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Comment faire pour acheter aux enchères un bien immobilier

Comment faire pour acheter aux enchères un bien immobilier
Avril 2004
Le Particulier n° 976, article complet.
Auteur : PETROVIC (Alexandra)

>Des ventes de biens immobiliers aux enchères, dites "à la bougie", sont régulièrement organisées par les chambres de notaires et sont ouvertes à tous. Pour l'acheteur, ce mode de vente entraîne des frais spécifiques, mais qui restent modiques comparés à la rémunération d'un intermédiaire, et évite les négociations avec le vendeur, en direct ou par l'intermédiaire d'un professionnel. L'acheteur dispose ainsi d'une totale liberté de décision. En revanche, il ne faut pas s'attendre à des affaires exceptionnelles, car le prix résultant des enchères est généralement celui du marché. Enfin, les biens proposés dans ces ventes sont d'origine et de nature très diverses (voir page ci-contre), mais relativement peu nombreux, sauf pour les ventes du notariat parisien.

Avant les enchères

Informez-vous sur les ventes à venir

Les ventes aux enchères de notaires ont lieu tous les mardis à Paris et tous les mois dans les grandes villes de province. Elles font l'objet d'une publicité 3 ou 4 semaines à l'avance. Pour en avoir connaissance, vous pouvez consulter diverses sources.

Annonces immobilières des journaux nationaux ou locaux

Ces annonces sont plus détaillées que celles des ventes ordinaires. Vous y trouverez notamment une présentation détaillée du bien, les dates et heures des visites et les coordonnées du notaire auquel le vendeur a confié la vente. Des affiches sont parfois aussi apposées sur le bien à vendre.

Pour Paris et les départements limitrophes

Le Programme officiel des ventes est disponible sous forme de brochure gratuitement à la chambre des notaires de Paris (12, avenue Victoria, 75001 Paris, tél. : 01 44 82 24 82), ou dans tous les offices notariaux parisiens. Il est possible aussi de recevoir ce programme par abonnement (11 €). Les annonces sont également consultables sur Internet : www.encheres-paris.com.

Pour les autres départements

Adressez-vous à l'association pour le Marché immobilier des notaires (MIN) qui regroupe les chambres et conseils régionaux des notaires (MIN, 90, rue de la Victoire, 75009 Paris, tél. : 01 49 70 86 72). Les annonces sont également consultables sur Internet : www.minencheres.com.

Attention

Le montant de la mise à prix fixé par le vendeur figure également dans l'annonce, mais, même s'il paraît avantageux, gardez présent à l'esprit que le bien sera peut-être adjugé à un prix nettement plus élevé.

Renseignez-vous sur le bien qui vous intéresse

Visitez le bien

Les jours et heures où la visite est possible sont indiqués dans l'annonce : seule une visite vous permet d'apprécier l'environnement du bien et de préparer vos questions pour le notaire du vendeur.

Consultez le cahier des charges de la vente

Vous devez absolument le consulter à l'avance car, si vous emportez les enchères, ce document, complété par le procès-verbal d'adjudication (voir p. 45), constituera l'acte de vente du bien. Mais, pour les ventes par adjudication, vous ne bénéficiez d'aucun délai de réflexion ou de rétractation, contrairement aux autres formes de vente (art. L. 271-1 à L.271-3 du code de la construction). Il sera donc trop tard si vous vous apercevez seulement à ce moment qu'une des modalités de la vente ne vous convient pas.

Où le consulter ?

Préparé et rédigé par le notaire chargé de la vente, le cahier des charges est consultable à son étude 3 semaines au moins avant la vente.

Quel est son contenu ?

La première partie du cahier stipule les conditions générales à ce type de vente. La seconde regroupe les conditions spécifiques au bien : origine de propriété, dispositions d'urbanisme, servitudes éventuelles, situation hypothécaire, certificats relatifs à la loi Carrez, au plomb, à l'amiante, à la présence de termites, questionnaire du syndic, date de la vente, montant de la mise à prix, frais d'organisation...

Attention

Sur le site Internet de la chambre des notaires de Paris, vous pouvez aussi effectuer une "visite virtuelle" du bien (sous forme d'un petit film vidéo tourné sur place), qui peut vous donner une première idée, mais ne remplace en aucun cas la visite sur place.

Préparez votre financement

En achetant un bien aux enchères, vous ne bénéficiez pas d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt (art. L. 312-16 du code de la consommation). Concrètement, si vous avez besoin d'un crédit pour financer l'achat du bien et qu'il vous est refusé ensuite, la vente reste valable. Vous devez donc être sûr de votre financement avant d'enchérir.

Recherchez un prêt

Comme vous le feriez pour un achat classique, contactez plusieurs prêteurs en leur précisant les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Selon ces indications et le montant de votre apport personnel, chaque établissement vous dira combien il accepte de vous prêter et à quel taux. Vous saurez ainsi jusqu'à quel prix vous pouvez enchérir, sans oublier qu'au prix du bien vous devrez ajouter les frais de la vente.

Évaluez les frais accessoires au prix d'achat

Les frais préalables à la vente : il s'agit d'une participation aux frais de procédure, publicité et organisation de la vente. Leur montant est, en général, de 1 % HT du prix de vente avec un minimum de 387,50 € HT (463,45 € TTC) ou, pour certaines ventes, de 2 % HT avec un minimum de 775 € (927 € TTC), à la charge de l'acquéreur (ce montant dérogatoire sera mentionné au cahier des charges et rappelé au début de la vente).

Les droits de mutation (4,89 % en général).

Les émoluments du notaire chargé de la vente (voir p. 93).

Ces deux types de frais sont calculés selon le même barème que pour une vente ordinaire.

Le jour des enchères

Les formalités préalables

Le jour de la vente, rendez-vous sur les lieux de la vente (cette précision figure dans l'annonce).

Il s'agit, le plus souvent, de la chambre des notaires. En général, notamment à Paris, des notaires sont présents pour vous accueillir et vous renseigner sur le déroulement précis de la vente.

Qui peut enchérir ?

À la différence des ventes judiciaires, où il faut être représenté par un avocat, vous pouvez enchérir vous-même, ou mandater à cette fin toute personne de votre choix. Il suffit pour cela que vous lui donniez un pouvoir écrit.

Une demi-heure avant le début de la séance

Arrivez 15 à 30 minutes avant le début de la vente, pour avoir le temps d'accomplir les formalités nécessaires. En effet, l'ordre dans lequel les biens seront proposés peut être modifié à tout moment. Il faut donc être présent dans la salle de vente dès le début.

Avant d'enchérir

Pour pouvoir enchérir, vous devez, au préalable, accomplir les formalités suivantes auprès du notaire chargé de la vente :

  • Déposer un chèque de consignation, libellé à l'ordre de ce notaire. Son montant est indiqué dans l'annonce et le cahier des charges de la vente, en général 20 % de la mise à prix. Si vous remportez l'enchère, la consignation servira à payer les frais à votre charge et, pour le surplus, une partie du prix de vente.
  • Justifier de votre état civil, en présentant une pièce d'identité.
  • Signer l'autorisation d'enchérir, établie en deux exemplaires par le notaire. Un exemplaire vous est remis avec un badge numéroté.
  • Attention

    Le chèque de consignation doit en principe être un chèque de banque ou de notaire. Vous devez donc le faire établir à l'avance par votre banque ou votre propre notaire, et débloquer la somme correspondante. Mais un chèque simple suffit parfois, notamment pour les ventes des notaires parisiens, lorsque la consignation ne dépasse pas 25 000 €. Vous aurez alors à présenter une pièce d'identité.

    Le déroulement de la vente

    Le président de séance annonce la mise à prix du bien à vendre, et les personnes autorisées à enchérir le font en levant la main. Le président annonce ensuite des prix de plus en plus élevés jusqu'à ce que plus personne n'enchérisse. Il allume alors une première petite bougie, ou "feu", dont la combustion dure 15 à 30 secondes, et qui, en s'éteignant, émet une fumée prouvant sans doute possible son extinction. L'adjudication est prononcée au plus offrant après l'extinction de deux bougies successives sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion. L'extinction d'une troisième bougie rend la dernière enchère définitive (art. 705 et 706 de l'ancien code de procédure civile).

    Notre conseil

    Ne vous laissez pas emporter par la passion des enchères. Mieux vaut laisser le bien à un autre acquéreur, plutôt que de le payer trop cher pour le plaisir de l'emporter.

    Après les enchères

    Si vous avez emporté l'enchère

    Le tampon "adjugé" est apposé sur votre autorisation d'enchérir. Vous vous rendez ensuite auprès du notaire chargé de la vente pour signer le procès-verbal d'adjudication. Ce document, joint au cahier des charges de la vente, équivaudra au contrat de vente de votre bien.

    Vous êtes considéré comme propriétaire dès l'adjudication

    Mais vous ne le deviendrez définitivement que si vous réglez le prix (voir ci-dessous), si personne ne surenchérit (voir ci-dessous) et si les autres conditions suspensives éventuellement prévues dans le cahier des charges se réalisent, par exemple l'absence d'exercice de son droit de préemption par la commune. Comme pour toutes les ventes immobilières, la vente est opposable aux tiers dès sa transcription sur le registre de publicité foncière. Pour cela, une copie authentique du cahier des charges et du procès-verbal d'adjudication est publiée au Bureau des hypothèques compétent, par les soins du notaire chargé de la vente.

    Attention : en principe, la jouissance du bien n'est accordée qu'une fois le prix et les frais de vente réglés. Ce point est précisé dans le cahier des charges, tout comme l'ensemble des modalités de transfert de propriété et d'entrée en jouissance du bien.

    Vous avez 45 jours à partir du jour de l'adjudication pour régler le prix de vente

    Passé ce délai, la somme que vous restez devoir (le prix moins le reliquat éventuel de votre chèque de consignation) porte intérêt au taux légal, et le vendeur peut demander la résolution de la vente. Cependant, le cahier des charges peut prévoir, dans les conditions spécifiques à la vente du bien, des délais de paiement différents. Il est également possible de chercher à s'entendre avec le vendeur, par exemple si un retard survient dans la mise à disposition du prêt demandé.

    Si vous avez perdu l'enchère

    Vous récupérez votre chèque de consignation sans frais à la fin de la vente. Vous pouvez éventuellement surenchérir.

    La surenchère

    Dans les 10 jours suivant celui de l'adjudication, toute personne ayant participé aux enchères et n'ayant pas emporté la vente peut surenchérir et, au bout du compte, emporter le bien. Il faut surenchérir d'au moins 10 % sur le prix auquel le bien a été adjugé. Pour ce faire, rendez-vous à l'office du notaire chargé de la vente. Celui-ci vous demandera un chèque de consignation (en général 30 % de la nouvelle mise à prix), puis enregistrera votre surenchère.

    Une nouvelle et dernière vente aux enchères, qui fera l'objet d'une publicité, sera organisée avec une mise à prix égale au prix de la vente majoré d'au moins 10 %.

    Notre conseil

    Y compris si vous avez emporté la première adjudication, n'engagez ou ne participez à une surenchère que si vous êtes certain que le bien vaut le prix majoré que vous vous exposez à payer ainsi. Mieux vaut sinon y renoncer.

    Mots-clés :

    IMMEUBLE , VENTE AUX ENCHERES




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