint-Bon séduit les acquéreurs en quête d'authenticité.

À la fois chic et sportive, Val-d'Isère a vu ses prix progresser régulièrement depuis 1997. Seule ombre au tableau, le parc important de petites surfaces. "Seulement 25 % des transactions portent sur des surfaces supérieures à 50 m2", confie Francis Rigoureau expert immobilier au Crédit foncier de France. Si le centre se négocie de 2 290 € à 3 810 €/m2 (15 000 F à 25 000 F), les logements situés sur le Front de Neige changent de mains entre 3 810 € et 4 580 €/m2 (25 000 F et 30 000 F). Un peu à l'écart, le hameau de Legettaz dispose d'un parc immobilier récent d'excellente facture et certaines transactions atteignent 6 100 €/m2 (40 000 F). En revanche, bien qu'au pied des pistes, La Daille souffre d'une situation excentrique et d'une architecture "années 70" : comptez de 2 290 € à 3 050 €/m2 (15 000 F et 20 000 F). Dans le neuf, les rares promotions trouvent preneurs entre 7 623 € et 9 150 €/m2 (50 000 F et 60 000 F).

Un investissement alourdi par les charges.

Nécessitant déjà une mise de fonds conséquente, votre investissement initial sera considérablement alourdi par des charges de copropriété qui peuvent atteindre 46 €/m2/an (300 F) ; à titre de comparaison, elles sont de l'ordre de 29 €/m2/an (190 F) dans une copropriété francilienne. "À 2 000 mètres d'altitude, on doit chauffer d'octobre à mai", explique un administrateur de biens. Les immeubles les plus anciens disposent d'un chauffage central. Dans les copropriétés récentes, une température d'environ 12 à 14 °C est assurée par un chauffage au sol ou l'envoi d'air chaud (air pulsé) complété par des convecteurs individuels d'appoint. Le déneigement constitue une autre charge spécifique à l'immobilier montagnard. Peu coûteux, celui des parkings et des voies d'accès privées dépend du nombre de lots. Nous avons, par exemple, constaté, en Savoie à 1 600 m d'altitude, un budget annuel de 1 500 € (10 000 F) pour une résidence d'une soixantaine d'appartements, soit environ 25 € par lot (164 F). Le déneigement des toits, parfois indispensable sur ceux à deux pentes, se révèle beaucoup plus coûteux, de l'ordre de 300 € à 700 €/m2 (2 000 F à 5 000 F) par intervention, jusqu'à 4 fois par an. Il requiert l'intervention de professionnels qui déblaient la neige accumulée sur l'avant-toit sous l'effet de la chaleur ou du vent. Les façades en bois requièrent, elles aussi, un soin particulier. Elles doivent être lazurées tous les 6 ans. Comptez 12 €/m2 (75 F). Les copropriétés les plus importantes emploient généralement un couple de gardiens. Il en coûte environ 62 000 € (407 000 F) par an. Cette présence assure la sécurité des logements et limite des désordres tels que tapages nocturnes ou présence de matériel de ski dans les parties communes.

La mise en location : au mieux une opération blanche.

Autant de frais que vous pouvez chercher à compenser en mettant votre bien en location. Si vous optez pour des stations comme Tignes ou Val-Thorens, vous ne pourrez miser que sur la saison d'hiver, car celle d'été est inexistante. "À Tignes, seuls les propriétaires viennent en juillet et en août", sourit un professionnel. Les tarifs s'en ressentent. Un trois pièces pour huit personnes verra son loyer passer de 1 300 € à 550 €/semaine entre mars et juillet. Cela dit, même pendant la saison d'hiver, toutes les périodes ne se valent pas. À Val-d'Isère, par exemple, le même appartement pourra se louer 930 € (6 100 F) la semaine en janvier, 1 050 € (6 890 F) à Pâques, et 1 270 € (8 330 F) pendant les fêtes de fin d'année ou les vacances de février. On retrouve ce différentiel dans toutes les stations. Ainsi, à Val-Thorens, un logement pour six personnes se négocie 460 € (3 010 F) par semaine début décembre, 540 € (3 540 F) à Noël et jusqu'à 870 € (5 707 F) en février. Autre critère à prendre en compte, les exigences accrues des locataires. Ils privilégient les grandes surfaces et exigent plus qu'un minimum de confort (lave-vaisselle, téléviseur, voire micro-ondes). Ces équipements, ainsi que le mobilier, malmenés par des occupants pas toujours soigneux, seront à renouveler fréquemment. Si vous louez régulièrement, vous devrez en outre passer par une agence qui recrutera les locataires, établira l'état des lieux et assurera l'entretien courant. Il vous en coûtera environ 15 % des loyers. Enfin, ces derniers seront imposables, que ce soit au titre des revenus fonciers ou des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ou suivant que la location est occasionnelle ou régulière. Au final, avec tous ces frais et charges, il ne faut pas espérer gagner de l'argent avec un logement à la neige, mais seulement réaliser une opération blanche.

Un revenu garanti avec les résidences de tourisme.

Si vous souhaitez réellement tirer profit de votre investissement, mieux vaut acquérir un logement neuf dans une résidence de tourisme. En contrepartie d'un engagement de location de 9 ou 11 ans avec un gestionnaire, vous récupérez la TVA et disposez d'un revenu garanti compris entre 4 et 5 % (net de charges mais avant impôt). Deux formules cohabitent. La première permet de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 15 % du prix d'acquisition, limitée à 11 430 € (75 000 F) pour un couple marié, ou 5 720 € (37 500 F) pour un célibataire. Mais ce bonus fiscal oblige à investir dans certaines communes dont la liste est fixée par décrets (du 14.2.96 et du 28.12.01, pour les autres, voir p. 6-7). Ces zones intègrent des stations de moyenne montagne aussi variées que Le Corbier, Saint-François-Longchamp et Valmenier dans les Alpes, Risoul et Serre-Chevalier dans les Hautes-Alpes, ou encore Saint-Lary dans les Pyrénées. Un tel investissement est cependant à envisager avec prudence. En effet, si cette carotte fiscale attire trop d'investisseurs, les marchés locaux pourraient se trouver déséquilibrés par une offre surabondante, rendant plus aléatoires les possibilités de location et, à plus long terme, de revente. Sans compter que l'enneigement dans ces stations, situées à relativement faible altitude, est parfois limité. Quelques sites semblent toutefois pouvoir tirer leur épingle du jeu et offrir des garanties aux investisseurs. Ainsi, la petite localité pyrénéenne de Saint-Lary dont la double casquette station de ski et thermale lui assure une activité à l'année. Pierre et Vacances y commercialise, entre 2 270 € à 3 210 € HT/m2 (14 900 F à 21 050 F), les 80 lots des Rives de l'Aure, une résidence de tourisme 3 étoiles. L'acheteur bénéficie d'une rentabilité de 4 % environ. Celle-ci tombe à 3 % s'il occupe son appartement 2 semaines dans l'année. S'il choisit de l'utiliser 6 semaines par an, il ne perçoit plus de loyers, mais le promoteur lui octroie une décote de 25 % du prix d'achat. Seconde possibilité : investir dans des résidences situées hors ZRR, sans avantage fiscal, mais avec une plus grande liberté de choix. Ainsi à Tignes, MGM lance la commercialisation de la Ferme du Val-Claret. Les 50 appartements de cette résidence de tourisme 4 étoiles, de 60 à 120 m2, sont proposés entre 4 570 € et 5 340 €/HT/m2 (30 000 F et 35 000 F). L'investisseur bénéficie d'un rendement net de 4,5 % sur l'investissement hors taxes, ramené à 4 % s'il se réserve la possibilité d'occuper son bien 4 semaines par an.

Vous l'avez compris, l'achat d'un appartement à la montagne tient plus de la "danseuse" que de la diversification patrimoniale. Si vous n'êtes pas un inconditionnel des pentes enneigées ou des sentiers de randonnée, mieux vaut continuer à louer une ou deux semaines dans l'année. Et vous saurez désormais, en signant votre chèque, que l'investissement montagne est beaucoup moins rentable qu'il n'y paraît...

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , LOCATION , MONTAGNE




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