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Travaux chez soi : faire en sorte d'obtenir l'aval de la copropriété

Travaux chez soi : faire en sorte d'obtenir l'aval de la copropriété
Mars 2004
Le Particulier n° 975, article complet.
Auteur : GANTIER (Jean-Léon)

Avant d'effectuer des travaux dans son logement, certaines précautions s'imposent. Prévenir le syndic et, pour les travaux soumis à autorisation, bien préparer son dossier à l'avance, de façon à obtenir l'accord des autres copropriétaires.

Attention : êtes-vous sûr de pouvoir abattre cette cloison sans précautions ?

Bien des copropriétaires pensent qu'ils sont totalement libres de réaliser les aménagements de leur choix dans leur appartement. Il n'en est rien. En réalité, vous pouvez entreprendre tous les travaux que vous souhaitez sur les parties privatives de votre logement, mais à condition de respecter le règlement de copropriété, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de ne pas toucher aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble. La plupart du temps, vous aurez simplement à vérifier avec l'aide du syndic et d'autres professionnels que votre projet est réalisable sans autorisation particulière. Mais, dans certains cas, vous devrez solliciter l'accord des autres copropriétaires et, parfois, celui de l'administration, et ce, même pour des travaux de faible importance.

Sachez distinguer parties privatives et parties communes.

Le règlement de copropriété de votre immeuble dresse la liste des parties privatives. Avant toute décision de travaux, vérifiez donc attentivement ce document. Le plus souvent, les parties privatives se limitent aux revêtements superficiels de sol (parquet, carrelage, moquette), aux portes, fenêtres et volets, aux cloisons intérieures (hors murs porteurs), aux installations sanitaires des salle d'eau, WC et cuisine (tuyauterie intérieure, robinets, évier, baignoire...). En revanche, le gros œuvre, notamment les murs porteurs, les dalles, les poutres, les conduits de cheminée, constituent généralement des parties communes. Vous pouvez donc librement repeindre ou tapisser votre logement, changer vos portes intérieures, installer des placards, rénover votre installation électrique ou votre plomberie (en avisant le syndic à l'avance en cas de coupure d'électricité ou d'eau). Cependant, certains travaux portant sur les parties privatives nécessitent tout de même des précautions particulières. Dans tous les cas, il vaut donc mieux prévenir le syndic qui doit être votre interlocuteur privilégié.

Jouez la transparence avec le syndic.

Un chantier un peu important n'a aucune chance de passer inaperçu de vos voisins. Bruit, va-et-vient d'ouvriers, évacuation de gravats, poussière... risquent d'en inquiéter certains qui n'hésiteront pas à alerter le syndic. "Il vaut mieux toujours avertir le syndic de la nature et de la durée des travaux projetés", conseille Pierre-Alain Uniack, de la Compagnie des architectes de copropriété. Il pourra alors rassurer les autres copropriétaires et vérifier que vos travaux peuvent être exécutés sans problème. S'il l'estime nécessaire, il vous demandera de contacter l'architecte de l'immeuble, s'il ne le fait pas de lui-même. "Le syndic a l'obligation de veiller à la sécurité de l'immeuble", rappelle Me Denis Talon, avocat, spécialiste de la copropriété. Ne vous formalisez donc pas s'il vous questionne, vous avez tout à gagner à jouer la carte de la transparence. En revanche, si vous avez l'air de cacher quelque chose et si la nature de vos travaux exige une autorisation de la copropriété, vous risquez gros. "En cas de doute, le syndic peut saisir en urgence le président du tribunal de grande instance, explique Me Talon. Le magistrat peut notamment ordonner un constat d'huissier ou une expertise pour vérifier, par exemple, que les travaux ne menacent pas la solidité de l'immeuble." Avec, à la clé, le risque d'une procédure judiciaire et, si vous perdez votre procès, l'obligation de remettre les lieux en l'état. À vos frais, bien entendu...

Ne démolissez pas de cloison sans précautions.

Dans un immeuble récent, il est possible en principe de supprimer une cloison intérieure. Mais "dans un appartement ancien, la supprimer sans précautions est une opération à risque", prévient Pierre-Alain Uniack. Dans les vieux immeubles, en effet, ces cloisons contribuent à la solidité de la construction. Il en va ainsi notamment dans les édifices à ossature en bois construits avant 1870 et les immeubles des années 30. Démolir une cloison peut entraîner des affaissements de planchers et des fissures dans les murs... "En fait, ce risque existe dans tous les immeubles édifiés avant 1950", conclut Pierre-Alain Uniack. Par exemple, dans un petit immeuble parisien de quatre étages, datant du début du xxe siècle, tout le cloisonnement intérieur des premier et deuxième étages avait été mis à bas sans précautions. Résultat, un affaissement important des planchers. "La copropriété a dû entreprendre en urgence des travaux de consolidation et débourser près de 30 000 €", déplore l'un des copropriétaires. Comme il n'est pas toujours facile pour un profane de savoir si une cloison est porteuse ou non, il est prudent de faire examiner les lieux par un architecte (comptez environ 500 €), même dans un immeuble récent.

Revêtement de sols, attention à l'acoustique.

Les parquets, moquettes et carrelages sont généralement privatifs (alors que la dalle sur laquelle ils reposent constitue une partie commune). En principe, vous devriez donc pouvoir les changer librement. En réalité, avant de remplacer une moquette par du parquet ou du carrelage, consultez votre règlement de copropriété. Il peut vous interdire de modifier les revêtements de sol ou de réduire leurs performances acoustiques. Cette disposition doit être impérativement respectée. Sinon, vous pouvez être contraint de remettre les lieux dans leur état d'origine.

Et même lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien à ce sujet, la loi vous interdit de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En clair, si votre voisin du dessous estime que le nouveau revêtement est plus sonore que l'ancien, il peut vous attaquer en justice en invoquant un "trouble anormal de voisinage". Vous avez donc tout intérêt à soigner particulièrement l'isolation acoustique de votre appartement (pose d'un isolant phonique entre le sol et le nouveau revêtement – parquet ou carrelage).

Attention, lors de la réfection d'un revêtement de sol, vous pouvez constater que la base sur laquelle il repose est très dégradée. Dans ce cas, il est tentant de couler une chape de béton. Mais, dans les immeubles anciens, cette opération est extrêmement risquée en raison du poids de la chape qui, mal calculé, peut poser des problèmes de surcharge. Dans ce cas, vous devez solliciter l'autorisation de l'assemblée générale. Il est impératif de vous entourer des conseils d'un professionnel : architecte ou maître d'œuvre spécialisé dans la réhabilitation, bureau d'études pour le calcul des charges.

Fenêtres et volets, respectez l'harmonie de l'immeuble.

Si vous souhaitez changer vos vieilles fenêtres pour des modèles récents à double vitrage, sachez que vous ne pouvez le faire librement qu'à condition de respecter l'aspect extérieur des anciennes : mêmes dimensions de l'huisserie et des carreaux, couleur et matériaux identiques. Si les nouvelles fenêtres prévues sont différentes, le changement doit être autorisé en assemblée générale de copropriété, comme toute modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Faut-il demander une autorisation en bonne et due forme lorsque seul le matériau de la fenêtre change (PVC ou aluminium au lieu de bois, par exemple) ? "En principe, oui, même si cela peut sembler excessif", estime Me Denis Talon. Dans les faits, de nombreux copropriétaires font l'impasse sur cette formalité. D'autres se contentent d'un accord du syndic, lequel ferme parfois les yeux si les nouvelles fenêtres ne sont pas trop différentes des anciennes. "Mais c'est toujours aux risques et périls du copropriétaire, car le syndic n'a pas le pouvoir d'autoriser des travaux touchant à l'aspect extérieur de l'immeuble ou aux parties communes, rappelle Me Talon. Son accord est donc insuffisant." "Pour obtenir à coup sûr l'autorisation des autres copropriétaires, il faut commencer par interroger le syndic qui vous indiquera si un modèle type de fenêtre a déjà été fixé par l'assemblée générale", conseille Philippe Prevel, syndic. Dans l'affirmative, il vous suffit de vous y conformer pour obtenir l'accord de l'assemblée générale. Sinon, il vous faudra, avec l'aide d'un artisan, soumettre un ou deux projets de fenêtres au syndic. Ce dernier mettra alors votre demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. "L'aspect des nouvelles fenêtres doit se rapprocher le plus possible de celui des anciens modèles, sinon votre projet a de grandes chances d'être rejeté", conseille Alain Barra, syndic. "Attention, les règles d'urbanisme de votre commune peuvent proscrire tel ou tel matériau, comme le PVC, par exemple", prévient Pierre-Alain Uniack. Pour savoir si vous vous trouvez dans ce cas, renseignez-vous auprès du service de l'urbanisme de votre commune qui vous indiquera ce qu'il est possible de faire et ce qui ne l'est pas. Toutes ces précautions sont également nécessaires si vous souhaitez changer des volets – roulants ou non – ou, a fortiori, équiper de volets ou de persiennes une fenêtre qui en est dépourvue. Il en va de même si vous envisagez de fermer un balcon (ou une loggia) par une paroi vitrée (votre règlement de copropriété peut interdire une telle modification). Par ailleurs, l'aval de l'assemblée générale ne suffira pas. Votre projet devra ensuite faire l'objet d'une déclaration de travaux en mairie (voir encadré p. 46). En principe, l'accord de l'assemblée sera donné "sous réserve de l'obtention ultérieure de l'autorisation administrative". Mais tous les syndics ne sont pas pointilleux et bien des copropriétaires s'abstiennent de cette formalité, souvent, il est vrai, par méconnaissance des règles d'urbanisme. En cas de contrôle de l'administration, vous risquez, au mieux, d'avoir à régulariser la situation, au pire, une forte amende et l'obligation de remettre les lieux en l'état initial.

Porte palière, relisez le règlement de copropriété.

Vous souhaitez peut-être vous prémunir contre les cambriolages. Mais, avant de remplacer votre ancienne porte en bois par une porte blindée métallique, relisez attentivement votre règlement de copropriété. Il peut interdire de modifier les portes palières des appartements, pourtant privatives, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Une telle disposition, qui vise à préserver l'harmonie esthétique de l'immeuble, doit être respectée. Deux solutions pour contourner cet obstacle. La première consiste à recouvrir de bois le bloc porte métallique afin de conserver l'aspect originel de la porte palière. La seconde consiste à faire blinder la porte d'origine de l'intérieur (voir le n° 968 du Particulier). L'une et l'autre vous éviteront d'avoir à solliciter l'accord de l'assemblée générale.

Chauffage central collectif et radiateurs, tout est question de puissance.

Dans un immeuble équipé d'un chauffage central collectif, l'installation est commune, mais les radiateurs sont généralement des parties privatives. Cependant, "avant de changer un ou plusieurs radiateurs, prenez toujours contact avec le syndic, conseille Pierre-Alain Uniack. En effet, vous n'avez pas le droit de modifier la puissance des radiateurs installés car cela chamboulerait la répartition des charges de chauffage entre tous les copropriétaires. En revanche, vous pouvez librement déplacer un radiateur ou installer un appareil plus petit ou plus élégant mais à puissance égale." Pour savoir si vos projets de travaux sont compatibles avec l'installation collective (puissance des radiateurs mais aussi matériaux utilisés), le syndic vous renverra vers l'entreprise chargée de l'entretien du chauffage de l'immeuble. En fonction des indications qui lui seront données, l'artisan que vous avez choisi pourra poser des radiateurs conformes. Si vous ne respectez pas cette procédure et s'il est établi que vos travaux sont à l'origine de problèmes de chauffage collectif, vous pourrez être contraint de remettre les choses en l'état (cass. civ. 3e du 7.5.03, n° 00-1494).

Mur porteur, dalle, conduit de cheminée... demandez l'autorisation.

Pratiquer une ouverture dans un mur porteur ou percer une trémie dans le plancher pour relier par un escalier intérieur deux appartements situés l'un au-dessus de l'autre, percer la dalle pour faire passer des canalisations, se raccorder à des canalisations communes, agrandir une fenêtre, supprimer un ancien conduit de cheminée pour gagner de la place... tous ces travaux concernent les parties communes de l'immeuble et, en conséquence, nécessitent une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires (y compris, dans le cas du conduit de cheminée, celle du propriétaire du logement desservi par le conduit). Ni le syndic ni une clause du règlement de copropriété ne peuvent vous en dispenser. Si vous réalisez ces travaux sans autorisation, la copropriété pourra vous contraindre en justice à tout remettre en état à vos frais. Si vos projets entrent dans ce cadre, vous devez commencer par en aviser le syndic qui vous indiquera la marche à suivre. Pour que vos travaux aient toutes les chances d'être approuvés en assemblée générale, il est indispensable que les autres copropriétaires soient clairement informés sur leur nature et les conditions de leur réalisation. La loi impose seulement la notification de projet de décision aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée. En réalité, pour les rassurer et emporter le morceau, il est indispensable de fournir plans, devis et notes explicatives au syndic, qui les joindra aux convocations. "S'il s'agit de percer un mur porteur, par exemple, explique Philippe Prevel, syndic, je demande au minimum à l'intéressé un plan de l'appartement indiquant le mur concerné, l'identité et la qualification de l'entreprise qui effectuera les travaux, son devis et les justificatifs de ses assurances professionnelles. En outre, je l'avertis que les travaux devront être effectués, à ses frais, sous la surveillance d'un architecte, qui procédera notamment à la réception en fin de chantier." Un rapport d'architecte (environ 500 € pour le percement d'un mur porteur) joint aux autres documents vous permettra de marquer un point pour emporter la décision. "Si le dossier est correctement préparé, normalement, il n'y a pas de problème lors de l'assemblée générale", conclut Philippe Prevel. Si, malgré toutes vos précautions, l'assemblée vous refuse son autorisation, c'est le tribunal qui devra trancher (voir p. 43).

L'assurance dommages-ouvrage fort coûteuse.

L'assemblée générale peut vous donner son accord à condition que vous souscriviez une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance, qui garantit pendant 10 ans les dommages qui portent atteinte à la solidité de l'immeuble en dehors de toute recherche de responsabilité, doit être souscrite avant le début des travaux. Cependant, elle est onéreuse (de 3 000 € à 3 800 €) et difficile à souscrire par un particulier (voir notre Guide de vos travaux, de juin 2003, p. 65). Certains syndics l'exigent systématiquement, mais d'autres ne le font pas lorsque les travaux ne sont pas trop risqués et qu'ils sont réalisés par une entreprise qualifiée sous la surveillance d'un architecte. "Le syndic peut parfois vous aider à obtenir l'assurance dommages-ouvrage, en intervenant auprès de l'assureur de la copropriété", indique Alain Barra.

Préparez votre dossier longtemps à l'avance.

Pour soumettre votre demande d'autorisation de travaux, vous devrez le plus souvent attendre la prochaine assemblée générale car il est peu probable que le syndic accepte de réunir une assemblée uniquement pour débattre de vos projets. Une telle réunion implique en effet des frais supplémentaires pour la copropriété (envoi de lettres recommandées, honoraires du syndic...). Certes, vous pouvez lui proposer de prendre ces frais à votre charge, mais rien ne dit que le nombre de copropriétaires présents sera suffisant pour vous assurer la majorité requise (voir p. 43). Une fois l'accord de l'assemblée obtenu, il vous faudra encore attendre l'expiration du délai de 2 mois pendant lequel une personne ayant voté contre les travaux ou qui était absente lors de l'assemblée peut contester la décision... Pour mener à bien vos projets, vous devez donc prendre en compte ces délais et mettre à profit le laps de temps qui vous sépare de la prochaine assemblée générale annuelle pour préparer soigneusement votre dossier. En copropriété, la tranquillité est à ce prix.

Jean-Léon Gantier


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , LOGEMENT , TRAVAUX




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