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Résidences de vacances : attention à ce que vous achetez

Résidences de vacances : attention à ce que vous achetez
Juillet-Août 2004
Le Particulier n° 979, article complet.
Auteur : DESHAYES (Sylvain)

Pour profiter d'un logement quelques semaines par an et pouvoir accéder à une bourse d'échange, préférez la propriété en temps partagé au time-share, source de nombreuses déconvenues.

Les vacances sont affaire de goût. Les adeptes de la maison de famille n'ont pas la même conception du temps libre que les aventuriers des terres lointaines, ou des inconditionnels des clubs de loisirs. D'autres sont tentés par les formules permettant de profiter d'une résidence secondaire quelques semaines par an et de troquer ce temps d'occupation, via une bourse d'échange, pour d'autres lieux de villégiature à travers le monde. Sur le papier, cette solution est très séduisante : une mise de fonds réduite au départ et une gestion courante entièrement prise en charge par une société spécialisée. Deux solutions s'offrent aux candidats potentiels : le time-share (de l'anglais temps partagé) ou la propriété en temps partagé.

Les méthodes commerciales agressives du time-share.

"Nous étions de passage à Marrakech lorsque nous avons été abordés dans la rue par une personne qui nous a donné un billet de loterie. Comme par hasard, le billet était gagnant et notre lot consistait en une semaine de vacances gratuite dans une résidence de Marrakech", raconte Bernard Zack. Selon un scénario bien rodé, on conduit l'heureux gagnant jusqu'à sa résidence avec beaucoup d'égards (boissons, taxi gratuit), puis, une fois qu'il est installé, on le harcèle pour le convaincre d'acheter un droit d'occupation d'une semaine, pendant 50 ans, dans une résidence sur la côte Atlantique. Bernard Zack ne parvient à sortir de ce véritable acharnement commercial qu'en signant un contrat et en versant une avance. "Nous avons payé 3 144 € par carte bancaire pour une semaine par an de vacances valant 10 780 € au total. Ce n'est qu'en rentrant en France que nous nous sommes aperçu que nous avions acheté une semaine en time-share avec la société Keyworld, une formule dont, pourtant, nous ne voulions absolument pas", précise Bernard Zack. En effet, compte tenu de la mauvaise réputation du time-share, plus aucun vendeur n'utilise aujourd'hui ce terme, mais lui préfère "l'achat d'une semaine de vacances", ou "l'achat d'un package de vacances"... Autant de formules plus imprécises les unes que les autres. Mais la mésaventure de Bernard Zack n'est malheureusement pas isolée. Les différentes associations de défense des victimes du time-share en dénombrent plusieurs centaines par an. Outre le harcèlement, deux arguments principaux sont mis en avant pour faire signer les vacanciers : la rentabilité d'un placement au montant modique et la possibilité d'échanger avec d'autres leur semaine de vacances. Sur ces deux points, les acheteurs doivent vite déchanter.

Le "temps partagé" n'est pas un investissement.

Aujourd'hui, selon l'Organisation du time-share en Europe (OTE), il existerait 6,7 millions de titulaires de vacances en temps partagé dans le monde. Mais, comme le reconnaît Peter Van der Mark, secrétaire général de l'OTE, qui fédère les deux tiers des professionnels, "le time-share est un système de vacances et pas du tout un placement." En effet, le client achète un droit d'occupation d'une ou plusieurs semaines par an dans une résidence dont il n'est pas copropriétaire. Contrairement aux apparences, il ne s'agit donc pas d'un achat immobilier, et encore moins d'un placement, malgré les arguments de certains vendeurs, car ce droit d'occupation perd très rapidement de sa valeur au fil du temps. Résultat : le réveil est souvent douloureux pour les propriétaires qui veulent revendre leurs semaines après quelques années d'occupation. Alors qu'en Espagne, une semaine se commercialise entre 8 000 € et 15 000 € aujourd'hui, les reventes se négocient aux environs de 1 000 €. Certains propriétaires, au terme de multiples tentatives de revente, ne se font plus guère d'illusions et souhaitent s'en débarrasser. Pour une raison très simple : les charges annuelles, elles, ne cessent d'augmenter. Ainsi, M. Gaudin, qui a acheté deux semaines sur la Costa del Sol en 1996, paie environ 800 € de charges par an contre 300 € à l'origine

Une facture démesurée "pour laquelle il m'a été impossible de recevoir le moindre justificatif", témoigne-t-il. Pour Lise Nicolle, responsable de l'Association des propriétaires adhérents francophones de vacances en temps partagé (APAF-VTP), "la perception de charges, toujours plus élevées, représente une véritable vache à lait pour les promoteurs du time-share."

Les possibilités d'échange souvent illusoires.

En principe, l'adhésion à une bourse d'échange permet de troquer sa semaine d'occupation pour une autre, dans une autre station de vacances. La plus importante bourse d'échange internationale, RCI, compte 3,5 millions de membres dans 4 000 résidences à travers le monde. Pour les échanges, deux systèmes coexistent. Soit le propriétaire d'une semaine fixée à une certaine période dans l'année souhaite échanger le même temps d'occupation au même moment dans une autre résidence. Soit le propriétaire dispose de points attribués en fonction de la qualité de sa résidence, qui lui permettent d'obtenir une semaine ailleurs, mais à différentes périodes dans l'année. Si l'adhésion à la bourse d'échange est gratuite la première année, elle devient payante ensuite. Chez RCI, il faut compter 139 € la semaine pour l'Europe et l'Afrique et 189 € la semaine pour le reste du monde. Et avec le système de points, 112 € par an pour l'adhésion, puis 87 € par échange. Dans ce dernier système, certaines résidences sont quasiment inaccessibles car trop cotées pour les points disponibles. D'autres, qui figurent pourtant au catalogue de la bourse d'échange, n'offrent que très peu de semaines disponibles, car leurs propriétaires ne bougent que rarement. Ceci rend donc le système assez aléatoire. "Il est préférable de s'y prendre très longtemps à l'avance", reconnaît Didier Fumat, directeur de RCI France. D'ailleurs, pour l'année 2004, RCI sait déjà que 8 000 ou 9 000 semaines manqueront pour satisfaire les demandes d'échanges dans l'Hexagone.

Un bilan globalement peu reluisant.

Méthodes de vente douteuses, mise de fonds irrécupérable, charges incontrôlables, revente difficile, bourse d'échange payante et sans garantie... le moins que l'on puisse dire est que le bilan du time-share est peu reluisant

Pourtant, il existe des "time-sharistes" qui ne sont pas trop mécontents de leur sort. Ainsi André L., qui a acheté 3 semaines de vacances en été (2 en Espagne et 1 au Portugal) il y a 10 ans, en profite une année sur deux. Le reste du temps, via la bourse d'échange, il va aux Canaries, en France ou en Suisse. Cependant, il juge le prix d'achat (10 000 € la semaine) prohibitif et trouve qu'il est parfois difficile de trouver un échange intéressant. De même, les acheteurs du programme Mariott à Disneyland Paris, en banlieue parisienne, semblent également apprécier de passer quelques jours à proximité du parc d'attraction et du golf. Pourtant le coût est relativement élevé : de 13 800 € à 27 900 € la semaine (plus 770 € de charges par an) selon la période choisie dans l'année, jusqu'en 2082, dans une maison de 105 m2. À titre de comparaison, signalons que pour le montant des charges annuelles, une famille de 4 personnes peut séjourner 7 nuits dans un hôtel d'un standing correct situé aux portes de Disney.

Le time-share à la française, une solution discutable.

La solution proposée par Maeva, un groupe qui a lancé le concept de "multipropriété" ou "temps partagé" en France dans les années 60, est également discutable. Elle concerne un peu moins de 5 000 appartements répartis dans 60 résidences dans l'Hexagone. Ici, les acquéreurs sont détenteurs de parts de sociétés civiles d'attribution (SCA) d'immeubles en jouissance à temps partagé (loi n° 86-18 du 6.1.86). Chaque associé est détenteur de parts de la SCA et peut demander des comptes au gérant en assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en time-share classique où l'acquéreur n'a qu'un simple droit de jouissance. Maeva ne propose plus de "temps partagé" dans des programmes neufs. Il n'y a donc plus que des achats d'occasion. À titre d'exemple, une semaine à Avoriaz en haute saison dans un deux pièces se vend 4 500 € environ sur 22 ans (plus 270 € de charges par an). Compte tenu de la hausse constante des charges, cet achat reviendra à environ 11 500 € sur 22 ans. Louer un deux pièces équivalent dans la même station au même moment coûte 1 100 € par semaine, soit 24 200 € sur 22 ans, en euros constants. De même, 2 semaines à Bandol en juillet-août dans un studio se vendent 6 100 € sur 23 ans (plus 350 € de charges par an). Soit un coût total, charges comprises, de 15 000 € sur toute la période. La location d'un studio équivalent à la même période coûte environ 1 000 € pour 2 semaines, soit 23 000 € sur 23 ans. Sur le plan financier, ce type d'achat serait intéressant s'il n'y avait pas de problème à la revente. Or, l'offre reste largement supérieure à la demande (5 000 mises en vente chaque année pour 1000 transactions selon Maeva). Enfin, comme le reconnaît Philippe Pagès, PDG de Club-hôtel Multivacances qui gère les résidences Maeva, "le patrimoine est relativement hétérogène." En clair, certains immeubles mériteraient une rénovation complète pour pouvoir être échangés et revendus dans des conditions acceptables. Par conséquent, s'il vous est impossible de visiter l'appartement et d'acheter en haute saison, mieux vaut s'abstenir. En effet, l'offre de semaines en périodes creuses dépasse largement la demande. "Certains de nos adhérents qui veulent les céder gratuitement ne trouvent pas preneurs", se désole Lise Nicolle de l'APAF-VTP.

Si, malgré tout, le time-share à l'étranger vous tente, prenez le maximum de précautions.

D'abord, envisagez un achat d'occasion dans une "bonne" résidence et pour une occupation en période rouge (haute saison), plus facilement échangeable. Pour 1 000 € ou 1 500 € maximum, on peut trouver des semaines dans des résidences bien cotées, référencées dans le catalogue RCI, par exemple, qui établit un classement pour le haut de gamme (4 ou 5 clés). De plus, il est préférable de se rendre sur place pour constater l'état du bâtiment et réclamer une copie du montant des charges, voire de l'exercice comptable de la société gestionnaire. Il est enfin indispensable de s'informer auprès des associations de défense (voir p. 61) sur la résidence visée et les précautions à prendre pour une transaction réussie. L'Adeppo a ainsi lancé une "charte de qualité" et vient d'évaluer les résidences en time-share (disponible sur leur site Internet).

Une bonne alternative : la propriété en temps partagé.

La "propriété en temps partagé", alternative au time-share, consiste à acheter un logement dans une résidence de tourisme, de l'occuper soi-même quelques semaines dans l'année et de le louer le reste du temps. Ce système, baptisé "propriété financière avec séjours" par le groupe Pierre et Vacances, le leader de ce marché, permet aussi d'accéder à une bourse d'échange. "L'acquéreur n'a pas à se soucier de trouver des locataires ni de gérer ou d'entretenir son bien", assure Isabelle de Wavrechin, directeur général immobilier de Pierre et Vacances. Le groupe gère lui-même la bourse d'échange des semaines réservées et se charge également de revendre le logement en fin de bail (de 9 ans), si le propriétaire le souhaite. En cas d'achat à l'état neuf, il est exonéré du paiement de la TVA, à condition de louer son bien pendant 20 ans. S'il le revend avant ce délai, il doit restituer au fisc la part de la TVA correspondant aux années restant à courir jusqu'au terme des 20 ans. À noter qu'en cas de revente, certains gestionnaires, comme Pierre et Vacances par exemple, imposent que le nouvel acquéreur leur en confie la location exclusive. Ce qui limite les possibilités de revente puisque, par définition, sont exclus les candidats à l'achat en pleine propriété. Quant au système d'échanges, malgré quelques ratés ponctuels, il semble fonctionner correctement et pour un coût raisonnable (75 € par échange), mais à condition de s'y prendre très en avance et de bien cibler la résidence choisie. "Dans l'ensemble, j'en suis plutôt satisfait", estime Bertrand M. Il a calculé que son deux pièces de 37 m2 à Val-d'Isère, acheté 620 000 F en 1985, ne lui a coûté que 465 000 F, une fois déduites 11 années de loyer et la TVA. "Cette station nous convenait et nous avons renouvelé le bail initial de 11 ans, chaque année pendant 5 ans. Puis nous avons revendu notre appartement en 2001." Cette expérience a comporté quelques mauvaises surprises. Ainsi, le choix sur plan d'un appartement situé au dernier étage s'est révélé peu judicieux. En effet, le toit qui descend très bas rendait le deux pièces très sombre, obligeant à maintenir la lumière allumée en pleine journée. Bertrand M. a également découvert que les 6 semaines d'occupation correspondaient, sur le plan fiscal, à un avantage en nature de 28 000 F, somme à ajouter aux 9 600 F annuels de loyers reversés et à déclarer au titre de ses revenus. De plus, les impôts fonciers se sont révélés assez élevés : 4 000 F par an. Enfin, avant de signer un nouveau bail, au terme des 11 premières années, 14 000 F de travaux lui ont été facturés pour la rénovation de l'immeuble. "D'un point de vue financier, ce n'est pas une très bonne opération. Nous avons revendu notre appartement 750 000 F, sans réaliser de plus-value compte tenu de l'inflation. Au total, cette opération nous a rapporté 108 000 F tous frais déduits, net d'impôt, et nous avons profité de 6 semaines de séjour par an que nous avons pu échanger à de nombreuses reprises dans d'autres résidences Pierre et Vacances."

Choisir une station réputée.

Bertrand M. a pu revendre son bien sans problème, parce qu'il avait acheté à Val d'Isère, une commune au marché immobilier dynamique. Le bilan aurait sans doute été nettement moins positif s'il avait jeté son dévolu sur une petite station de moyenne montagne à l'enneigement aléatoire au cours de ces 10 dernières années. Gare également aux surfaces et aux aménagements spartiates. Le studio du type "cabine" à la montagne, ou la résidence d'été sans parking ni piscine sont aussi à éviter. Enfin, il faut pouvoir acheter à un prix légèrement supérieur au prix du mètre carré neuf dans la même localité. Ainsi, à Valloire (Savoie), des programmes de résidences de tourisme ont été commercialisés début 2004 entre 3 200 € et 4 200 € le m2, soit au moins 15 % de plus que les programmes neufs classiques. Cet écart s'explique par les nombreux équipements collectifs (salles communes, casiers à skis, sauna, piscine, etc.) que doit comporter une résidence de tourisme.

À la qualité du site et de la résidence, à la notoriété de la station s'ajoute un autre critère : le sérieux et la solidité financière du gestionnaire. Il est indispensable de se renseigner sur son compte auprès d'autres acquéreurs et de vérifier qu'il est membre du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Tout compte fait, pour 2 ou 3 semaines par an dans une résidence, avec l'accès à une bourse d'échange, et sans se soucier des problèmes de gestion, le time-share présente aujourd'hui trop de risques pour s'y aventurer sans crainte. En revanche, à condition de bien sélectionner le site, la propriété en temps partagé permet de combiner vacances agréables et investissement immobilier sans pertes. Sylvain Deshayes

Mots-clés :

LOCATION , LOGEMENT , RESIDENCE DE TOURISME , RESIDENCE SECONDAIRE , TIMESHARE




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