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Acheter ou louer à l'année une résidence secondaire

Acheter ou louer à l'année une résidence secondaire
Mars 2003
Le Particulier n° 963, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

Les citadins en quête de verdure choisissent majoritairement d'acheter leur maison de campagne. Mais certains autres, préférant plus de souplesse et de liberté, optent pour une location à l'année. Ces deux formules sont très différentes tant sur le plan financier que pratique. Comparaison.

La plupart de mes amis, propriétaires de leur résidence secondaire, en parlent comme d'un gouffre financier", assure Christophe. Après avoir envisagé l'achat d'une bâtisse en mauvais état et y avoir renoncé pour cause de travaux jugés ruineux, ce cadre parisien trentenaire loue depuis peu une maison de village à l'année, située à moins de 2 heures de la capitale. Une proximité qui lui permet de goûter aux charmes de la campagne, sans devoir assumer les contraintes d'un propriétaire. Comme Christophe, de nombreux citadins préfèrent louer plutôt qu'acheter leur maison de campagne. Soit parce qu'ils ne disposent pas encore des moyens financiers suffisants pour se lancer dans l'aventure de l'acquisition. Soit parce qu'ils ne sont pas sûrs d'avoir durablement l'usage d'une maison de campagne, ou enfin parce que, volages, ils refusent de s'enraciner dans une région précise.

Les bonnes raisons de choisir la location.

Nadège, par exemple, a loué près de 10 ans une vieille ferme dans le Loiret, à un loyer très modique. "La toiture était neuve et l'installation électrique refaite. Mais à part ça, il n'y avait aucun confort", explique-t-elle. La maison permettait malgré tout des séjours agréables et ce choix leur a permis, à elle et son mari, de financer leur résidence principale. Une fois leur prêt remboursé, ils ont pu acheter une maison de campagne. Manuel, pour sa part, a choisi d'occuper une ancienne ferme dans l'Eure-et-Loir avec deux amis. "La bâtisse est suffisamment vaste pour nous loger avec nos enfants respectifs et recevoir des copains", précise-t-il. Pour lui, l'intérêt de cette colocation est sa souplesse. "Si nous avions acheté cette maison en commun, l'épineuse question de la revente de sa part se poserait si l'un de nous souhaitait reprendre sa liberté", explique Manuel. Quant à Jean-Christophe, qui partage une vieille ferme avec le père d'un ami, il n'envisage absolument pas d'acheter : "Mes jeunes enfants adorent la ferme. Mais devenus adolescents, ils préféreront probablement rester en ville le week-end avec leurs amis. Alors, il me suffira de résilier le bail de cette maison."

Louer pour pouvoir changer souvent de maison et découvrir différentes régions.

Pour Bernard, la location correspond à son souhait de ne pas se fixer dans une région déterminée. Après le Périgord, c'est dans le Lubéron que ce jeune dirigeant de société, loue désormais à l'année une maison de village meublée, avec piscine. "Dans 2 ou 3 ans, je choisirai une autre région ensoleillée." Une souplesse de changement dont bénéficierait difficilement un propriétaire contraint de vendre puis de racheter régulièrement son pied-à-terre. Certes, cette solution n'est pas à la portée de toutes les bourses. "Le loyer me coûte environ 15 000 € par an, confie Bernard. Auparavant, je déboursais au minimum 6 000 € chaque année pour mes vacances." Une différence de 9 000 € compensée, en partie, en sous-louant la maison à des amis de confiance quelques semaines par an, avec l'accord des propriétaires. Ceci étant, dans les faits, on trouve très rarement de locations à l'année dans une région très prisée des vacanciers. "Louer une maison bien placée rapporte 2 500 € par semaine à son propriétaire, explique ce professionnel landais. C'est plus tentant que la location à l'année, avec toutes ses contraintes." D'autant plus que le loyer d'une location saisonnière est payé d'avance.

Un investissement réduit et des formalités allégées.

Sur le plan purement financier, la location à l'année se révèle une solution peu coûteuse par rapport à un achat. L'investissement de départ du locataire est faible : pas d'apport initial à verser, ni frais d'emprunt ni frais de notaire. Le locataire doit seulement débourser le dépôt de garantie – en général, 2 ou 3 mois de loyers qu'il retrouvera normalement à son départ – et d'éventuels frais d'agence si le bail est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel (il faut compter généralement un mois de loyer). Par la suite, il lui suffira de régler ponctuellement son loyer et ses charges, ses factures d'eau, d'électricité et de chauffage, et la taxe d'habitation. En revanche, il n'a pas, en principe, à supporter les grosses réparations d'entretien, mais les seules petites réfections locatives. Si l'on prévoit, comme de nombreux Français, d'acheter par la suite une résidence secondaire pour la transmettre à ses enfants, on peut commencer par la louer à l'année. C'est un moyen peu coûteux pour vérifier si une telle maison correspond bien à son mode de vie.

Prospectez dans votre entourage, sans négliger les professionnels.

Si vous souhaitez opter pour la location, il n'existe pas de recette miracle pour dénicher la maison de campagne de ses rêves. Dans les faits, à part Manuel qui a trouvé son bonheur chez un agent immobilier, toutes les personnes interrogées ont loué par l'intermédiaire d'amis ou de parents. Les professionnels contactés sont d'ailleurs unanimes : ils rencontrent très peu de demandes de location de résidence secondaire à l'année. Rien ne vous empêche toutefois de démarcher les agents immobiliers locaux qui proposent des locations classiques de résidences principales. "Lorsque le candidat présente toutes les conditions de solvabilité – et à loyer égal – je ne vois pas de raison de ne pas proposer son dossier au propriétaire", confirme ce professionnel solognot. "Certains bailleurs hésitent pourtant à confier leur bien à des locataires qui l'occuperont par intermittence, prévient M. Jacquet de L'UNPI Haute-Normandie, par crainte que la maison et le jardin soient mal entretenus." En revanche, Anne Cubizole, de l'UNPI Auvergne, ne voit que des avantages à louer une maison en résidence secondaire. "Le régime juridique de ce type de location permet d'échapper au carcan de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux seules résidences principales plutôt contraignante pour le propriétaire", explique-t-elle. Pour mémoire, rappelons que cette loi impose, notamment, la signature d'un bail de 3 ans minimum. En outre, le propriétaire n'est autorisé à reprendre son bien qu'en fin de bail et seulement dans trois cas : pour le vendre, pour l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux. Par ailleurs, en cas de renouvellement du bail, la faculté d'augmenter le loyer est réduite (voir le n° 961 du Particulier).

De sérieux atouts pour le propriétaire bailleur.

Dans le cas d'une résidence secondaire, le bailleur est libre de fixer la durée de la location et le montant du loyer, en début de bail mais aussi à l'occasion de son renouvellement. En outre, il peut, s'il le souhaite, reprendre son bien sans avoir à se justifier vis-à-vis du locataire, dès lors qu'il respecte le délai de préavis fixé librement dans le contrat de location. Autre atout de taille : le locataire d'une résidence secondaire qui connaît des difficultés financières commencera en toute logique par résilier le bail de sa résidence secondaire. Un avantage certain quand on connaît la difficulté de faire expulser un locataire mauvais payeur en résidence principale : une procédure d'expulsion dure 18 mois en moyenne

Cerise sur le gâteau pour le bailleur, les frais d'agence éventuels peuvent être imputés au seul locataire et non partagés entre ce dernier et le bailleur, comme pour la location d'une résidence principale. Concrètement, le contrat de bail doit préciser tous les aspects de la location : la durée du bail ; la possibilité de résiliation anticipée par le propriétaire ou le locataire moyennant un préavis déterminé ; le montant du loyer et des charges ; le mécanisme de révision du loyer ; les obligations respectives du bailleur et du locataire en matière de travaux (voir ci-dessous). Pour tout ce qui ne serait pas prévu par le contrat, ce sont les règles décrivant le fonctionnement de la location prévues dans le code civil (art. 1714 à 1762) qui s'appliquent.

Les dangers de la location verbale.

Sur le plan légal, la location d'une résidence secondaire n'implique pas l'obligation d'établir un contrat de bail. "Nous sommes restés locataires près de 10 ans en vertu d'un simple accord verbal avec notre propriétaire", confirme Nadège. "Bien qu'un bail verbal soit tout à fait légal, il est toujours préférable de signer un contrat en bonne et due forme, conseille-t-on néanmoins à l'Association nationale d'information sur le logement (Anil). Cela permet de clarifier dès le départ les conditions de la location, limitant ainsi les risques de litiges." Par exemple, dans le cas d'une location verbale, l'article 1736 du code civil prévoit que chacune des parties, le propriétaire comme le locataire, peut mettre fin au bail en observant "les délais fixés par l'usage des lieux". Selon la région concernée, le locataire pourra ainsi être contraint de rendre son logement dans un délai pouvant varier de 15 jours à 3 mois

De son côté, le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer en cours de bail, sans l'accord préalable du locataire. Ces deux exemples démontrent clairement l'intérêt de conclure un contrat écrit et détaillé. Ceci étant, le locataire à tout intérêt à lire attentivement le contrat de bail qui lui est proposé par le propriétaire avant de le signer. En cas de doute, il peut même le soumettre à l'agence départementale d'information sur le logement (Adil).

Attention au contenu du contrat de location.

"Il ne faut pas accepter n'importe quoi, prévient une juriste de l'Anil. Il est notamment déconseillé au locataire de s'engager à prendre en charge les réparations importantes, touchant par exemple au gros œuvre ou à la toiture." En principe, le locataire ne doit supporter que les réparations locatives ou de petit entretien, tandis que le propriétaire est tenu d'assurer les grosses réparations. À cet égard, l'Anil recommande aussi bien au locataire qu'au bailleur de se référer expressément à la liste des réparations locatives du décret du 26 août 1987. Ce texte s'impose pour les locations régies par la loi du 6 juillet 1989. Pour fléchir un propriétaire réticent, le locataire pourra d'ailleurs lui rappeler que le décret prévoit expressément que l'entretien courant du jardin, des bassins et piscines, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes, le remplacement de ces derniers sont des réparations à sa charge. De même, il est conseillé, pour les locataires comme pour les bailleurs de se référer à la liste des charges récupérables, donnée par un second décret daté du 26 août 1987 qui s'impose également pour la location d'une résidence principale. En principe, les charges correspondent à des dépenses payées par le propriétaire mais récupérables sur le locataire. Dans le cas d'une maison individuelle, il s'agit surtout d'impôts locaux comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Cependant, le contrat de location peut prévoir que le montant indiqué pour les charges est fixé forfaitairement. Ainsi, le propriétaire n'a pas à justifier de la réalité de ces dépenses auprès du locataire, contrairement à ce qui prévaut dans le cas d'une résidence principale.

N'oubliez pas l'état des lieux.

Enfin, en début de location, il est indispensable d'établir un état des lieux. Faute de quoi, le locataire est censé avoir reçu le bien en bon état et devra le rendre dans le même état, sauf à prouver le contraire, ce qui peut se révéler difficile (art.1731 du code civil). En outre, dans le cas d'une location meublée, un état détaillé du mobilier devra être rédigé. Vous pouvez vous procurer des imprimés adaptés à la location d'une résidence secondaire, meublée ou non, auprès des éditions Tissot. Chaque dossier contient une notice d'utilisation, un contrat de location en trois exemplaires avec les annexes nécessaires : imprimé d'état des lieux, inventaire des meubles, listes des charges récupérables et des réparations locatives fixées par les décrets de 1987.

Certains locataires nous ont cependant indiqué qu'ils bénéficiaient de baux de 3 ans, régis par la loi du 6 juillet 1989. "Les parties peuvent choisir de placer la location sous le régime de la loi de 1989, comme pour une résidence principale", confirme l'Anil. Il est cependant vraisemblable que la soumission du bail à cette loi, très protectrice pour le locataire, mais contraignante pour le propriétaire, relève plus de l'utilisation systématique de contrats types de location par les particuliers, voire par certains professionnels, que de la réelle volonté du bailleur.

Jean-Léon Gantier

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Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , LOCATION , RESIDENCE SECONDAIRE




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