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Comment éviter au maximum la taxation des plus-values

Comment éviter au maximum la taxation des plus-values
Janvier 2004
Le Particulier n° 972, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

La loi de finances pour 2004 a profondément modifié le régime d'imposition des plus-values immobilières. Voici les différentes manières d'utiliser le nouveau système, globalement plus favorable que le précédent pour minimiser son impôt.

Vous projetez de déménager prochainement ? Vous envisagez de vendre un bien locatif pour réinvestir les fonds dans un autre type de placement ? Vous hésitez à garder un bien reçu par donation il y a quelques années ? Ou encore vous souhaitez revendre une résidence secondaire dont vous n'avez plus l'usage ? Dans ce cas, sachez tirer parti du nouveau mécanisme d'imposition des plus-values, qui s'applique à toutes les ventes immobilières intervenues depuis le 1er janvier 2004. Certaines dispositions peuvent, en effet, modifier la date à laquelle vous pensiez revendre votre bien. Combien de temps avez-vous intérêt à attendre ? À quelles conditions pouvez-vous minorer les droits à payer ou, mieux, en être exonéré ? Nos conseils et nos exemples chiffrés.

À quelles conditions pourrais-je payer moins d'impôt ?

Il faut d'abord préciser que la taxation épargne les résidences principales (voir p. 54), ce qui revient à exonérer la majeure partie des ventes immobilières. Ensuite, le nouveau système minore par lui-même la taxation puisque, désormais, les plus-values sont soumises à une taxation forfaitaire de 16 % à laquelle il faut ajouter 10 % de prélèvements sociaux. Auparavant, la plus-value était soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition réel, différent selon le niveau de revenus du vendeur, pouvait donc atteindre 49,59 % (hors prélèvements sociaux). Autrement dit, sur une plus-value imposable de 100, l'impôt à payer sera de 26 alors que l'an dernier, il pouvait dépasser la moitié de la plus-value

Enfin, le nouveau système prévoit un abattement de 10 % par année de détention à compter de la 6e année, alors que les abattements de l'ancien régime n'étaient que de 5 % par an. Résultat, vous serez totalement exonéré d'impôt au bout de 15 ans de détention (au lieu de 22 ans dans le régime précédent). Concrètement, si vous vendez en 2004 un bien que vous possédez depuis 1988, vous ne serez passible d'aucune taxation au titre des plus-values, quel que soit son prix de vente. Par ailleurs, si vous vous êtes lancé ces dernières années dans l'investissement locatif, le nouveau régime est particulièrement bien adapté puisque, rappelons-le, cette durée de 15 ans correspond à la durée maximale pendant laquelle les propriétaires-bailleurs bénéficient de l'amortissement dans le cadre du dispositif Besson ou Robien. Certes, ce mécanisme d'abattement de 10 % par an ne commence qu'à partir de la 6e année au lieu de la 3e dans le système précédent. Dans la mesure du possible, évitez donc de revendre les 6 premières années et, si vous n'êtes pas loin d'atteindre la fin de cette période de purgatoire (c'est-à-dire sans aucun abattement), essayez de reporter de quelques mois l'opération projetée. Cependant, vous bénéficiez, même pendant cette période, de l'abattement forfaitaire de 1 000 €, qui s'applique désormais aux plus-values constatées à l'occasion de chaque cession (alors qu'auparavant il n'existait qu'un abattement de 915 € pour l'ensemble des cessions réalisées au cours d'une année). Sur le calcul de la plus-value, voir page 55.

Faut-il attendre 5 ans pour que ma résidence principale soit exonérée ?

Absolument pas. Quel que soit le délai écoulé entre l'acquisition de votre résidence principale et sa revente, quelle que soit la plus-value constatée à ce moment-là, l'opération ne donnera lieu à aucune taxation. Dans l'ancien système, vous deviez prouver que le bien vendu était votre résidence principale depuis son achat (ou sa construction) ou au moins pendant 5 ans. Ces exigences, il est vrai appréciées assez libéralement par le fisc, ont été abandonnées. Maintenant, il suffit que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente (c'est-à-dire l'endroit où vous vivez la majeure partie de l'année) pour que vous soyez exonéré de toute taxation. En revanche, ne tardez pas à revendre la résidence principale que vous venez de quitter, soit parce que vous avez déménagé en attendant sa mise en vente, soit parce que vous êtes en instance de divorce, par exemple. En effet, le fisc accorde généralement le bénéfice de l'exonération à condition, au moment de la vente, que vous n'ayez pas quitté votre ancien logement depuis plus d'un an.

Enfin, évitez de vendre séparément les dépendances "immédiates et nécessaires" de la résidence principale, par exemple un garage, un parking, un terrain jusqu'à 2 500 m2 (ou à concurrence de la superficie exigée pour construire). En effet, si ces éléments sont vendus en même temps que la résidence principale, ils bénéficient de l'exonération. Alors qu'en cas de cession isolée, l'exonération ne jouera pas (sauf si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, voir ci-dessous).

Outre la résidence principale, y a-t-il d'autres cas d'exonération ?

Oui, D'abord, les plus-values réalisées par les retraités aux revenus modestes leur permettant de bénéficier de l'exonération de taxe foncière ne sont pas taxées. Autrement dit, si vous comptiez partir prochainement en retraite et si vous êtes dans ce cas, attendez quelques mois pour revendre votre bien, logement locatif ou résidence secondaire. Ensuite, sont totalement exonérées les cessions dont le montant ne dépasse pas 15 000 €, ce plafond étant applicable à chaque opération. Ainsi, si vous vendez séparément trois parcelles de terrain valant 15 000 € chacune au cours de la même année (soit 45 000 € en tout), les plus-values réalisées à l'occasion de chaque opération seront totalement exonérées. Ce régime est bien plus avantageux que l'ancien puisqu'auparavant, l'exonération ne jouait que dans la limite d'un plafond annuel global de 4 600 € pour l'ensemble des ventes réalisées au cours d'une même année. Attention toutefois, en cas de vente d'un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété (à la suite d'une succession ou d'une donation avec réserve d'usufruit), le plafond de 15 000 € est apprécié par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. Enfin, si vous êtes exproprié pour cause d'utilité publique, la plus-value réalisée à cette occasion est également exonérée. Mais cette exonération n'est accordée que si vous rachetez ou faites construire (avec votre indemnité d'expropriation) un nouveau bien dans un délai de 12 mois (contre 6 mois auparavant).

Le nouveau dispositif a-t-il supprimé certaines exonérations ?

Oui, certaines exonérations ont été supprimées. Auparavant, si vous n'étiez pas propriétaire de votre résidence principale, la plus-value réalisée lors de la première cession d'un de vos logements (c'est-à-dire une résidence secondaire, un bien locatif, un logement vacant...) était exonérée. Désormais, cette exonération est supprimée. De même, est supprimée celle dont bénéficiaient les propriétaires ayant un patrimoine immobilier inférieur à 61 000 €. Également abolie, l'exemption profitant aux cessions de certains terrains agricoles ou forestiers ou de terrains à bâtir situés dans les départements d'outre-mer.

Puis-je prendre en compte l'inflation pour réduire la plus-value ?

Non, le nouveau régime des plus-values ne prévoit plus aucun système de revalorisation du prix d'achat (ou de la valeur du bien transmis) pour tenir compte de l'inflation. Et ceci est rétroactif, c'est-à-dire valable pour tous les biens acquis (ou reçu par donation ou héritage) avant le 1er janvier 2004. Mais, ce changement n'est pas trop pénalisant. En effet, appliquer un abattement de 10 % par année de détention sur une plus-value estimée sans correctif monétaire est plus intéressant qu'appliquer un abattement de 5 % par année de détention sur une plus-value corrigée par des "coefficients d'érosion monétaire". Ce d'autant plus que ces derniers, établis par le fisc, étaient fixés à un niveau largement en dessous de l'inflation réelle. Globalement, le nouveau système devrait être plus favorable aux vendeurs.

Puis-je minorer la plus-value avec les frais d'acquisition ?

Oui, comme auparavant, vous pouvez ajouter au prix d'achat du bien les frais engagés pour son acquisition. Il s'agit des droits fiscaux (droits d'enregistrement, TVA), des honoraires du notaire, de la commission de l'agent immobilier, si c'est vous qui l'avez payée. Un décret à paraître avant la fin de l'année 2003 devait en donner une liste précise. Ces frais pourront être retenus forfaitairement à concurrence de 7,5 % du prix d'achat (contre 10 % auparavant). Toutefois, vous pourrez les prendre en compte pour leur montant réel si ce dernier est supérieur au forfait de 7,5 %, à charge pour vous de les justifier vis-à-vis du fisc. Par ailleurs, les intérêts des emprunts contractés avant le 1er janvier 1997 (dans le neuf) ou avant le 1er janvier 1998 (dans l'ancien) pour l'achat d'une résidence secondaire ou le financement de grosses réparations sur une résidence secondaire pourront être ajoutés au prix d'achat. Mais attention, seules les 5 premières annuités d'emprunt pourront être prises en compte, dans la limite d'un plafond annuel à déterminer par le fisc.

Dans quel cas puis-je prendre en compte les travaux effectués ?

Comme auparavant, on peut ajouter au prix d'achat d'un bien immobilier le coût des travaux de rénovation, d'amélioration, d'agrandissement ou de construction réalisés après son acquisition. Dans la pratique, ces travaux ne seront généralement pris en compte que pour la revente d'une résidence secondaire. En revanche, ce qui a changé, ce sont les modalités de prise en compte de ces dépenses, fixées maintenant en fonction de la durée de détention de votre bien. Si vous revendez une résidence secondaire détenue depuis moins de 5 ans, vous ne pourrez retenir que le coût réel des travaux sur présentation des factures des entreprises. Autrement dit, si vous avez effectué vous-même des travaux dans votre maison ou si vous vous apprêtiez à le faire, vous ne pourrez pas en tenir compte pour majorer son prix d'achat. Si vous revendez une résidence secondaire dont vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans, vous pourrez évaluer les travaux effectués sur une base forfaitaire égale à 15 % du prix d'acquisition. Cependant, comme auparavant, le fisc devrait, à notre avis, pouvoir refuser l'application du forfait s'il n'y a eu aucuns travaux ou s'ils étaient d'un montant beaucoup moins élevé. Bien entendu, si le coût réel des travaux est supérieur au forfait, vous pourrez les prendre en compte pour ce montant, à condition de les justifier. En clair, d'avoir gardé les factures des entreprises. En revanche, vous ne pourrez toujours pas prendre en compte le coût des travaux ayant le caractère de "dépenses locatives" (comme les peintures, les papiers peints, la moquette ou les menues réparations), même si le logement n'est pas un bien locatif. Enfin, comme pour le prix d'acquisition, il ne sera plus possible de revaloriser le coût de ces travaux en fonction de coefficients d'érosion monétaire.

Attention, pour un bien locatif, vous ne pourrez pas prendre en compte les travaux qui ont déjà été déduits de vos revenus fonciers, y compris si vous bénéficiez du régime de l'amortissement Perissol, Besson, etc. C'est pourquoi, la prise en compte des travaux ne concerne surtout que les résidences secondaires. Enfin, les travaux d'amélioration ou de rénovation engagés au cours d'une année où vous avez bénéficié du microfoncier ne peuvent pas, non plus, être ajoutés au prix d'achat.

Quelle valeur retenir lorsque le bien a été donné ?

Lorsque le bien a été reçu par donation ou héritage, vous devrez retenir sa valeur au jour de la donation ou du décès. À cette valeur, vous pourrez ajouter le montant des frais supportés par le donataire (celui qui reçoit le bien) ou l'héritier. Ces frais pourront être les honoraires du notaire chargé de la donation ou de la succession (comme auparavant), mais aussi, maintenant, les droits de mutation à titre gratuit (les droits de donation ou de succession versés au fisc). Sur ce point, le nouveau régime est donc plus favorable que l'ancien. Cependant, ces frais devront être retenus pour leur montant réel, d'après justificatifs, et non pour un montant forfaitaire, contrairement au régime que nous avons vu plus haut pour les frais d'acquisition (voir p. 56). Lorsque la vente ne porte que sur une partie des biens donnés ou hérités, ce qui est assez fréquent, les frais de donation ou de succession seront retenus au prorata de la valeur du bien vendu. En pratique, c'est le notaire chargé de la vente (voir encadré ci-contre) qui établira le décompte proportionnel, en fonction des justificatifs que vous lui aurez fourni.

Par qui est-il plus intéressant de faire payer les frais de donation ?

Il est fréquent que le donateur paie les droits incombant au donataire. "Il s'agit d'une pratique parfaitement admise par le fisc, qui ne voit pas là une donation supplémentaire", explique Me Savouré, notaire. Mais qu'en sera-t-il pour le calcul de la plus-value ? En d'autres termes, lors de la revente, le donataire pourra-t-il ajouter à la valeur du bien le montant des droits de donation qui ont été versés par le donateur ? "Le fisc devra préciser rapidement ce point, estime Me Savouré. Logiquement, les frais de donation ne devraient pas être pris en compte s'ils n'ont pas été payés par le donataire." Dans une telle situation, lorsque le bien doit être revendu à brève échéance, il peut être judicieux d'établir une simulation chiffrée, pour déterminer s'il est préférable ou non de faire prendre en charge les frais par le donateur. Prenons l'exemple d'un père qui souhaite donner un appartement d'une valeur de 100 000 € à son fils. S'il décide de prendre en charge les frais et droits de donation (soit 7 000 € environ) et si son fils revend l'appartement 120 000 € 2 ans plus tard, ce dernier devra acquitter 4 940 € de taxe sur la plus-value (26 % de 19 000 €, c'est-à-dire une plus-value de 20 000 € – l'abattement de 1 000 €). Si son fils avait payé lui-même les droits de donation, le montant de la plus-value aurait été moindre, puisque ces droits auraient pu s'ajouter à la valeur du bien reçu. C'est pourquoi il est préférable de procéder autrement. Le père a intérêt à donner à son fils 107 000 €, l'appartement d'une valeur de 100 000 € et une somme d'argent de 7 000 €. Le fils devra payer 7 490 € de frais et droits de donation (environ 7 % de 107 000 €). Ce qui lui coûtera en réalité 490 €. Et, au moment de la revente de l'appartement, il n'aura plus à payer que 2 993 € de taxe sur la plus-value. En effet, la plus-value se calculera de la manière suivante : 120 000 € - (100 000 € + 7 490 €) = 12 510 €. La taxe à payer sera donc égale à 26 % de 11 510 € (12 510 € – l'abattement de 1 000 €). Par rapport à la première solution, le fils aura versé 1 547 € de moins au fisc au titre de la plus-value (hors surcoût de 490 € de frais de donation). Quant au donateur, il n'aura pas dépensé plus.

Puis-je déduire mes frais de cession du prix de vente ?

Oui, vous pourrez retirer du prix de vente du bien l'ensemble des taxes et frais que vous avez supportés pour le vendre. Un décret à paraître fin 2003 devrait en déterminer précisément la liste. Outre la commission de l'agent immobilier, si elle était à votre charge, et les frais de mainlevée d'hypothèque, elle devrait aussi inclure le coût des diagnostics obligatoires (mesurage imposé par la loi Carrez, diagnostics plomb, amiante et termites). Ces dépenses ne seront déductibles du prix de vente que pour leur montant réel, sur présentation de justificatifs.

Jean-Léon Gantier


Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , LOGEMENT , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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