Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Acheter à deux sans être mariés : avez-vous pensé à tout ?

Acheter à deux sans être mariés : avez-vous pensé à tout ?

Acheter à deux sans être mariés : avez-vous pensé à tout ?
Janvier 2003
Le Particulier n° 961, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

A priori, un couple non marié peut devenir propriétaire de son logement sans grande difficulté. Mais tout peut se compliquer en cas de séparation ou de décès. À moins d'avoir pris à l'avance les dispositions nécessaires pour éviter le pire...

Financement, revente, décès, séparation... posez-vous les bonnes questions avant l'achat

Il arrive souvent qu'un couple non marié souhaite acquérir sa résidence principale. "L'exemple classique, selon Me Ryssen, notaire dans le Nord, est celui de deux personnes qui se rencontrent, décident de vivre ensemble et achètent un logement avant de construire leur couple, c'est-à-dire avant d'avoir vécu maritalement ou de s'être marié." Sans bien soupeser, la plupart du temps, les difficultés auxquelles ils se heurteront pour gérer le logement, le revendre, et plus encore en cas de séparation ou de décès de l'un des deux. Avant de penser à l'achat, il convient donc d'étudier avec un professionnel la situation patrimoniale du couple. Les solutions seront différentes selon qu'il a ou non des enfants, que l'un ou l'autre a des enfants d'une union précédente, ou selon l'importance du patrimoine de chacun. S'il existe des moyens de pallier les plus grosses difficultés, un couple vivant maritalement sera néanmoins toujours dans une situation moins favorable qu'un couple marié. Me Kroell, notaire à Paris, demande souvent à ses clients pourquoi ils ne se marient pas : "Les raisons sont multiples : impossibilité, car l'un est encore lié par un précédent mariage, ou parce que le couple est du même sexe ; barrières idéologiques contre le mariage ; volonté de ne pas perdre une pension de réversion ; ou simple négligence et absence de réflexion." Dans ce dernier cas, se marier avant de constituer son patrimoine plutôt qu'après évite d'avoir à anticiper bien des problèmes.

Empruntez séparément plutôt que conjointement.

Pour un couple jeune se pose souvent la question du financement du logement. L'établissement prêteur proposera probablement de contracter un emprunt unique, chacun des membres du couple étant co-emprunteur solidaire. Pour le prêteur, c'est la solution la plus confortable, car, en cas d'impayé, il pourra se retourner indifféremment contre l'un ou l'autre des co-emprunteurs et lui réclamer l'intégralité des sommes dues, y compris sur d'autres biens lui appartenant si la vente du logement ne suffit pas à liquider la dette. De même, si chacun contracte individuellement un prêt et si le prêteur exige que chacun se porte caution solidaire de l'autre. La caution peut en effet être poursuivie au même titre que le débiteur principal, même lorsque tous les recours n'ont pas été épuisés contre celui-ci. La solution la moins risquée pour un couple vivant maritalement – à condition de trouver un prêteur qui l'accepte – est que chacun emprunte séparément et se porte caution hypothécaire de l'autre, en apportant en garantie sa quote-part du logement. En cas de défaillance de l'un, la banque pourra alors au pire faire vendre le logement pour récupérer sa créance, mais en aucun cas d'autres biens appartenant à l'autre.

Les subtilités cachées de l'indivision.

La façon la plus simple et la plus utilisée d'acheter à deux est l'indivision. Aucune formalité particulière n'est nécessaire : il suffit que les deux membres du couple soient signataires du contrat de vente. Le logement leur appartiendra en commun, la part d'indivision de chacun étant stipulée dans l'acte. Il est souhaitable qu'elle corresponde à son apport financier pour éviter les contestations ultérieures. Si un couple achète un terrain pour y faire construire une maison, la propriété du terrain sera indivise et, en application de l'article 553 du code civil, les deux seront propriétaires indivis de la maison dans les mêmes proportions, à moins de prévoir des clauses différentes dans l'acte de vente du terrain.

Si, avant d'accéder à la propriété, un pacte civil de solidarité (Pacs) a été conclu, en l'absence de stipulations particulières, selon l'article 515-5 du code civil, le logement sera réputé appartenir au deux en indivision par parts égales. Si le couple veut une répartition différente de l'indivision, voire que le logement soit la propriété exclusive de l'un des deux, il faudra le prévoir dans l'acte. À moins que ces aménagements n'aient déjà été prévus dans une convention conclue conjointement avec le pacte, comme le permet la loi. Ainsi, il est possible de préciser les droits de chaque membre du pacte sur les immeubles, ou de prévoir que chaque partenaire reste propriétaire des biens qu'il acquiert pendant le pacte (à l'instar d'un couple marié sous le régime de la séparation de biens). Cette mesure est prudente lorsqu'un partenaire exerce une activité commerciale ou libérale et souhaite isoler son patrimoine professionnel.

Avec ou sans Pacs, fixez les règles du jeu.

L'indivision est un état contraignant pour sa gestion quotidienne, car toute décision concernant le logement, de la plus minime à la plus importantes, suppose l'accord des "co-indivisaires". D'où l'utilité d'une convention d'indivision (voir ci-contre, et le Spécial Succession de septembre 2002, p. 151). Établie par acte notarié, dans l'acte d'acquisition ou séparément, elle peut être à durée déterminée (5 ans maximum) renouvelable, ou à durée indéterminée. Elle fixera les modalités de gestion de l'indivision : qui le représentera à l'assemblée générale si le logement est situé dans une copropriété, ou la contribution de chacun aux charges... Pour un couple pacsé, ces conventions peuvent être incluses dans le pacte.

La société civile immobilière, un outil puissant mais complexe.

Le logement peut aussi être acheté dans le cadre d'une société civile immobilière (SCI) (art. 1845 et s. du code civil). Au lieu de verser sa quote-part du prix du logement au vendeur, chaque membre du couple fait un apport de capital du même montant à la SCI, et reçoit en échange des parts. La SCI achète le logement et en devient propriétaire, le couple en étant occupant à titre gratuit ou locataire. L'achat en SCI est donc plus formaliste qu'une indivision, et génère des frais supplémentaires : rédaction des statuts, nomination d'un gérant (il peut s'agir d'un des concubins), tenue d'une comptabilité et d'assemblées, etc. Par ailleurs, l'achat en SCI limite les possibilités d'emprunt : il est impossible de bénéficier d'un prêt épargne logement dans ce cadre. La SCI se prête donc davantage à un achat comptant. En revanche, ce cadre juridique offre de nombreuses possibilités pour aménager le patrimoine du couple. Par exemple, si l'un des concubins est déjà propriétaire d'un logement, il peut l'apporter en nature à la SCI constituée à cet effet, en recevant en contrepartie des parts pour une valeur équivalente ; et si un couple a déjà constitué une SCI, il pourra y intégrer les biens acquis par la suite. Un autre intérêt de la SCI est de clarifier la gestion du logement : les décisions de la SCI sont prises en assemblée selon les modalités prévues par les statuts, et appliquées par le gérant. Celui-ci représente la SCI à l'extérieur, notamment auprès de la copropriété. Quant aux dettes de la SCI, chaque associé en est responsable proportionnellement à sa quote-part. Si un des concubins détient 70 % des parts de la SCI et l'autre 30 %, chacun sera redevable des dettes dans cette proportion (dans l'indivision, chacun peut être poursuivi pour la totalité du montant de la dette si l'autre est insolvable ou introuvable).

Anticipez la revente du logement.

Revendre le logement est une opération simple si le couple est d'accord : si vous le possédez en indivision, vous vous porterez vendeurs conjointement ou, dans le cadre d'une SCI, vous déciderez la vente du logement, qui sera signée par le gérant. Le produit de la vente sera ensuite partagé selon vos parts dans l'indivision ou selon les statuts de la SCI. Inversement, revendre rapidement le logement sera impossible si le couple est en désaccord, notamment à la suite d'une séparation, si l'un veut récupérer son apport tandis que l'autre veut garder le logement. Si ce dernier est en indivision, l'article 815 du code civil prévoit que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué". Celui qui veut conserver le logement a un droit de priorité pour racheter sa part à l'autre. Vous pouvez aussi décider de maintenir l'indivision et convenir que l'un restera dans les lieux en contrepartie d'une indemnité due à l'autre. En cas de conflit, c'est le tribunal de grande instance qui tranchera : il peut ordonner le partage ou la poursuite de l'indivision pendant 2 ans au plus. Si le couple a passé une convention d'indivision à durée déterminée, celui qui désire un partage immédiat peut demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée, mais il ne l'obtiendra qu'exceptionnellement. En revanche, le partage judiciaire peut être provoqué à tout moment dans l'hypothèse d'une convention à durée indéterminée.

Pour un couple pacsé, le logement fera partie de la liquidation de l'ensemble de son patrimoine commun, qui peut se faire à l'amiable ou en justice, et éventuellement compte tenu des conventions particulières stipulées dans le pacte ou la convention d'indivision.

Si le logement a été acheté dans le cadre d'une SCI, sortir de celle-ci autrement qu'en revendant le logement d'un commun accord peut se faire en cédant ses parts à son associé. Si celui-ci ne veut pas ou ne peut les racheter, il sera souvent impossible de trouver un autre acheteur : il faudrait non seulement que celui-ci accepte de partager le logement avec l'associé qui veut le conserver, mais aussi que cet associé agrée l'acheteur (art. 1861 du code civil). En cas de blocage total, le recours aux tribunaux sera nécessaire pour imposer la vente du logement et la dissolution de la société.

Prévoyez les conséquences d'un décès.

Alors que, après le décès du premier des conjoints, la loi accorde au survivant d'un couple marié des droits assez étendus sur le logement familial, il n'en est rien pour un couple vivant maritalement. Même si vous cohabitez pendant de longues années, vous ne serez jamais héritiers l'un de l'autre. En l'absence de dispositions particulières, la part du défunt dans le logement sera transmise à ses héritiers. S'il s'agit des enfants de votre couple, ils seront propriétaires indivis du logement avec le survivant, ce qui ne devrait pas poser de problèmes. Mais si vous n'avez pas eu d'enfant ensemble, vos héritiers seront alors, selon les cas, des enfants nés d'une précédente union, ou à défaut, vos parents ou ascendants, puis vos frères et sœurs, puis des parents plus éloignés, voire votre ex-conjoint, si vous avez contracté dans le passé un mariage auquel il n'a pas été mis fin depuis par un divorce. Le risque est alors grand que ces personnes exigent la sortie de l'indivision, et donc la vente du logement. C'est pourquoi, même pour un couple jeune, l'éventualité d'un décès doit être prise en compte : nul n'est à l'abri d'un accident ou d'une mort subite. Dans le cadre d'un Pacs, il est possible de protéger le partenaire survivant en prévoyant, dans une convention, qu'il aura droit à l'attribution préférentielle des biens appartenant au défunt, notamment à la part de celui-ci dans l'indivision du logement. Encore faut-il qu'il dispose des moyens de dédommager ses héritiers. La situation est voisine dans l'hypothèse d'un achat en SCI : les statuts peuvent prévoir qu'en cas de décès d'un membre du couple, la société continuera avec l'associé survivant qui pourra racheter aux héritiers les parts du défunt. Dans tous les cas, après avoir acheté un logement, il est toujours possible de léguer sa part (en indivision ou en parts de SCI) à son compagnon, en faisant un testament en ce sens. Mais le survivant devra alors acquitter au fisc 60 % de droits sur la quasi-totalité de ce legs. "Les deux ennemis d'un couple non marié sont les héritiers et le fisc", résume d'une boutade Me Kroell. Le Pacs présente là aussi un avantage : l'abattement sur les biens donnés ou légués est de 57 000 €, contre 1 500 € pour les concubins, et le taux des droits sur la part taxable est de 40 % jusqu'à 15 000 € et de 50 % au-delà. Par exemple, pour un logement valant 150 000 € et appartenant pour moitié à chacun, les droits de succession à régler par l'un sur la part de l'autre seraient de 44 100 € pour des concubins, contre 7 500 € pour un couple pacsé.

Donnez plus à votre compagnon et moins au fisc.

La note fiscale sera encore allégée, surtout à partir de 40 ou de 50 ans, si vous ne léguez à votre compagnon que l'usufruit de votre part du logement, vos héritiers recevant la nue-propriété. Sur le plan fiscal, l'usufruit ne représente en effet qu'une partie de la valeur d'un bien, dégressive selon l'âge de l'usufruitier au moment de la succession. Elle est de 70 % de la valeur du bien si l'usufruitier a moins de 20 ans et diminue ensuite de 10 % tous les 10 ans, jusqu'à 10 % après 70 ans révolus (art. 762 du code général des impôts). En reprenant notre exemple, si vous léguez à votre compagnon l'usufruit de votre part dans l'indivision (valeur : 75 000 €), les droits s'élèveront à 17 100 € s'il a entre 50 et 60 ans (l'usufruit correspond alors à 40 % du bien) et si vous n'avez pas conclu de Pacs. Avec un Pacs, il n'y aura aucun droit à payer, la valeur de l'usufruit étant inférieure à l'abattement. Et en tant qu'usufruitier, votre compagnon disposera sa vie durant d'un droit de jouissance du logement – pour l'occuper ou en tirer des loyers – sans que les héritiers nus-propriétaires puissent s'y opposer.

En rédigeant un testament, il faut cependant veiller à ne pas léser les éventuels héritiers réservataires. Il s'agit des enfants – nés de l'union actuelle ou d'une précédente – mais aussi, si vous n'avez pas d'enfant, de vos père et mère. Chaque héritier réservataire doit recevoir une part minimale de votre patrimoine – variable selon leur nombre et leur lien de parenté avec vous – et dispose de recours s'il en est privé. La quotité disponible, part dont vous pouvez en revanche disposer librement, notamment en faveur de votre compagnon, varie entre 1/4 et 3/4. Vous ne pouvez donc léguer votre part du logement ou son usufruit à votre compagnon que si elle n'excède pas cette quotité disponible.

Assurez le droit au logement du survivant.

Le "prêt à usage", ou "commodat" peut permettre de contourner cette difficulté. Régi par l'article 1875 du code civil, il peut être conclu lors de l'achat du logement ou ultérieurement. Chaque membre du couple s'engage à prêter gratuitement à l'autre sa part du logement, à charge pour l'autre d'en assurer l'entretien courant et de le rendre au terme fixé par contrat. En l'occurrence, le terme du prêt est, pour chaque membre du couple, le décès de l'autre. Ainsi, au premier décès, l'engagement pris par le défunt de prêter le logement se transmet à ses héritiers, et le survivant peut y demeurer jusqu'à son propre décès, moment où le commodat prendra fin. Cela, sans droits de succession ni de mutation. En revanche, le bénéficiaire du prêt doit occuper lui-même le logement et ne peut pas le mettre en location, à la différence d'un usufruitier. Par ailleurs, les risques de conflit avec les héritiers du premier défunt sont élevés car ils seront privés de l'usage ou des revenus du logement, peut-être pour de longues années, tout en conservant en principe la charge des gros travaux. Pour éviter cela, le contrat peut prévoir que ces frais incomberont à l'occupant. Par ailleurs, certains notaires craignent que, si le recours au prêt à usage se généralisait parmi les couples non mariés, cela finisse par attirer l'attention du fisc.

La tontine, un montage limité et risqué.

La clause de tontine, dite également "pacte tontinier", prive aussi du logement les héritiers du premier défunt, mais de façon définitive. Insérée dans le contrat d'acquisition en commun, elle prévoit que la totalité de la propriété du bien reviendra au dernier des acquéreurs survivant. Sur le plan fiscal, des droits seront dus sur la part du défunt, calculés comme pour une vente immobilière, soit 8 % environ, frais de notaire compris. Il faut cependant que le logement constitue la résidence principale du couple, et que sa valeur – non pas lors de l'achat mais au premier décès – ne dépasse pas 76 000 € (art. 754-A du code général des impôts). Sinon, la fiscalité sera la même que pour un legs, soit entre concubins, soit entre partenaires d'un Pacs, ce qui retire tout intérêt à la tontine. Il est néanmoins possible de rendre moins contraignante cette limite de 76 00 € en faisant porter la tontine sur le seul usufruit du logement, voire d'y échapper en constituant une SCI pour acheter le logement, et en incluant une clause de tontine dans les statuts de la société. Cela, parce que l'article 754-A vise les contrats "d'acquisition" en commun, et que le fisc considère que cette expression n'englobe pas les souscriptions de parts de SCI. Mais rien ne permet d'affirmer qu'il n'adoptera pas une interprétation moins favorable dans l'avenir...

La tontine présente aussi des risques s'il y a une nette différence d'âge entre les deux membres du couple. En effet, le plus jeune a en principe de plus grandes chances de survivre à l'autre, donc de devenir propriétaire du bien. Ce qui peut conduire le fisc, ou les héritiers du plus âgé, à considérer la tontine comme une donation déguisée de sa part en faveur du plus jeune. Sauf si, lors de l'achat, l'apport du plus jeune des deux a été nettement plus important, ce qui rééquilibre ses chances de gain dans l'opération.

Par ailleurs, en pratique, il est impossible de consentir une hypothèque sur un logement acheté en tontine, ce qui oblige, si vous voulez obtenir un prêt, à fournir au prêteur une garantie de substitution, par exemple une hypothèque sur un autre bien immobilier. Enfin, à la différence de l'indivision, la tontine ne permet pas, en cas de brouille ultérieure, de provoquer un partage devant les tribunaux. à défaut d'accord, le couple se retrouve donc prisonnier de son acquisition. Pour éviter cet inconvénient, la tontine peut être prévue pour une durée déterminée. à son terme, le couple pourra soit la renouveler, une ou plusieurs fois, soit y renoncer et rester en indivision classique.

L'achat séparé de l'usufruit et de la nue-propriété.

Une autre solution est d'acheter séparément l'usufruit et la nue-propriété du logement. Un premier montage consiste à ce qu'un des membres du couple achète l'usufruit et l'autre la nue-propriété. La loi les autorise dans ce cas à prévoir que les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété sont équivalentes au montant de l'apport financier de chacun. Si le concubin usufruitier décède le premier, ce montage permet au survivant de devenir pleinement propriétaire du logement, sans frais et sans entrer en concurrence avec les héritiers du défunt (voir p. 59). Mais si le nu-propriétaire décède en premier, l'usufruitier ne recevra l'entière propriété du logement que si le nu-propriétaire la lui a léguée par testament. Un autre montage intéressant consiste, dans le cadre d'une SCI, à ce que chacun acquière une part de nue-propriété et une part d'usufruit. Mais, il est difficile de sortir d'une SCI si la mésentente survient dans le couple, et la SCI restreint les possibilités d'emprunt. Cette solution n'est donc à envisager qu'après réflexion, et de préférence pour des couples ayant un certain âge. Laurence Barnier


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CONCUBINAGE , LOGEMENT , PACS , PACTE CIVIL DE SOLIDARITE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier